Interessi ipotecari: come i mutuatari risparmiano migliaia di franchi

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Finalmente una bella notizia per i mutuatari in Svizzera: dopo un brusco aumento conseguente allo scoppio della guerra in Ucraina nel 2022, i tassi d’interesse delle ipoteche a tasso fisso sono tornati a scendere a fine 2023. Il motivo va individuato nel netto calo del carovita registrato negli Stati Uniti, in Europa e in Svizzera nel 2023. Di conseguenza, a fine 2023, la Federal Reserve statunitense e la Banca centrale europea hanno lasciato invariati i propri tassi di riferimento. Anche la Banca nazionale svizzera ha sospeso il rialzo dei tassi.

L’inflazione e i tassi di riferimento dovrebbero scendere ulteriormente nel 2024

Il corso dei tassi ipotecari dipenderà principalmente dall’andamento dell’inflazione. Secondo molti osservatori del mercato, nel 2024 l’inflazione dovrebbe scendere ulteriormente. Diminuisce la pressione sulle banche centrali affinché aumentino ulteriormente i tassi di riferimento per contrastare il carovita. Se l’inflazione continua a scendere e le banche centrali ritoccano al ribasso i loro tassi di riferimento, anche i crediti ipotecari dovrebbero tornare a essere più convenienti.

Interessi ipotecari: un viaggio sulle montagne russe dall’1 al 2,8 e poi al 2 percento

Secondo l’indice d’interesse della piattaforma di comparazione svizzera Hypotheke.ch, a fine 2021 un credito concesso per l’acquisto di una casa costava in media l’1% circa di interesse all’anno. Per un’ipoteca dell’importo di un milione di franchi i debitori dovevano quindi pagare «solo» 10 000 franchi all’anno.

Alla fine di ottobre 2022, i tassi d’interesse hanno raggiunto un picco di breve durata del 2,8%. Un tasso simile corrisponde a costi per interessi pari a 28 000 franchi. Si tratta di costi proibitivi, superiori di ben 18 000 franchi rispetto all’anno precedente. A fine gennaio 2024, il tasso d’interesse medio si attestava nuovamente al 2 % circa, ovvero spese legate al credito di «soli» 20 000 franchi. In breve: chi nel 2024 intende stipulare un’ipoteca a tasso fisso o rinnovare un credito in scadenza, per le ipoteche a tasso fisso beneficia di tassi d’interesse più bassi rispetto al 2023. 

Gli interessi per un’ipoteca a tasso fisso variano a seconda della solvibilità

Ma alla fine quanto paghi per un’ipoteca a tasso fisso di 5 anni, una tra le più diffuse in Svizzera? Secondo VZ Vermögenszentrum, a dicembre 2023 i tassi d’interesse per un’ipoteca fissa a cinque anni oscillavano tra l’1,80 e il 2,4%. Un divario dovuto a due motivi: da un lato, il tasso d’interesse ipotecario viene calcolato sempre in base alla tua situazione personale. Chi dispone di un reddito familiare elevato e di molti fondi propri, di solito paga meno interessi rispetto a chi ha un capitale proprio e un salario ridotto.

Inoltre, tutti gli istituti ipotecari hanno piena libertà nella determinazione dei tassi d’interesse che offrono. Di conseguenza, le ipoteche a breve termine sono molto convenienti da alcuni fornitori, mentre quelle a lungo termine sono proposte a prezzi molto più bassi altrove. Per questo motivo, è fondamentale affidarsi a un confronto tra ipoteche per poter risparmiare sugli interessi.

I crediti concessi per l’acquisto di una casa sul mercato monetario continueranno a essere cari senza una riduzione dei tassi di riferimento da parte della BNS

Ma le ipoteche a tasso fisso di lungo termine sono la soluzione migliore al momento? Il fatto è che all’inizio del 2024, le ipoteche del mercato monetario, le cosiddette ipoteche SARON, sono ancora molto più care di quelle a tasso fisso con una fascia dei tassi d’interesse compresa tra il 2,5 e il 2,9%.

SARON è l’acronimo di Swiss Average Rate Overnight ed è il tasso d’interesse più importante del mercato monetario svizzero. Le ipoteche flessibili SARON senza tasso fisso comportano un rischio di variazione del tasso d’interesse per l’intera durata del credito. Sono indicate soprattutto per mutuatari ben informati con riserve finanziarie, che possono anche far fronte a un rapido aumento degli interessi. Chi vuole dormire sonni tranquilli e non ha riserve, dovrebbe puntare sulle ipoteche a tasso fisso attualmente più convenienti.

Un’informazione utile: l’ammontare dei tassi d’interesse delle ipoteche SARON è direttamente legato al tasso di riferimento della Banca nazionale svizzera (BNS). Se in futuro la BNS taglierà l’attuale tasso di riferimento dell’1,75% (situazione al 23 giugno 2023), anche le ipoteche SARON diventeranno in breve tempo più convenienti e di nuovo meno costose rispetto a quelle fisse. Gli osservatori del mercato, tuttavia, non prevedono un ritorno a un livello dei tassi ipotecari molto basso dell’1%.

SARON oppure ipoteca a tasso fisso

Cosa dovrebbero fare, dunque, i mutuatari? La maggior parte degli esperti finanziari ritiene che le banche centrali potrebbero ridurre i tassi di riferimento per la prima volta nel 2024. Chi crede nel calo dei tassi d’interesse, dispone di una riserva finanziaria e di un po’ di tempo per concludere un contratto di credito, può destinare almeno una parte dell’importo del credito a un’ipoteca SARON. In questo modo beneficia dei tassi d’interesse in calo, a condizione che la Banca nazionale svizzera riduca ulteriormente il tasso di riferimento.

Chi non ha riserve finanziarie e non riesce a far fronte a tassi d’interesse più elevati, dovrebbe optare per un’ipoteca a tasso fisso. A seconda della situazione finanziaria, per i prossimi anni bisognerà scegliere una strategia creditizia adatta alle proprie esigenze. I seguenti consigli ti aiuteranno a trovare l’ipoteca «giusta». Maggiori informazioni su finanziamenti e assicurazioni sono disponibili nella nostra guida. 

Consigli sulla strategia ipotecaria

Negozia il tasso ipotecario e verifica le tranche

Gli interessi ipotecari sono oggetto di trattativa soprattutto con le banche. Chi procede in modo strutturato, ottimizza il proprio rating personale in anticipo e sa negoziare, può ottenere da 0,3 a 0,6 punti percentuali. Un’altra possibilità è quella di suddividere un’ipoteca in più tranche di diverse durate. In questo modo è possibile coprire il rischio di un aumento dei tassi di interesse nel lungo periodo.

Ipoteca a tasso fisso: valuta vantaggi e svantaggi

Con un’ipoteca a tasso fisso ti assicuri un tasso d’interesse fisso per diversi anni. Le ipoteche a tasso fisso offrono una sicurezza per il budget. In questo modo ti tuteli dall’aumento dei tassi d’interesse. Viceversa, non trarrai benefici da un eventuale calo del livello dei tassi d’interesse. Prima di sottoscrivere un contratto con la tua banca di fiducia, verifica anche le offerte di assicurazioni e casse pensioni oppure concorda una videoconsulenza gratuita con UBS, partner di Homegate.

Definisci la strategia di finanziamento

Il tuo budget condiziona in modo significativo la tua strategia di finanziamento. Il calcolatore ipoteche online di Homegate ti aiuta a verificare se un immobile è sostenibile per te. Puoi così chiarire la tua sostenibilità finanziaria e il tuo grado di anticipo. Serve almeno il 20% di mezzi propri, di cui come minimo il 10% deve provenire da fonti finanziarie diverse dalla previdenza professionale. I costi annui per l’abitazione non devono superare il 33% del tuo reddito lordo.

Tieni d’occhio i tassi ipotecari

Di norma, puoi seguire gratuitamente l’andamento dei tassi ipotecari su siti web delle banche, sui portali di comparazione online e sui media. A volte, gli istituti finanziari offrono anche allarmi per gli interessi. In questo modo riceverai immediatamente notifiche sulle variazioni dei tassi ipotecari che sono rilevanti per te.

Ipoteca SARON: verifica vantaggi e svantaggi

Di solito, per le ipoteche del mercato monetario SARON si sottoscrivono contratti della durata quadro di uno massimo cinque anni. Un’informazione utile: la maggior parte degli offerenti consente di convertire l’ipoteca SARON in un’ipoteca fissa a tasso fisso nel corso della sua durata. Alcuni prevedono anche il rimborso completo alla successiva scadenza degli interessi (altri lo escludono per l’intera durata). A volte esistono anche ipoteche SARON senza durata complessiva prestabilita, aspetto da considerare se si desidera mantenere una certa flessibilità in termini di rimborso o cambio del creditore.

Verifica l’ipoteca a termine

Con una cosiddetta ipoteca a termine, conosciuta anche come «ipoteca forward», stipuli un’ipoteca a tasso fisso in anticipo, che ti servirà solo tra qualche mese. In questo modo ti assicuri il tasso d’interesse attualmente valido. Per questa garanzia devi corrispondere al creditore un cosiddetto supplemento forward. Un’ipoteca a termine funziona quindi come un’assicurazione contro l’aumento degli interessi ipotecari. Poiché i tassi d’interesse a lungo termine al momento sono più convenienti di quelli a breve termine, i supplementi forward ora sono molto bassi. Alcuni offerenti propongono la stipulazione anticipata dell’ipoteca fino a sei o addirittura dodici mesi senza alcun sovrapprezzo.