Sous-location: une question épineuse

Jürg Zulliger

La sous-location d’appartements est une pratique courante en Suisse. Souvent, tout se passe de manière très informelle – peut-être que le nouveau partenaire emménagera simplement un jour et paiera en espèces à la fin du mois. Formellement, cependant, certains pièges se cachent – comme toujours dans droit de bail.

La sous-location est très répandue dans les villes, mais aussi à la campagne. Comme les appartements sont souvent très rares et chers dans les villes, la sous-location prolifère: le locataire qui voyage pendant un certain temps préférera probablement sous-louer l’appartement plutôt que de resilier le bail. En outre, le droit de bail a été introduite et révisée lorsqu’il n’y avait pas encore de plateformes en ligne sur Internet. La sous-location en partie presque commerciale en constante évolution (AirBnb, etc.) se retrouve dans de nombreux quartiers et soulève de nombreuses questions. C’est pour cette raison que le Conseil fédéral a récemment lancé une proposition visant à libéraliser le droit de bail. Selon la proposition, les noms des sous-locataires ne doivent pas être communiqués chaque fois à la régie.

Profiter de la sous-location?

Qu’est-ce qui est permis et qu’est-ce qui ne l’est pas? Il serait probablement abusif si quelqu’un paie un loyer de 1 000 CHF pour un appartement de 2 pièces, mais réalise le double grâce à une sous-location presque commerciale. Un cas à Seefeld, Zurich, a récemment fait la une des journaux et provoqué une certaine agitation publique: le locataire a payé de facto CHF 1 760 par mois pour l’appartement de trois pièces. Mais il a fait un joli profit en sous-louant l’appartement à un couple –  au prix de 2 400 francs!

Quand la ligne rouge est franchie doit être examiné au cas par cas. La loi ne définit pas clairement quand une sous-location est «abusive». Généralement s’applique: le locataire ne doit pas faire de profit avec la sous-location. Cependant, s’il fournit certains services – par exemple avec un appartement bien meublé – un supplément de 10 ou 20 pour cent serait tout à fait plausible selon la pratique.

Consentement du propriétaire

Toutefois, la sous-location exige toujours le consentement du propriétaire. Cela signifie que le sous-locataire doit être signalé à la régie et que les conditions du bail doivent être divulguées. Le propriétaire ne peut pas interdire la sous-location (par ex. dans le bail). Toutefois, il peut refuser le consentement si la sous-location est abusive. De même, il ne doit en résulter aucun désavantage pour le propriétaire. Il n’a donc pas à tolérer une surpopulation dans l’appartement – si, par exemple, cinq personnes s’entassent dans un appartement de deux pièces. De plus, la sous-location n’est pas autorisée si le locataire déménage et n’a pas l’intention de revenir («sous-location perpétuelle»).

Le locataire qui sous-loue son «propre» appartement doit se conformer formellement au droit du bail. Les baux écrits sont donc fortement recommandés. L’association des locataires dispose d’un bail de sous-location type approprié. Toute résiliation doit être légale, par exemple sur le formulaire officiel, en tenant compte des délais de préavis, etc. Il en va de même pour les augmentations de loyer. Inversement, le sous-locataire est lui aussi lié par les conditions-cadres légales. Ainsi, le ou les sous-locataires ne peuvent pas simplement partir. Un avis de résiliation par écrit doit être émis et signé. Les droits et obligations habituels s’appliquent: le sous-locataire peut, par exemple, invoquer la protection juridique contre la résiliation du bail; il peut exiger que le locataire rectifie les défauts, etc. Le sous-locataire a le droit de quitter l’appartement sans préavis s’il propose des sous-locataires de remplacement sérieux.

Sous-location ou mieux: responsabilité solidaire pour le paiement du loyer?

Dans le cas d’une sous-location normale, cependant, le locataire principal est essentiellement responsable de toutes les obligations envers le bailleur. Si le sous-locataire ne paie pas à temps, le locataire doit le faire. Il en va de même pour tout dommage causé à l’appartement. Cependant, une question importante dans les appartements en colocation se pose souvent: sous-location ou responsabilité solidaire pour le paiement du loyer? Si plusieurs locataires signent le bail ensemble et sont conjointement responsables, les choses se compliquent un peu plus. Si un d’eux part, il y a plus de formalités, tous les locataires doivent signer l’avis de résiliation, les baux doivent être réémis, etc. (responsabilité solidaire).

Ruedi Spöndlin, avocat à l’Association des locataires, décrit ainsi son expérience: «Vivre en colocation est souvent très simple. Les régies agissent généralement de manière très pragmatique». Dans la pratique, il arrive souvent qu’en dépit de changements fréquents, peu de problèmes surviennent. «Même si, par exemple, le locataire principal passe actuellement un semestre à l’étranger, personne n’en fait habituellement tout un plat. Du moins pas tant que l’appartement continue d’être utilisé aux fins prévues et que le loyer est payé», explique Ruedi Spöndlin.

Sous-location – les points les plus importants à retenir:

• Conclure des baux de sous-location écrits.
• Penser aux points formels (versement du loyer, frais accessoires, dépôt de garantie, délais de préavis, etc.
• La sous-location doit être signalée à la régie et expressément approuvée.
• Choisir entre la sous-location et la responsabilité solidaire pour le paiement du loyer. Attention : lors d’une responsabilité solidaire, tous les locataires sont solidairement responsables de la totalité du loyer! Si un colocataire ne paie pas, la régie peut réclamer le montant aux autres locataires.
• Si seulement le locataire principal signe, il peut décider lui-même (par ex. résilier), mais il est également seul responsable de toutes les obligations découlant du bail.
• Les partenaires impliqués doivent être disposés à discuter et souvent aussi être prêts à faire des compromis. Certains problèmes peuvent être réglés dans le bail de sous-location. Cependant, si l’un des partenaires ne nettoie pas suffisamment ou reçoit trop souvent des invités dans la maison et fait la fête, cela doit généralement être réglé directement au niveau interpersonnel.

«Si un sous-locataire viole les règles de la vie commune, le locataire principal peut, dans les cas extrêmes, résilier le bail», explique l’avocat Ruedi Spöndlin. Cependant, ce n’est pas toujours facile, et la résiliation doit être formellement correcte! Cela signifie qu’un locataire principal qui résilie le bail de son sous-locataire doit donner un avis de résiliation par écrit et utiliser le formulaire officiel. Il doit également respecter les délais de préavis.

Conclusion: quiconque vit avec d’autres sous un même toit, doit connaître les règles du jeu. Il y a quelques éléments à prendre en considération: du plan de nettoyage équitable à la gestion d’un fonds budgétaire commun jusqu’au bail.

Lien vers le bail de sous-location type