Transmettre sa maison à ses enfants: ce à quoi tu dois faire attention

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Mieux vaut planifier tôt que se disputer plus tard

De nombreux parents souhaitent que leur maison ou leur appartement reste au sein de la famille. Cependant, transmettre son logement trop tard ou sans règles claires peut entraîner des conflits entre héritiers, des surprises fiscales ou des difficultés financières à la retraite. En planifiant suffisamment tôt, tout devient plus clair. Plus tu t’occupes tôt de la transmission, plus tu disposes de marge de manœuvre.

Faire une donation de son vivant permet d’organiser sa succession, d’économiser des impôts et d’éviter des conflits entre héritiers. Il est important de parler ouvertement avec toutes les personnes concernées, surtout lorsqu’il y a plusieurs enfants.

Les spécialistes du secteur bancaire et les conseillers patrimoniaux recommandent de faire estimer professionnellement la valeur vénale du bien et d’évaluer de manière réaliste ses propres besoins financiers et de logement. Il est important de faire la distinction entre la valeur vénale, la valeur fiscale officielle et le prix familial. Pour les questions fiscales, les autorités se basent souvent sur la valeur vénale (prix du marché) du bien immobilier. Si le prix de transfert est nettement inférieur au prix du marché, la différence peut être considérée comme une donation. 

Les trois modèles possibles: vente, avancement d’hoirie ou donation

En Suisse, il existe trois façons de transmettre un bien immobilier à ses enfants:

• Vente au prix du marché ou à un prix familial
• Avancement d’hoirie qui sera déduit ultérieurement de la succession
• Donation, c’est-à-dire un transfert à titre gratuit

La vente et l’avancement d’hoirie entraînent des conséquences fiscales différentes. Un avancement d’hoirie est considéré juridiquement comme un héritage anticipé et doit être compensé lors du partage ultérieur de la succession.

S’il existe encore des hypothèques sur le bien immobilier, il convient de déterminer suffisamment tôt si les enfants peuvent les reprendre. Les banques réexaminent alors les revenus, la capacité financière et le nantissement. Si les revenus des descendants sont insuffisants, la transmission peut échouer ou nécessiter des garanties supplémentaires. En particulier lors d’un départ à la retraite ou après une forte hausse de la valeur immobilière, il est recommandé de consulter rapidement la banque qui finance le bien.

Impôt sur les donations: réglementé au niveau cantonal, souvent sous-estimé

En Suisse, il n’existe pas d’impôt sur les donations au niveau fédéral – il est prélevé au niveau cantonal. La bonne nouvelle: dans la plupart des cantons, les descendants directs tels que les enfants et les petits-enfants sont exonérés de l’impôt sur les donations. Des exceptions existent notamment dans les ces cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Neuchâtel et de Vaud.

Continuer à habiter le logement malgré la transmission: droit de résidence ou usufruit

De nombreux parents souhaitent transmettre leur maison à leurs enfants tout en continuant à y vivre. Deux modèles se sont imposés:

• Droit d’habitation: les parents peuvent habiter le bien immobilier à vie, mais ne peuvent pas le louer. Le droit d’habitation est personnel, non transmissible et prend fin au décès.
   
• Usufruit: les parents peuvent utiliser eux-mêmes le bien immobilier ou le louer et conserver les revenus. En revanche, les parents supportent également des frais plus élevés, par exemple pour l’entretien, les impôts et les intérêts hypothécaires.

Ces deux droits doivent être établis par acte authentique et inscrits au registre foncier. Ils réduisent la valeur du bien immobilier et peuvent ainsi diminuer la charge fiscale lors du transfert. L’usufruit entraîne généralement des conséquences fiscales et financières plus importantes qu’un droit d’habitation, car l’usufruitière ou l’usufruitier reste considéré-e comme la ou le propriétaire économique du bien.

Réserves héréditaires et égalité entre les enfants

Il existe un piège fréquent: les réserves héréditaires. Les donations et les avancements d’hoirie en faveur d’un enfant peuvent porter atteinte aux droits réservataires des autres enfants. Ces derniers peuvent faire valoir leurs droits lors de la succession, même plusieurs années plus tard. Les héritiers légaux doivent en principe compenser les avances reçues, sauf si tu les en dispenses expressément dans un testament ou un pacte successoral (dans les limites de la quotité disponible).

Un pacte successoral écrit avec tous les enfants constitue souvent la meilleure solution pour garantir la clarté et éviter les conflits. Depuis la révision du droit successoral en 2023, la quotité disponible est devenue plus importante. Cela offre aujourd’hui un peu plus de marge de manœuvre pour favoriser certains enfants différemment, à condition de respecter les réserves héréditaires.
 

Les pièges typiques – et comment les éviter

• Contrats peu clairs: en cas de succession, les accords oraux entraînent souvent des problèmes de preuve et doivent donc toujours être consignés par écrit.
   
• Mauvaise évaluation: des contreparties trop élevées (par exemple la reprise d’une hypothèque) peuvent conduire les autorités à considérer la donation comme une vente, avec des conséquences fiscales.
   
• Risque lié à l’entrée en EMS: sans réglementation claire, un droit d’habitation peut continuer d’exister même après un déménagement en établissement médico-social, ce qui peut bloquer la valorisation du bien immobilier.

Conclusion: planifier individuellement et se faire accompagner par des professionnels

La transmission d’un bien immobilier aux enfants n’est pas un cas standard. Elle dépend de ta situation familiale, de ta sécurité financière et des lois fiscales cantonales. Fais-toi conseiller suffisamment tôt, par exemple auprès d’un notaire, d’un spécialiste en droit successoral ou d’un conseiller en patrimoine. Tu t’assureras ainsi que ton souhait devienne réalité: un logement qui reste dans la famille, sans mauvaises surprises.