Untermiete: ein dornenreiches Feld

Jürg Zulliger

Die Untermiete ist in den Städten, aber auch auf dem Land weit verbreitet. Weil in den Städten Wohnungen oft sehr rar und teuer sind, leistet dies der Untermiete Vorschub: Wer eine Zeit lang verreist, wird die Wohnung wohl lieber untervermieten, als sie zu kündigen. Kommt dazu: Das Mietrecht ist eingeführt und revidiert worden, als es noch keine Online-Plattformen auf dem Internet gab. Die teils geradezu geschäftsmässige Untermiete an stetig wechselnde Gäste (AirBnb etc.) ist in vielen Quartieren anzutreffen und wirft viele Fragen auf. Der Bundesrat lancierte kürzlich den Vorschlag, das Mietrecht deswegen zu liberalisieren. Nach dem Vorschlag sollen die Namen von Untermietern nicht jedes Mal von Neuem der Verwaltung gemeldet werden müssen.

Profit mit Untermiete?

Was ist erlaubt und was nicht? Wohl missbräuchlich wäre es, wenn jemand für eine 2-Zimmer Wohnung z. Bsp. 1000 Fr. Miete bezahlt, aber über eine geradezu kommerzielle Weitervermietung den doppelten Ertrag erzielt. Für negative Schlagzeilen und einigen öffentlichen Wirbel sorgte neulich ein Fall im Zürcher Seefeld: Die Mieterin zahlte für die 3-Zimmer-Wohnung de facto 1760 Franken Monatsmiete. Sie strich aber einen schönen Profit ein, indem sie die Wohnung an ein Paar untervermietete. Und zwar zu einem Preis von 2'400 Franken!

Wo genau die rote Linie überschritten ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Das Gesetz definiert nicht eindeutig, ab wann eine Untermiete «missbräuchlich» ist. Allgemein gilt: Der Mieter darf mit der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Erbringt er aber gewisse Leistungen – etwa mit einer schön möblierten Wohnung – wäre nach der Praxis ein Aufschlag von vielleicht 10 oder 20 Prozent durchaus plausibel.

Einverständnis des Eigentümers

Die Untermiete setzt aber grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters voraus. Das heisst: Der Verwaltung ist der Untermieter zu melden und die Konditionen sind offenzulegen. Der Vermieter darf die Untermiete nicht pauschal verbieten (etwa im Vertrag). Er darf aber die Zustimmung verweigern, wenn die Untermiete missbräuchlich wäre. Auch sonst darf dem Vermieter kein Nachteil daraus erwachsen. So muss er Überbelegungen im Haus nicht tolerieren – wenn etwa eine grössere WG in einer engen 2-Zimmer-Wohnung zusammengepfercht wäre. Weiter ist die Untermiete nicht zulässig, wenn der Mieter wegzieht und nicht plant, wieder zurückzukehren («ewige Untermiete»).

Der Mieter, der seine «eigene» Wohnung untervermietet, muss sich formell ans Mietrecht halten. Daher sind schriftliche Verträge sehr zu empfehlen. Vom Mieterverband gibt es einen passenden Mustervertrag. Eine allfällige Kündigung muss z. Bsp. korrekt erfolgen, auf dem amtlichen Formular, unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen etc. Dasselbe gilt für Mietzinserhöhungen. Umgekehrt ist auch der Untermieter an die gesetzlichen Rahmenbedingungen gebunden. So kann der Untermieter bzw. die Untermieter nicht einfach aus heiterem Himmel ausziehen. Die Kündigung muss schriftlich und unterzeichnet vorliegen. Es gelten die üblichen Rechte und Pflichten: Der Untermieter kann sich zum Beispiel auf den gesetzlichen Kündigungsschutz berufen, er kann vom Mieter die Behebung von Mängeln verlangen etc. Der Untermieter hat das Recht, ausserterminlich auszuziehen, wenn er zumutbare Ersatzmieter stellt.

Untermiete oder besser Solidarmiete?

Bei der normalen Untermiete bleibt aber im Wesentlichen der Hauptmieter für alle Pflichten gegenüber dem Hauseigentümer haftbar. Zahlt der Untermieter nicht pünktlich, muss sich der Mieter darum kümmern. Genauso bei allfälligen Schäden an der Wohnung. Eine wesentliche Frage in Wohngemeinschaften lautet aber oft: Untermiete oder Solidar- bzw. Mietmiete? Wenn mehrere Bewohner gemeinsam den Vertrag unterzeichnen und gemeinsam haften, wird manches etwas komplizierter. Bei Wechseln in der Wohnung fallen mehr Formalitäten an, alle müssen die Kündigung unterzeichnen, die Verträge müssen neu ausgestellt werden etc. (Solidarmiete).

Ruedi Spöndlin, Jurist vom Mieterinnen- und Mieterverband, umschreibt seine Erfahrungen so: «Das Wohnen in Wohngemeinschaften ist oft sehr unkompliziert. Die Verwaltungen agieren meist auch sehr pragmatisch.» In der Praxis komme es oft vor, dass trotz häufiger Wechsel wenige Probleme auftauchen. «Selbst wenn zum Beispiel der Hauptmieter gerade ein Auslandsemester absolviert, macht meist niemand gross Aufhebens deswegen. Jedenfalls nicht, solange die Wohnung weiter dem Zweck entsprechend genutzt und die Miete bezahlt wird», so Ruedi Spöndlin.

Untermiete: Die wichtigsten Merkpunkte:

• Schliessen Sie schriftliche Verträge ab.
• Denken Sie an die formellen Punkte (Regelung der Miete, Nebenkosten, Depot, Kündigungsfristen etc.).
• Die Untermiete muss der Verwaltung gemeldet und ausdrücklich genehmigt werden.
• Wählen Sie zwischen Unter- und Solidarmiete. Vorsicht: Bei der Solidarmiete haften alle Bewohner bzw. Solidarmieter für die gesamte Miete! Zahlt ein WG-Bewohner nicht, kann die Verwaltung den Betrag bei den anderen Mietern einfordern.
• Unterschreibt nur ein Hauptmieter, kann er selbst entscheiden (z. Bsp. kündigen), haftet aber auch allein für alle Pflichten aus dem Vertrag.
• Die beteiligten Wohnpartner müssen gesprächs- und oft auch kompromissbereit sein. Zwar kann man im Vertrag zur Untermiete gewisse Dinge der Nutzung regeln. Wenn aber der eine Wohnpartner zu wenig putzt oder zu oft Gäste im Haus empfängt und Partys feiert, muss dies meist direkt auf der zwischenmenschlichen Ebene geregelt werden.

«Verstösst ein Untermieter gegen die Regeln des Zusammenlebens, kann ihm der Hauptmieter im Extremfall den Vertag kündigen», erläutert Jurist Ruedi Spöndlin. Formell ist dies aber nicht immer ganz einfach, und die Kündigung muss formell korrekt erfolgen! Das heisst: Ein Hauptmieter, der seinem Untermieter kündigt, muss die Kündigung schriftlich aussprechen und das amtliche Formular verwenden. Dabei muss er sich auch an die Kündigungsfristen halten.

Fazit: Wer mit anderen unter einem Dach wohnt, muss die Spielregeln kennen. Dabei ist einiges zu beachten: Von einem fairen Putzplan über die Verwaltung einer gemeinsamen Haushaltkasse bis zum Vertrag.

Link zum Muster Untermietvertrag: Tipps und Mustervertrag