Nachmieter suchen? So findest du stressfrei einen geeigneten Nachmieter

Nachmieter suchen – wie vorgehen? Wann darf ein Mieter einen Nachmieter suchen?

Mieterfragen wie 'Darf man einen Nachmieter suchen?' oder 'Muss der Mieter einen Nachmieter suchen?' stehen oft ganz am Anfang der Überlegungen von Mietern und Mieterinnen, sobald sie einen Wohnungswechsel ins Auge fassen. Wichtig ist, dass du dir als erstes Klarheit darüber verschaffst, welche rechtliche Rahmenbedingungen im Fall eines Wohnungswechsels herrschen. Zudem solltest du Informationen zu diesem Thema kritisch hinterfragen. Bestes Beispiel: Die Drei-Nachmieter-Regel.

Nachmieter Gesetz Schweiz: Die Drei-Nachmieter-Regel – Fakt oder Fiktion?

Bei der Drei-Nachmieter-Regel handelt es sich um einen Rechtsmythos, der dir vielleicht auch schon zu Ohren gekommen ist. Er besagt, dass Mieter vorzeitig aus einem laufenden Vertrag herauskommen, sobald sie drei Nachmieter stellen können. Dem ist aber nicht so. Tatsache ist, dass eine ausserterminliche Kündigung möglich ist, wenn der Mieter einen Nachmieter stellen kann, der zumutbar ist.

Es gilt also: Qualität vor Quantität. Für einen ausserterminlichen Auszug musst du laut Gesetz in erster Linie einen geeigneten Nachmieter für deinen Vermieter finden. Wir erklären dir die Rechtslage, die dir eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrags in einem solchen Fall ermöglicht.  

Nachmieter suchen, Rechtslage verstehen

Gemäss dem Schweizer Obligationenrecht (Art. 264) ist die ausserterminliche Kündigung einer Mietwohnung möglich, sobald die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Du musst einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter oder eine Nachmieterin suchen und stellen.

• Für diese Person gilt, dass sie den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen übernimmt.

Checkliste – Nachmieter finden Tipps: Die 6 Schritte der erfolgreichen Nachmietersuche

1. Informiere Vermieter frühzeitig: Informiere deinen Vermieter, respektive deine Verwaltung schriftlich, wenn du vorzeitig (sprich ausserterminlich) ausziehen möchtest. Verwende einen eingeschriebenen Brief, mit dem du über deinen gewünschten Auszug informierst und behalte eine Kopie davon sowie die Postquittung als Beweis auf. Dieser Schritt ist essenziell, um den Prozess deines vorzeitigen Auszugs bestätigen zu lassen und allfällige Missverständnisse zu klären.

2. Inseriere deine Wohnung: Hier auf Homegate.ch hast du die Möglichkeit, deine Wohnung einfach, rasch und gratis zu inserieren. Nutze diese Gelegenheit und achte darauf, dass dein Inserat ansprechend gestaltet ist. In der Regel wird die Suche nach einer passenden Nachfolge durch möglichst vollständig eingereichte Unterlagen und ein professionell aufbereitetes Inserat erheblich vereinfacht. 

3. Führe Wohnungsbesichtigungen durch: Organisiere Besichtigungen und halte vorbereitete Formulare bereit, mit denen interessierte Personen bestätigen, die Wohnung zu den gegebenen Bedingungen übernehmen zu wollen. Dabei ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen (einschliesslich eines Betreibungsregisterauszugs) zu sammeln.

4. Wähle deine Nachfolge aus: Gemäss Schweizer Mietrecht reicht es eigentlich aus, eine zumutbare Person als Nachmieter oder Nachmieterin zu finden. Es empfiehlt sich jedoch, mehrere potenzielle Kandidaten vorzuschlagen. Damit steigerst du die Wahrscheinlichkeit, dass sich unter deinen vorgeschlagenen Optionen auch tatsächlich jemand Geeignetes findet – denn Vermieter müssen die vorgeschlagene Person (unter gewissen Bedingungen) nicht zwingend akzeptieren. Wir sehen uns gleich noch an, wann das der Fall ist.

5. Reiche deine Vorschläge ein: Du konntest einen oder gleich mehrere geeignete Interessenten finden? Ausgezeichnet. Dann solltest du das deine Verwaltung wissen lassen – und zwar schriftlich. Teile Ihnen zudem den gewünschten Einzugstermin des möglichen neuen Mieters oder der neuen Mieterin mit, und räume der Verwaltung genügend Zeit zur Prüfung der Vorschläge ein.

6. Hole eine schriftliche Bestätigung ein: Wenn die festgelegte Frist zur Überprüfung abgelaufen ist, frag nach einer schriftlichen Bestätigung, dass du aus deinen vertraglichen Verpflichtungen entlassen bist.

Wann darf ein Vermieter einen Nachmieter verweigern?

Es gibt spezifische Umstände, unter welchen eine Verwaltung die von dir vorgeschlagenen Nachmieter oder Nachmieterinnen zurückweisen darf. Allerdings sind die Gründe für eine Ablehnung durch das Gesetz begrenzt. Verwaltungen haben also nur einen gewissen Spielraum und dürfen dies nicht willkürlich entscheiden.

Kernkriterien für die Nachmiete

• Zahlungsfähigkeit (Solvenz): Wer für die Nachmiete infrage kommen will, muss finanziell in der Lage sein, die Miete pünktlich und vollständig zu bezahlen. Anstelle eines Lohnausweises reicht auch eine Bestätigung der Sozialbehörde aus, die belegt, dass die Miete gesichert ist.

• Zumutbarkeit: Die Verwaltung darf keine höheren Anforderungen an die neue Mietpartei stellen als an die bisherigen. Neue Mieter/-innen können abgelehnt werden, wenn das Wohnen für andere Mietparteien beeinträchtigt werden könnte. Das betrifft vor allem das Zusammenleben im Gebäude.

• Bereitschaft, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen: Die Nachmiete-Interessenten müssen bereit sein, den bestehenden Mietvertrag inklusive aller Konditionen (wie etwa das Verbot von Haustieren) zu akzeptieren.

Gründe für die Ablehnung von Nachmietern

• Die Verwaltung kann eine Nachmieterschaft ablehnen, wenn sie nicht den oben genannten Kriterien entspricht.

• Unzumutbarkeit aus wichtigen Gründen kann auch zu einer Ablehnung führen. Diese Gründe müssen jedoch objektiv nachvollziehbar sein und dürfen keine diskriminierenden Aspekte aufweisen. Hat ein möglicher Nachmieter beispielsweise eine Eintragung im Betreibungsregister, gilt er als unzumutbar und darf vom Vermieter abgelehnt werden. 

Was ist zumutbar? Unter diesen Bedingungen findest du einen passenden Nachmieter

Ob jemand 'zahlungsfähig' ist, kann natürlich leicht objektiv beurteilt werden. Der Begriff 'zumutbar' hingegen lässt viel Interpretationsspielraum. Ein Beispiel: In einem ruhigen Haus muss die Verwaltung keine Konzertpianistin dulden, die viel in ihren eigenen vier Wänden üben möchte.

Wenn deine Verwaltung eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft ohne triftigen Grund ablehnt, bist du trotzdem von deinen vertraglichen Pflichten befreit, da du deine Aufgabe erfüllt hast. Dies gilt ab dem Zeitpunkt, an dem die Nachmieterschaft das Mietverhältnis übernommen hätte. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Auf diese Weise kannst du sicherstellen, dass du als Mieter korrekt aus dem Vertrag entlassen wirst, und du sorgenlos eine neue Wohnung beziehen kannst.

Sonderfall: Will die Verwaltung den Mietpreis nach deiner Kündigung an die aktuelle Orts- und Quartierüblichkeit anpassen, ist das grundsätzlich ihre Sache. Wenn sich interessierte Personen gegen den Einzug entscheiden, weil sie die neu geforderte Miete – etwa um 200 bis 300 Franken höher als zuvor – nicht zahlen möchten, bleibst du von deinen Pflichten befreit. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet formal mit dem Tag, an dem der Nachmieter oder die Nachmieterin das Mietverhältnis hätte antreten sollen.

Was, wenn du als Mieter keinen Nachmieter für deine bisherige Wohnung findest?

Wenn du keine angemessene Nachmietekandidaten finden konntest, bleibst du bis zum Ende der vertraglichen Kündigungsfrist an den Mietzins gebunden. In diesem Fall ist eine Kündigung nach gesetzlichen/vertraglichen Bestimmungen und keine ausserordentliche Kündigung vorgesehen. Das bedeutet, dass du deine Wohnung nur zum offiziellen Kündigungstermin kündigen kannst, da kein Nachmieter vorher für dich einspringt.

Ortsübliche Kündigungstermine sind in vielen Mietverträgen als mögliche Kündigungstermine vorgesehen. Oft sind diese Termine Ende März, Juni oder September. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Deine Kündigung muss somit allerspätestens drei Monate vor dem gewünschten Auszugstermin beim Vermieter eingegangen sein.

Du möchtest auf jeden Fall so rasch wie möglich kündigen? Dann solltest du deine Suche an der Stelle auf keinen Fall aufgeben. Findest du einen Nachmieter, kannst du früher als vereinbart aus deiner Wohnung ausziehen und der Verwaltung entsteht kein Verlust. Egal ob du in Grossstädten oder in ländlichen Gegenden einen Nachmieter suchst: Bei Homegate kannst du dein kostenloses Inserat erstellen und die Nachmiete regeln.