Chercher un locataire repreneur – mais comment?

Jürg Zulliger

Vous désirez résilier votre bail hors délai et vous ne savez pas comment faire? Nombreux sont ceux qui ont la même angoisse: «Les questions relatives à la résiliation hors délai se trouvent actuellement au centre de nos préoccupations», déclare Fabian Gloor, avocat à l’Association des locataires et responsable de la hotline juridique.

Le fait que le sujet est d’actualité a sa bonne raison: la flexibilité est aujourd’hui de mise sur le marché du travail. En un rien de temps, un déménagement peut se profiler à l’horizon. Mais si la prochaine date de résiliation n’est que dans cinq ou six mois, les choses se corsent. Qui peut ou veut payer le loyer pour deux appartements en même temps? Cela ne laisse souvent pas d’autre solution que d’utiliser le droit de résilier le bail hors délai. Et dans les villes, les nouveaux appartements à louer sont souvent publiés à si court terme que le locataire n’a souvent aucune chance de résilier le bail de son ancien appartement à temps.

Partir hors délai

La bonne nouvelle, c’est que la loi donne aux locataires le droit de quitter l’appartement prématurément – hors délai et sans respecter la date de résiliation prévue. La loi stipule les modalités (art. 264 du Code des obligations):

• Il suffit de proposer un locataire repreneur acceptable.
• Le locataire proposé doit être solvable.
• Il doit s’engager à signer le bail aux mêmes conditions.

«Mêmes conditions » est à prendre au sens propre. Si les animaux domestiques sont interdits, il faut trouver un locataire qui n’a pas d’animaux domestiques. Selon le Tribunal fédéral, la notion de «solvabilité» implique que le loyer ne doit pas représenter plus d’un tiers du revenu net.

Dans la pratique, cependant, la procédure concrète de recherche de locataires repreneurs soulève des questions. «Certains craignent qu’en cas de litige, ils ne soient pas en mesure de prouver qu’ils ont pleinement rempli leurs obligations en tant que locataires», explique Fabian Floor.

Liste de contrôle: pas à pas

• Informez le bailleur que vous aimeriez partir hors délai. Envoyez la lettre par courrier recommandé; conservez une copie et le récépissé de la poste.
• Il est important que vous puissiez tout prouver. Exemple: si la régie veut elle-même trouver un nouveau locataire, il est essentiel que vous l’ayez par écrit
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• Faites visiter l’appartement. La façon la plus simple est d’avoir les formulaires prêts sous la main (voir les liens ci-dessous). Les personnes intéressées doivent déclarer par écrit qu’elles reprendront l’appartement aux mêmes conditions. Important: faites des copies de tous les documents, des formulaires remplis et de l’extrait du registre des poursuites. En cas de doute, vous devez être en mesure de tout prouver afin d’être libéré du bail.
• Selon la loi, un locataire repreneur Toutefois, étant donné que les personnes intéressées peuvent se désister, vous devez avoir plusieurs locataires repreneurs de remplacement sous la main.
• Informez la régie quand le locataire repreneur emménagera. Toutefois, vous devez laisser le temps à la régie de vérifier ses documents. 10 jours devraient suffire à une régie immobilière. «Dans le cas de particuliers, il faut compter de 20 à 25 jours, explique l’avocat Gloor. En dehors de ces délais, il n’y a pas d’autres délais prescrits par la loi. La régie, par exemple, ne peut pas exiger que vous déménagiez qu’à la fin du mois.
• Si le délai est dépassé, vous devriez vous adresser au bailleur. Pour être sûr, vous demandez une confirmation écrite que vous êtes maintenant libéré de vos obligations contractuelles!

Recherche d’un locataire repreneur – la situation légale

Le bailleur n’a pas le droit de refuser des parties intéressées pour des raisons spécieux. Les motifs racistes ou sexistes ne sont pas autorisés. Alors que la solvabilité peut être objectivement vérifiée, l’exigence «raisonnable» semble plutôt élastique. Par exemple dans un immeuble extrêmement calme, le bailleur n’a pas à tolérer une pianiste de concert qui pratique à la maison.

La fixation du loyer aussi est une question délicate. Et si, après une période de location plus longue, la régie veut ajuster le loyer aux loyers usuels dans la localité ou le quartier? Fondamentalement, c’est le problème de la régie. Si les personnes intéressées abandonnent parce qu’ils ne veulent pas payer 200 ou 300 francs de plus, le locataire partant est quand même libéré de ses obligations. L’obligation de paiement du loyer prend fin le jour où le nouveau locataire aurait loué l’appartement en question.

Attention: si la régie ne trouve pas de solution adéquate, elle peut toujours se retourner contre le locataire qui déménage. Par conséquent, vous devez toujours fournir la preuve de la présence de locataires repreneurs dans de tels cas.

Le thème de la «recherche de locataires repreneurs» préoccupe aussi beaucoup de monde parce que le nombre des logements vides a augmenté – du moins dans les zones rurales et partout où il y a beaucoup de nouveaux bâtiments. «Dans les régions où le taux de vacance est élevé, le risque de ne pas trouver des locataires repreneurs à temps augmente», explique Fabian Floor de l’Association des locataires. Cela peut donc devenir coûteux jusqu’à la fin (amère) du bail.

Aucun locataire repreneur trouvé?

Conseils pour la pratique: pendant un certain temps et/ou jusqu’à la prochain délai de résiliation ordinaire, il est conseillé de sous-louer le logement au lieu de le laisser vide. Cela permettra au moins d’en atténuer les conséquences financières. La sous-location est possible si la régie y consent.

En principe, le locataire est responsable de tous les frais convenus contractuellement, y compris les charges. En cas de discorde sur le montant dû, la régie doit se voir imputer d’éventuelles économies. Exemple: la régie utilise la période où l’appartement est vide pour le repeindre ou pour rénover la cuisine. Aucun loyer n’est dû pour cette période.

Recherche de locataires repreneurs: exemples de documents

Les informations les plus importantes sur la résiliation hors délai, y compris des modèles de lettres, etc. se trouvent ici:

Conseils, modèles de lettres et exemples de documents