E consentito sublocare un appartamento tramite Air

Jürg Zulliger

Ai tempi della digitalizzazione, pubblicare annunci di appartamenti in affitto, o eventualmente di uffici, su piattaforme pubbliche finalizzate all’affitto o alla prenotazione degli stessi risulta una pratica alquanto diffusa (Airbnb, Booking.com ecc.). Una pratica in linea di massima accettata, nel caso in cui l’operazione sia effettuata dal proprietario stesso dell’immobile. Tuttavia, cosa succede se a voler utilizzare in tal modo il «proprio» appartamento in affitto è il locatario? In casi estremi i vicini potrebbero infatti essere infastiditi dal costante andirivieni all’interno dello stabile e, anche da un punto di vista giuridico, il margine di ammissibilità risulta più limitato di quanto molte persone siano disposte a credere.

Sublocazione: procedura formale

In linea di principio, non vige alcuna norma formale che attesti l’obbligo del locatore di acconsentire alla sublocazione in forma verbale o scritta. È tuttavia sempre opportuno fornire/richiedere il consenso per iscritto: soltanto in questo modo, in caso di eventuali problemi, sarà infatti possibile dimostrare quali siano gli accordi intercorsi tra il locatore e il locatario. Una volta ricevuta la richiesta, il locatore sarebbe quindi tenuto a fornire il proprio consenso quanto prima, per iscritto e tramite raccomandata.

I modelli di contratti di locazione comunemente usati nella prassi prevedono espressamente il consenso scritto del locatore. La situazione si fa invece più spinosa qualora il caso non risulti regolamentato in modo univoco. Ad esempio, se il locatore non risponde o accorda un consenso verbale alquanto vago, sarà il locatario a esporsi a possibili rischi. Thomas Oberle, giurista presso l’Associazione dei proprietari fondiari (Hauseigentümerverband, HEV Svizzera), spiega al riguardo: «Evitare di interpretare il silenzio come consenso è sicuramente nell’interesse del locatario.» Tale principio si applica, in particolare, nei casi in cui risulterebbe sufficiente anche un consenso verbale (quindi, qualora il contratto non preveda espressamente un consenso scritto).

Sublocazione tramite Airbnb: un rischio per il locatario?

Al locatore è riconosciuto il diritto di essere informato in caso di variazioni delle condizioni legate alla sublocazione o di cambio del sublocatario; qualora venga a conoscenza di un rapporto di sublocazione non autorizzato o di fatto inammissibile, il locatore ha infatti la facoltà di rescindere il contratto di locazione.

La maggior parte degli esperti interpretano la sublocazione come un mancato utilizzo in via temporanea dell’appartamento da parte del locatario. Pertanto, chiunque lasci l’appartamento a lungo termine sfruttandolo costantemente a livello commerciale contravviene a tale principio previsto per legge e si espone quindi al rischio di sfratto.

Secondo quanto previsto dall’articolo 262 del Diritto delle obbligazioni, un rapporto di sublocazione è considerato di fatto inammissibile nei seguenti tre casi:

• Comunicazione delle condizioni: Qualora il locatario rifiuti di fornire informazioni in merito alle condizioni previste dal contratto di sublocazione. Ad esempio, al locatore è riconosciuto il diritto di richiedere una copia del contratto di sublocazione.
• In caso di comportamento abusivo: Non è consentito applicare un affitto troppo alto. Tramite la sublocazione il locatario non può infatti ottenere alcun profitto, ma può richiedere, in via aggiuntiva, un importo adeguato per la mobilia, gli arredi o gli obblighi a lui spettanti. Quale sia il confine tra un corrispettivo ammissibile e una sublocazione abusiva è un aspetto che dovrà essere stabilito caso per caso. Sulla base delle poche sentenze esistenti in tal senso non è tuttavia consentito superare un affitto avente una maggiorazione compresa tra il 10 e il 20 percento.
• Svantaggi significativi: La sublocazione può essere vietata qualora comporti eventuali svantaggi per il locatore. Ad esempio, nel caso in cui il sublocatario utilizzi gli ambienti per una destinazione d’uso diversa rispetto a quanto concordato all’interno del contratto principale o qualora la suddetta comporti un sovraffollamento degli ambienti.

Airbnb: la prassi a livello di gestione

Nella prassi, sia la situazione giuridica che l’interpretazione concreta nel caso di attività di affitto regolari gestite tramite le piattaforme online sollevano tuttavia alcuni quesiti. Ciò è quanto evidenziano alcuni casi di risoluzioni di contratti così come l’atteggiamento prudente legato alla prassi nel caso di affitti professionali. «A causa delle attuali basi giuridiche, in linea di principio non acconsentiamo ad alcun affitto su base regolare effettuato tramite Airbnb», spiega ad esempio una portavoce di Privera, una delle maggiori società di gestione svizzere. In tal senso gioca un ruolo determinante la normativa giuridica sopraccitata. Importante si rivela il principio secondo il quale il locatore non debba subire alcun svantaggio derivante dalla sublocazione. Tuttavia, in caso di affitti stipulati a breve termine e su base regolare, si assisterebbe proprio a una tale fattispecie: tra i vari aspetti, questo tipo di affitto comporterebbe infatti un accentuato grado di usura dell’appartamento o possibili limitazioni per gli altri locatari della casa. Non si registrano molti reclami in tal senso, afferma la portavoce. Tuttavia, i reclami sorgono eccome, ad esempio, quando i vicini si lamentano della presenza di sconosciuti nel vano scala oppure degli ospiti, allocati tramite Airbnb, che suonano costantemente il campanello dei vicini per farsi aprire il portone.

Il business degli appartamenti?

A tutto questo si aggiunge il fatto che, con riferimento ad alcuni punti essenziali, mancano linee guida e basi giuridiche univoche. Ciò è quanto conferma anche il sondaggio condotto tra i vari esperti e giuristi. Thomas Oberle, giurista presso l’Associazione dei proprietari fondiari (Hauseigentümerverband, HEV Svizzera), ricorda al riguardo: «Ritengo che, in tal caso, non si tratti di una sublocazione in senso stretto.» Ad esempio, si considera una sublocazione il caso di una proprietaria di una villetta unifamiliare che, abitando da sola e disponendo di posto a sufficienza, affitti una stanza a una studentessa.» Lo stesso si applica nel caso in cui un locatario trascorra un anno all’estero e decida quindi di subaffittare l’appartamento durante tale periodo. «Tuttavia, se l’appartamento è regolarmente pubblicizzato su una delle classiche piattaforme di prenotazione e intermediazione, non si tratta più di una simile sublocazione: in tal caso l’affitto assume infatti le caratteristiche di un’attività commerciale», spiega il giurista Thomas Oberle. E il locatore «non dovrebbe mai tollerare» un tale utilizzo di tipo commerciale.

Utilizzo commerciale: pratica potenzialmente abusiva

Per il giurista dell’HEV sussistono quindi alcuni punti spinosi: potrebbero facilmente crearsi gli estremi per un affitto abusivo persino nel caso in cui, soltanto d’estate, un locatario affitti per due mesi il suo appartamento tramite Airbnb. Lo dimostra un semplice esempio: supponiamo che l’affitto mensile di un appartamento situato in un’ottima posizione in città ammonti a 1000 franchi al mese; per due mesi, durante l’alta stagione, il locatario potrebbe benissimo affittare il suo appartamento a ospiti o turisti in visita in città al prezzo di 4000 franchi. Il profitto risulterebbe quindi il doppio del regolare affitto e questo rappresenterebbe chiaramente un abuso. In tali circostanze è evidente che il locatore è autorizzato a vietare la sublocazione.

Check-list per il locatario: responsabilità e danni

Il locatario deve essere consapevole del fatto che, con la sublocazione, è lui stesso ad assumere il ruolo di locatore, mentre al sublocatario competono analoghi diritti e doveri. Fondamentalmente il contratto di sublocazione disciplina gli stessi punti previsti dal contratto principale (prezzo, durata dell’affitto, possibilità di recesso dal contratto, voltura degli ambienti affittati ecc.)

Gli ospiti, ovvero i «sublocatari», non potranno quindi utilizzare l’appartamento secondo una modalità diversa rispetto a quella concessa al locatario stesso. Ad esempio, dovranno attenersi al regolamento condominiale e alla prassi del luogo.

Dal canto suo il locatario è tenuto a occuparsi di tutto e a provvedere a sanare eventuali difetti presenti nell’appartamento. E anche in caso di subaffitto dell’intero appartamento, il locatario rimarrà ovviamente il partner contrattuale del locatore

• e continuerà quindi a rispondere del canone locatizio e di tutte le spese accessorie pattuite all’interno del contratto.
• Inoltre, il locatario potrà essere chiamato a rispondere nei confronti del locatore di eventuali danni causati dal sublocatario.

Ad esempio, qualora quest’ultimo danneggi il parquet o la cucina in vetroceramica, sarà il locatario a provvedere alla riparazione dei danni e cercherà ovviamente di recuperare l’importo richiesto dal suo sublocatario.

Si tratta di un aspetto da non sottovalutare soprattutto nel caso di sublocazioni a terzi effettuate su base regolare, ma per lo più a breve termine: è infatti il locatario a rispondere a 360° nei confronti del locatore degli eventuali danni causati dagli ospiti provenienti da «Airbnb».