Voici comment trouver un nouveau locataire adéquat en toute sérénité

Recherche d’un nouveau locataire: comment procéder? Quand un locataire peut-il chercher un nouveau locataire?

Les questions telles que «peut-on chercher un nouveau locataire?» ou «le locataire doit-il chercher un nouveau locataire?» sont souvent les premières que se posent les locataires dès qu’ils envisagent de changer de logement. Il est important que tu commences par te renseigner sur le cadre juridique qui s’applique en cas de changement de logement. De plus, tu dois remettre en question les informations qui circulent à ce sujet. Le meilleur exemple: la règle des trois nouveaux locataires.

Droit du prochain locataire en Suisse: la règle des trois nouveaux locataires – réalité ou fiction?

La règle des trois nouveaux locataires est un mythe juridique que tu as peut-être déjà entendu. Elle dit que les locataires se retirent prématurément d’un contrat en cours dès qu’ils peuvent proposer trois nouveaux locataires. Mais ce n’est pas le cas. Le fait est qu’une résiliation anticipée est possible si le locataire peut proposer un nouveau locataire qui soit approprié.

La règle est donc la suivante: la qualité prime sur la quantité. Pour un déménagement anticipé, tu dois d’abord trouver un nouveau locataire approprié pour ton propriétaire, conformément à la loi. Nous t’expliquons la situation juridique qui te permet de résilier ton contrat de bail de manière anticipée dans un tel cas.  

Chercher un nouveau locataire, comprendre la situation juridique

Selon le Code suisse des obligations (art. 264), la résiliation d’un logement locatif avant l’échéance est possible dès lors que les conditions suivantes sont remplies:

• Il faut trouver et proposer un nouveau locataire approprié et solvable.
   
• Cette personne doit reprendre le contrat de location existant aux mêmes conditions.

Check-list: conseils pour trouver un nouveau locataire – les 6 étapes pour réussir ta recherche

1. Informe le bailleur suffisamment tôt: informe ton bailleur ou ta régie par écrit si tu souhaites déménager de manière anticipée (c’est-à-dire avant l’échéance déterminée par le bail). Utilise une lettre recommandée pour informer de ton souhait de résiliation et conserve une copie ainsi que le reçu de la poste comme preuve. Cette étape est essentielle pour confirmer le processus de ta résiliation anticipée et dissiper tout malentendu.

2. Publie une annonce pour ton appartement: ici, sur homegate.ch, tu as la possibilité de publier une annonce pour ton appartement de manière simple, rapide et gratuite. Profite de cette opportunité et veille à ce que ton annonce soit attrayante. En règle générale, la recherche d’un successeur approprié est considérablement simplifiée grâce à la remise de documents aussi complets que possible et à une annonce rédigée de manière professionnelle. 

3. Fais visiter l’appartement: organise des visites et munis-toi de formulaires préparés pour que les personnes intéressées confirment qu’elles souhaitent reprendre l’appartement aux conditions indiquées. Il est important de rassembler tous les documents pertinents (y compris un extrait du registre des poursuites).

4. Choisis la personne qui te succèdera: selon le droit du bail suisse, il suffit en fait de trouver une personne adéquate pour reprendre le bail. Il est toutefois recommandé de proposer plusieurs candidats. Tu augmentes ainsi la probabilité de trouver quelqu’un parmi les options que tu proposes, car les propriétaires ne sont pas obligés d’accepter la personne proposée, sous certaines conditions (nous verrons lesquelles un peu plus loin).

5. Soumets tes suggestions: tu as pu trouver une ou plusieurs personnes adéquates intéressées? Très bien. Dans ce cas, tu informes-en ta régie par écrit. Demande également la date d’emménagement souhaitée par le nouveau locataire ou la nouvelle locataire et laisse suffisamment de temps à la régie pour l’examen des propositions.

6. Demande une confirmation écrite: lorsque le délai d’examen a expiré, demande une confirmation écrite attestant de ta libération de tes obligations contractuelles.

Quand un bailleur a-t-il le droit de refuser un nouveau locataire?

Il existe des circonstances spécifiques dans lesquelles une régie peut refuser le nouveau locataire que tu as proposé. Toutefois, la loi limite les motifs de rejet. Les régies n’ont donc qu’une certaine marge de manœuvre et ne peuvent pas prendre de décision de manière arbitraire.

Critères clés pour le nouveau locataire

• Capacité de paiement (solvabilité): pour être éligible à la reprise d’un bail, il faut être financièrement en mesure de payer le loyer à temps et intégralement. Au lieu d’un certificat de salaire, une attestation de l’autorité sociale prouvant que le loyer est garanti suffit.
   
• Caractère raisonnablement exigible: la gérance n’est pas en droit d’imposer des exigences plus élevées au nouveau locataire qu’à l’ancien. Les nouveaux locataires peuvent être refusés si leur présence pouvait nuire au confort d’autres locataires. Cela concerne surtout la cohabitation au sein d’un même bâtiment.
   
• Disposition à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions: les locataires potentiels doivent être prêts à accepter le contrat de location existant, y compris toutes les conditions (telles que l’interdiction des animaux domestiques).

Motifs de refus des nouveaux locataires

• La régie peut refuser un nouveau locataire si celui-ci ne répond pas aux critères susmentionnés.
   
• Le caractère inacceptable pour des motifs importants peut également conduire à un refus. Toutefois, ces raisons doivent être objectivement compréhensibles et ne pas comporter d’éléments discriminatoires. Si un éventuel nouveau locataire est par exemple inscrit au registre des poursuites, il est considéré comme inacceptable et peut être refusé par le bailleur. 

Qu’est-ce qui est raisonnablement exigible? Voici les conditions pour trouver un nouveau locataire adéquat

Il est bien sûr facile de juger objectivement si quelqu’un est «solvable». En revanche, le terme «acceptable» laisse une grande marge d’interprétation. Voici un exemple: dans une maison calme, l’administration n’est pas tenue de tolérer une pianiste professionnelle qui aimerait beaucoup pratiquer chez elle.

Si ta régie refuse un nouveau locataire acceptable et solvable sans raison valable, tes obligations contractuelles cessent tout de même car tu as rempli ta mission. Cette libération vaut à partir du moment où le nouveau locataire aurait repris le bail. Dans de tels cas, il est conseillé de demander un avis juridique. Ainsi, tu peux t’assurer que ta libération du contrat en tant que locataire est bien valable et que tu peux emménager sans souci dans un nouvel appartement.

Cas particulier: si la régie souhaite adapter le loyer à l’usage actuel du lieu ou du quartier après votre résiliation, cela lui appartient. Si des personnes intéressées décident de ne pas emménager parce qu’elles ne souhaitent pas payer le nouveau loyer exigé (environ 200 à 300 francs de plus qu’avant), tes obligations sont levées. Ton obligation de payer le loyer prend fin formellement le jour où le nouveau locataire aurait dû commencer le bail.