Nachmieter suchen: So kannst du ausserterminlich kündigen

Die Rechtslage verstehen

Gemäss dem Schweizer Obligationenrecht (Art. 264) ist die ausserterminliche Rückgabe einer Mietwohnung möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

• Vorlage eines zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieters oder einer Nachmieterin

• Bereitschaft dieser Person, den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen

Schritte zur erfolgreichen Nachmietersuche

Vorbereitung ist wichtig: Informiere deine Verwaltung schriftlich, wenn du vorzeitig (also ausserterminlich) ausziehen möchtest. Verwende einen Einschreibebrief und behalte eine Kopie davon sowie die Postquittung als Beweis auf. Dieser Schritt ist essentiell, um den Prozess des vorzeitigen Auszugs bestätigen zu lassen.

Inseriere deine Wohnung: Nutze Plattformen wie Homegate, um dein Inserat zu veröffentlichen. Achte darauf, dass das Inserat nicht nur alle wesentlichen Informationen enthält, sondern auch ansprechend gestaltet ist, um passende Interessenten zu finden. Wie du dabei die besten Resultate erzielst, erfährst du in unseren Tipps für ein erfolgreiches Inserat.

Wohnungsbesichtigungen durchführen: Organisiere Besichtigungen und halte vorbereitete Formulare bereit, mit denen interessierte Personen bestätigen, die Wohnung zu den gegebenen Bedingungen übernehmen zu wollen. Dabei ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen (einschliesslich eines Betreibungsregisterauszugs) zu sammeln.

Nachfolge auswählen: Es reicht gesetzlich aus, eine Person als Nachmieter:in zu finden. Es empfiehlt sich jedoch, mehrere potenzielle Kandidaten vorzuschlagen – so kannst du sicherstellen, dass du vor dem letzten Miettag aus dem Vertrag entlassen wirst.

Vorschläge einreichen: Nachdem du einen oder mehrere geeignete Interessenten gefunden hast, teile dies deiner Verwaltung schriftlich mit und erwähne den gewünschten Einzugstermin der neuen Mieter:in. Es ist wichtig, der Verwaltung genügend Zeit zur Prüfung der Vorschläge einzuräumen.

Unsere Empfehlung für eine angemessene Überprüfungsfrist: je nach Situation zwischen 14 und 30 Tagen.

Schriftliche Bestätigung einholen: Wenn die festgelegte Frist zur Überprüfung abgelaufen ist, frag nach einer schriftlichen Bestätigung, dass du aus deinen vertraglichen Verpflichtungen entlassen bist.

Wann kann meine Verwaltung vorgeschlagenen Nachmieterkandidaten zurückweisen?

Es gibt spezifische Umstände, unter denen deine Verwaltung die von dir vogeschlagenen Nachmieter:innen zurückweisen darf. Allerdings sind die Gründe für eine Ablehnung durch das Gesetz begrenzt.

Kernkriterien für Nachmieter:innen

• Zahlungsfähigkeit (Solvenz): Wer für die Nachmiete in Frage kommen will, muss natürlich finanziell in der Lage sein, die Miete pünktlich und vollständig zu bezahlen. Anstelle eines Lohnausweises reicht auch eine Bestätigung der Sozialbehörde aus, die bestätigt, dass die Miete gesichert ist.

• Zumutbarkeit: Die Verwaltung darf keine höheren Anforderungen an die neue Mietpartei stellen als an die bisherige. Ein neuer Mieter oder eine neue Mieterin kann abgelehnt werden, wenn das Wohnen für andere beeinträchtigen werden könnte. Das betrifft vor allem das Zusammenleben im Gebäude.

• Bereitschaft, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen: Die Nachmiete-Interessenten müssen bereit sein, den bestehenden Mietvertrag inklusive aller Konditionen (wie etwa das Verbot von Haustieren) zu akzeptieren.

Gründe für die Ablehnung von Nachmieter:innen

• Die Verwaltung kann eine Nachmieterschaft ablehnen, wenn sie nicht den oben genannten Kriterien entspricht.

• Unzumutbarkeit aus wichtigen Gründen können auch zu einer Ablehnung führen. Diese Gründe müssen jedoch objektiv nachvollziehbar sein und dürfen keine diskriminierenden Aspekte aufweisen.

Ob jemand ‘zahlungsfähig’ ist, kann natürlich leicht objektiv beurteilt werden. Der Begriff 'zumutbar' hingegen ist eher gummig. Ein Fallbeispiel: In einem ruhigen Haus muss die Verwaltung keine Konzertpianistin dulden, die viel zuhause übt.

Wenn deine Verwaltung eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft ohne triftigen Grund ablehnt, bist du trotzdem von deinen vertraglichen Pflichten befreit, da du deine Aufgabe erfüllt hast. Dies gilt ab dem Zeitpunkt, an dem die Nachmieterschaft das Mietverhältnis übernommen hätte. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um deine Position zu stärken und sicherzustellen, dass du korrekt aus dem Vertrag entlassen wirst.

Sonderfall: Wenn die Verwaltung den Mietpreis nach deiner Kündigung an die aktuelle Orts- und Quartierüblichkeit anpassen will, ist das grundsätzlich ihr Problem. Wenn sich interessierte Personen gegen den Einzug entscheiden, weil sie die neu geforderte Miete – etwa um 200 bis 300 Franken höher als zuvor – nicht zahlen möchten, bleibst du von deinen Pflichten entbunden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet formal mit dem Tag, an dem der Nachmieter oder die Nachmieterin das Mietverhältnis hätte antreten sollen.