Wohnungsmiete: Ist Untermiete über Airbnb erlaubt?

Jürg Zulliger

In Zeiten der Digitalisierung ist es nichts Ungewöhnliches, dass Mietwohnungen oder teils auch Büros über eine öffentliche Miet- oder Buchungsplattform ausgeschrieben werden (AirBnb, Booking.com etc.). Praktiziert dies der Hauseigentümer selbst – quasi als «Herr und Meister im Haus» - ist dies allgemein akzeptiert. Bloss: Wie sieht es aus, wenn ein Mieter mit «seiner» Mietwohnung davon Gebrauch machen will? In Extremfällen nehmen die Nachbarn an diesem Kommen und Gehen im Haus Anstoss. Auch rechtlich gesehen, ist der Spielraum enger, als viele Leute glauben wollen.

Untermiete: Das formelle Vorgehen

Grundsätzlich gibt es keine Formvorschrift, ob sich der Vermieter mündlich oder schriftlich mit der Untermiete einverstanden erklären muss. Es ist aber sinnvoll, die Zustimmung schriftlich zu erteilen beziehungsweise zu verlangen. Nur so kann bei Unstimmigkeiten bewiesen werden, was Vermieter und Mieter vereinbart haben. Der Vermieter sollte die Zustimmung möglichst bald nach der Anfrage schriftlich und eingeschrieben erteilen.

Die in der Praxis weit verbreiteten Formular- bzw. Mustermietverträge verlangen übrigens ausdrücklich die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Heikel ist es immer, wenn der Fall nicht klar geregelt ist. Wenn der Vermieter gar nicht antwortet, oder wenn es bloss vage mündliche Absprachen gibt, geht der Mieter ein Risiko ein. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband (HEV Schweiz), erklärt dazu: «Der Mieter sollte im eigenen Interesse Stillschweigen nicht als Zustimmung verstehen.» Das gelte insbesondere für den Fall, in welchem an sich eine mündliche Zustimmung genügen würde (wenn also der Vertrag nicht ausdrücklich die schriftliche Genehmigung vorsieht).

Untervermietung über Airbnb: Risiko für Mieter?

Wenn sich die Bedingungen der Untermiete ändern oder wenn der Untermieter wechselt, steht dem Vermieter das Recht zu, darüber informiert zu werden. Erfährt er nämlich von einem nicht bewilligten oder sachlich unzulässigen Untermietverhältnis, kann er das Mietverhältnis kündigen.

Die meisten Fachleute legen die Untermiete im Übrigen so aus, dass der Mieter die Wohnung nur vorübergehend nicht selbst nutzt. Wer also quasi auf Dauer auszieht und die Wohnung permanent geschäftlich nutzt, setzt sich über diesen Grundsatz im Gesetz hinweg. Damit riskiert er die Kündigung.

Als sachlich unzulässig gilt ein Untermietverhältnis gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts in folgenden drei Fällen:

• Konditionen bekanntgeben: Wenn der Mieter sich weigert, über die Bedingungen des Untermietvertrags zu informieren. Es steht zum Beispiel dem Vermieter das Recht zu, eine Kopie des Untermietvertrags zu verlangen.
• Missbräuchlich: Es ist nicht erlaubt, eine zu hohe Miete zu fordern. Ein Mieter darf mit der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Aber er darf zusätzlich einen angemessenen Betrag für Möblierung, Ausstattung oder Mieterpflichten, die er übernimmt, verlangen. Wo hier die Grenze zwischen dem zulässigen Entgelt und einer missbräuchlichen Untervermietung verläuft, muss im Einzelfall entschieden werden. Nach den wenigen Gerichtsurteilen dazu ist aber eine Grössenordnung von 10 bis maximal 20 Prozent nicht zu überschreiten.
• Wesentliche Nachteile: Die Untermiete kann untersagt werden, wenn sie für den Vermieter mit Nachteilen verbunden ist. Zum Beispiel, wenn der Untermieter die Räume anders nutzt als im Hauptmietvertrag abgemacht ist oder die Räume mit der Untervermietung überbelegt sind.

Airbnb: Die Praxis in der Bewirtschaftung

Die Rechtslage und die konkrete Auslegung für den Fall einer regelmässigen Vermietung über die Plattformen auf dem Internet wirft aber in der Praxis Fragen auf. Das zeigen einige Fälle von Kündigungen, aber auch die zurückhaltende Praxis in der professionellen Vermietung. «Aufgrund der rechtlichen Grundlage akzeptieren wir in der Regel keine regelmässige Vermietung über Airbnb», erläutert zum Beispiel eine Sprecherin von Privera, einem der grossen Bewirtschaftungsunternehmen in der Schweiz. Dabei spielen die genannten gesetzlichen Bestimmungen eine Rolle. Wichtig sei der Grundsatz, dass der Vermieter durch die Weitervermietung keine Nachteile in Kauf nehmen müsse. Bei einer regelmässigen kurzfristigen Vermietung wäre aber genau dieser Tatbestand erfüllt: unter anderem eine erhöhte Abnützung der Wohnung oder Beeinträchtigungen für die anderen Mieter im Haus. Reklamationen an sich seien wenig bekannt, so die Sprecherin. Aber sie kommen eben doch vor: etwa wenn sich Nachbarn über fremde Personen im Treppenhaus beschweren. Oder wenn die über Airbnb gefundenen Gäste regelmässig bei den anderen klingeln, um Einlass zu begehren.

Untermiete: Geschäft mit der Wohnung?

Kommt dazu, dass in einigen wesentlichen Punkten klare Leitlinien und klare Rechtsgrundlagen fehlen. Das bestätigt auch die Umfrage unter Experten und Juristen. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband (HEV Schweiz), hält dazu fest: «Ich bin der Auffassung, dass es sich dabei gar nicht um eine Untermiete im eigentlichen Sinne handelt.» Von einer Untermiete sei dann auszugehen, wenn zum Beispiel eine Hauseigentümerin allein in einem Einfamilienhaus wohnt und noch genügend Platz hat, ein Zimmer einer Studentin zu überlassen. Dasselbe gilt für den Fall, dass ein Mieter ein Auslandjahr verbringt und die Wohnung während dieser Zeit untervermietet. «Wenn aber die Wohnung regelmässig auf einer der üblichen Buchungs- und Vermittlungsplattformen ausgeschrieben wird, handelt es sich nicht um eine analoge Untermiete. Dann nimmt es den Charakter einer gewerblichen Tätigkeit an», erläutert Jurist Thomas Oberle. Und eine solche gewerbliche Nutzung müsse der Vermieter «nie tolerieren».

Geschäftliche Nutzung: Potenziell missbräuchlich

Für den Juristen vom HEV sind damit die heiklen Punkte auf dem Tisch: Sogar wenn ein Mieter sein Appartement nur im Sommer während zwei Monaten über Airbnb vermiete, komme er rasch in den Bereich einer missbräuchlichen Vermietung. Das zeigt ein einfaches Beispiel: Nehmen wir an, die Wohnungsmiete liegt bei monatlich 1'000 Franken. Nun wird der Mieter seine Wohnung während der Hochsaison an guter Stadtlage problemlos während zwei Monaten für 4'000 Franken an Gäste bzw. Städtetouristen vermieten können. Der Ertrag übersteigt also die Miete um das Doppelte – und das wäre eben klar missbräuchlich. Unter solchen Umständen sei es offensichtlich, dass der Vermieter berechtigt sei, die Untermiete zu untersagen.

Checkliste für Mieter: Haftung & Mängel

Der Mieter muss sich im Klaren darüber sein, dass er mit der Untermiete selbst zum Vermieter wird. So hat der Untermieter analoge Rechte und Pflichten. Der Untermietvertrag regelt im Grunde genommen die gleichen Punkte, wie der Hauptmietvertrag (Preis, Mietdauer, Kündigungsmöglichkeiten, Umschreibung der gemieteten Zimmer etc.).

Die Gäste respektive «Untermieter» dürfen die Wohnung nicht anders gebrauchen, als es dem Mieter selbst gestattet ist. Sie müssen sich zum Beispiel an die Hausordnung und die Gepflogenheiten vor Ort halten.

Der Mieter muss sich seinerseits um dieses und jenes kümmern, etwa Mängel an der Wohnung beheben. Selbst wenn der Mieter die ganze Wohnung untervermietet, bleibt er natürlich Vertragspartner des Vermieters:

• Er haftet weiterhin für den Mietzins und alle vertraglichen Nebenkosten.
• Weiter kann er vom Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, zur Verantwortung gezogen werden.

Beschädigt der Untermieter beispielsweise den Parkettboden oder die Glaskeramik in der Küche, muss der Mieter den Schaden ersetzen. Dabei wird er natürlich versuchen, den geforderten Beitrag bei seinem Untermieter einzutreiben.

Gerade bei einer regelmässigen, aber meist nur kurzfristigen Weitervermietung an Dritte darf dieser Aspekt nicht unterschätzt werden: Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter in vollem Umfang für Schäden, die die «Airbnb»-Gäste verursachen.