Trasferire la casa ai figli: a cosa devi prestare attenzione in Svizzera

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Pianificare per tempo anziché litigare in seguito

Molti genitori desiderano che la loro casa o il loro appartamento rimanga in famiglia. Chi trasferisce l’immobile troppo tardi o senza regole chiare rischia controversie tra gli eredi, sorprese fiscali o problemi finanziari in età avanzata. Se pianifichi per tempo, tutto diventa più chiaro. Prima ti occupi del passaggio di proprietà, maggiore sarà il tuo margine di manovra.

Donare un bene in vita consente di pianificare la successione, risparmiare sulle imposte ed evitare conflitti tra gli eredi. È importante parlare apertamente con tutte le persone coinvolte, soprattutto quando ci sono più figli.

Gli esperti delle banche o i consulenti patrimoniali consigliano di far stimare in anticipo il valore di mercato da un professionista e di valutare realisticamente le proprie esigenze abitative e finanziarie. È importante distinguere il valore di mercato, il valore fiscale ufficiale e il prezzo di famiglia. Per questioni fiscali, le autorità spesso fanno riferimento al valore di mercato (prezzo di mercato) dell’immobile. Se il prezzo di cessione è nettamente inferiore a tale prezzo di mercato, la differenza può essere considerata una donazione. 

Sono disponibili tre alternative: vendita, acconto della quota ereditaria o donazione

Fondamentalmente, in Svizzera ci sono tre possibilità per cedere un immobile ai figli:

• Vendita al prezzo di mercato o di famiglia
• Acconto della quota ereditaria che in seguito dovrà essere compensato in sede di successione
• Donazione, ossia un trasferimento a titolo gratuito

La vendita e l’acconto della quota ereditaria comportano conseguenze fiscali diverse. Dal punto di vista giuridico, l’acconto della quota ereditaria è considerato una quota di eredità anticipata e deve essere compensato in occasione della successiva divisione dell’eredità, salvo disposizioni contrarie.

Se sull’immobile gravano ancora ipoteche, è necessario chiarire per tempo se i figli siano in grado di subentrarvi. In tal caso, le banche verificano nuovamente il reddito, la sostenibilità e il grado di finanziamento. Se il reddito dei discendenti non è sufficiente, il trasferimento può non andare a buon fine o richiedere garanzie supplementari. Soprattutto in caso di pensionamento o di forte aumento del valore immobiliare, è consigliabile un confronto tempestivo con la banca finanziatrice.

Imposta sulle donazioni: disciplinata a livello cantonale, spesso sottovalutata

In Svizzera non esiste alcuna imposta sulle donazioni a livello federale, bensì essa viene riscossa a livello cantonale. La buona notizia è che nella maggior parte dei Cantoni i discendenti diretti, come figli e nipoti, sono esenti dall’imposta sulle donazioni. Fanno eccezione, ad esempio, i cantoni Appenzello Interno, Neuchâtel e Vaud. 

Continuare ad abitare nell’immobile nonostante il trasferimento di proprietà: diritto di abitazione o usufrutto

Molti genitori desiderano lasciare la propria casa ai figli, pur continuando a viverci. A tal fine si sono affermati due modelli:

• Diritto di abitazione: i genitori possono vivere nell’immobile per tutta la vita, ma non affittarlo. Il diritto di abitazione è personale, non trasferibile e termina con il decesso.
   
• Usufrutto: i genitori possono utilizzare personalmente o affittare l’immobile e trattenerne i proventi. In compenso, sostengono anche maggiori costi, ad esempio per la manutenzione, le imposte e gli interessi ipotecari.

Entrambi i diritti devono essere costituiti mediante autenticazione notarile e iscritti nel registro fondiario. Essi riducono il valore dell’immobile e quindi l’onere fiscale al momento del trasferimento. L’usufrutto ha spesso conseguenze fiscali e finanziarie maggiori rispetto al diritto di abitazione, in quanto l’usufruttuario continua a essere considerato il titolare effettivo.

Porzioni legittime e parità di trattamento dei figli

Un ostacolo frequente sono le porzioni legittime. Le donazioni e gli acconti della quota ereditaria a favore di un figlio possono ledere i diritti alla porzione legittima degli altri figli che possono essere fatti valere in caso di successione, anche dopo anni. In linea di principio, gli eredi legittimi sono tenuti a compensare gli anticipi ricevuti, salvo esplicito esonero previsto nel testamento o nel contratto successorio (entro la quota disponibile).

Un contratto successorio redatto coinvolgendo tutti i figli è spesso il modo migliore per fare chiarezza ed evitare controversie. In seguito alla revisione del diritto successorio del 2023, la quota disponibile è aumentata. Di conseguenza, oggi vi è un margine di manovra leggermente più ampio per favorire in modo diverso i singoli figli, a condizione che vengano rispettate le porzioni legittime.

Insidie tipiche e come evitarle

• Contratti poco chiari: in caso di eredità, gli accordi verbali spesso comportano difficoltà probatorie e devono quindi sempre essere messi per iscritto.
   
• Valutazione errata: prestazioni compensative troppo elevate (ad esempio l’assunzione di un ipoteca) possono indurre le autorità a considerare la donazione come una vendita, con relative conseguenze fiscali.
   
• Rischio legato al trasferimento in casa di cura: in assenza di una pianificazione chiara, il diritto di abitazione può sussistere anche dopo il trasferimento in una casa di cura e bloccare la possibilità di disporre dell’immobile.

Conclusione: pianificazione individuale, assistenza professionale

Cedere un immobile ai figli non è un caso standard e dipende dalla tua situazione familiare, dalla tua stabilità finanziaria e dalle leggi fiscali cantonali. Fatti consigliare per tempo, magari da un notaio, da uno specialista in diritto successorio o da un consulente patrimoniale. In questo modo ti assicurerai che il tuo desiderio diventi realtà: una casa che rimanga all’interno della famiglia, senza brutte sorprese.