Hypothekarzinsen: So sparen Kreditnehmer:innen tausende Franken

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Kreditnehmende in der Schweiz dürfen sich freuen: Die Zinsen von Festhypotheken sind – nach einem steilen Anstieg nach Ausbruch des Ukraine-Krieges im Jahr 2022 – Ende 2023 wieder gesunken. Grund dafür ist die deutlich rückläufige Teuerung in den USA, Europa und der Schweiz im Jahr 2023. Die Folge: Die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank haben ihre Leitzinsen Ende 2023 unverändert belassen. Auch die Schweizer Nationalbank legte eine Zinserhöhungspause ein.

Inflation und Leitzinsen dürften im 2024 weiter sinken

Welche Richtung die Hypozinsen inskünftig einschlagen, hängt vor allem von der Inflationsentwicklung ab. Nach Meinung vieler Marktbeobachter:innen dürfte die Inflation im 2024 weiter sinken. Die Notenbanken haben somit weniger Druck, ihre Leitzinsen noch mehr zu erhöhen, um die Teuerung zu bekämpfen. Sinkt die Inflation weiterhin und passen die Notenbanken ihre Leitzinsen nach unten an, dürften auch Hypothekarkredite nochmals günstiger werden.

Hypozinsen: Achterbahnfahrt von 1 auf 2.8 und auf 2 Prozent

Gemäss dem Zinsindex der Schweizer Vergleichsplattform Hypotheke.ch kostete ein Hauskredit Ende 2021 im Schnitt rund 1 Prozent Zins im Jahr. Für eine Hypothek im Betrag von einer Million Franken mussten Schuldner:innen somit jährlich ‘nur‘ 10‘000 Franken bezahlen.

Ende Oktober 2022 kletterten die Zinsen im Schnitt dann auf einen kurzzeitigen Höchststand von 2.8 Prozent. Dieser Satz entspricht Zinskosten von 28‘000 Franken. Das sind happige 18‘000 Franken höhere Zinskosten als im Vorjahr. Ende Januar 2024 lag der Durchschnittszins wieder bei rund 2 Prozent bzw. ‘nur‘ noch 20‘000 Franken Kreditkosten. Kurz: Wer im Jahr 2024 neu eine Festhypothek abschliessen oder einen auslaufenden Kredit erneuern will, profitiert bei Festhypotheken von tieferen Zinsen als im Vorjahr. 

Zinsen für eine Festhypothek variieren je nach Zahlungsfähigkeit

Doch was zahlst du für eine in der Schweiz beliebte Festhypothek mit 5-jähriger Laufzeit konkret? Gemäss dem VZ Vermögenszentrum bewegten sich die Zinsen für eine fünfjährige Festhypothek im Dezember 2023 in einer Bandbreite von 1.80 bis 2.4 Prozent. Diese Spannweite ist auf zweierlei Gründe zurückzuführen: Zum einen wird ein Hypothekarzinssatz stets basierend auf deiner persönlichen Situation errechnet. Wer über ein hohes Haushaltseinkommen und viele Eigenmittel verfügt, zahlt in der Regel weniger Zins als jemand, der wenig Eigenkapital und Lohn vorweisen kann.

Ausserdem sind sämtliche Hypothekarinstitute gänzlich frei in der Festlegung der Zinssätze, die sie offerieren. Das hat zur Folge, dass die kurzfristigen Hypotheken bei manchen Anbietern sehr günstig zu haben sind, die langfristigen jedoch woanders deutlich preiswerter angeboten werden. Aus diesem Grund ist ein Hypothekenvergleich unabdingbar, um bei den Zinsen sparen zu können.

Ohne SNB-Leitzinssenkung bleiben Geldmarkt-Hauskredite teuer

Aber sind langjährige Festhypotheken momentan auch die beste Lösung? Fakt ist: Geldmarkt- bzw. sogenannte Saron-Hypotheken sind Anfang 2024 mit einer Zinsbandbreite von 2,5 bis 2,9 Prozent noch deutlich teurer als Festhypotheken.

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der wichtigste Schweizer Geldmarktzins. Flexible Saron-Hypotheken ohne Festzins bergen während ihrer Kreditlaufzeit ein Zinsänderungsrisiko. Sie eignen sich daher vor allem für gut informierte Kreditnehmende mit finanziellem Polster, die auch rasch ansteigende Zinsen verkraften können. Wer ruhig schlafen will und keine Reserven hat, setzt somit besser auf die aktuell günstigeren Festhypotheken mit fixem Zins.

Gut zu wissen: Die Zinshöhe von Saron-Hypotheken ist direkt an den Leitzins der Schweizer Nationalbank (SNB) gekoppelt. Senkt die SNB in Zukunft den aktuellen Leitzins von 1.75 Prozent (Stand seit 23. Juni 2023), werden auch Saron-Hypotheken rasch günstiger und wieder billiger als Festhypotheken. Marktbeobachter:innen rechnen allerdings nicht mit einer Rückkehr auf ein ultratiefes Hypothekarzinsniveau von 1 Prozent. 

Saron- oder Festhypothek

Doch was sollten Kreditnehmende tun? Ein Grossteil der Finanzexpert:innen geht davon aus, dass die Notenbanken ihre Leitzinsen im Jahr 2024 das erste Mal auch wieder senken könnten. Wer an sinkende Zinsen glaubt und ein finanzielles Polster und etwas Zeit bis zum Kreditabschluss hat, kann somit zumindest einen Teil der nötigen Kreditsumme in Form einer Saron-Hypothek abschliessen. So profitiert man von sinkenden Zinsen, sofern die Schweizer Nationalbank denn auch den Leitzins weiter senkt.

Wer kaum finanzielle Reserven hat und auch höhere Zinsen nicht stemmen kann, schläft ruhiger mit Festhypotheken. Es gilt somit je nach finanzieller Ausgangslage, für die kommenden Jahre eine individuell passende Kreditstrategie zu wählen. Die folgenden Tipps helfen dir beim Entscheid für die ‘richtige‘ Hypothek. Mehr zum Thema Finanzieren und Versichern liest du in unserem Ratgeber. 

Tipps rund um die Hypothekarstrategie

Hypozins verhandeln und Tranchen prüfen

Hypozinsen sind vor allem bei Banken Verhandlungssache. Wer strukturiert vorgeht, sein persönliches Rating vorgängig optimiert und gut verhandelt, kann 0.3 bis 0.6 Prozentpunkte herausholen. Eine Möglichkeit ist es auch, eine Hypothek in mehrere Tranchen zu unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. So lässt sich das Risiko steigender Zinsen über einen langen Zeitraum absichern.

Festhypothek: Prüfe die Vor- und Nachteile

Mit einer Festhypothek sicherst du dir einen fixierten Zins über mehrere Jahre. Festhypotheken bieten Budgetsicherheit. So bist du vor steigenden Zinsen geschützt. Umgekehrt profitierst du nicht von einem sinkenden Zinsniveau. Prüfe vor einem Abschluss bei deiner Hausbank auch Angebote von Versicherungen und Pensionskassen oder vereinbare zum Beispiel beim Homegate-Partner UBS ein kostenloses Videoberatungsgespräch.

Finanzierungsstrategie festlegen

Dein Budget beeinflusst deine Finanzierungsstrategie massgeblich. Der Online-Finanzierungsrechner von Homegate hilft dir zu prüfen, ob du eine Immobilie für dich tragbar ist. Du kannst damit deine finanzielle Tragbarkeit und Belehnung klären. Mindestens 20 Prozent Eigenmittel sind erforderlich, wovon mindestens 10 Prozent aus anderen Finanzquellen als der beruflichen Vorsorge stammen müssen. Die jährlichen Wohnkosten dürfen 33 Prozent deines Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Hypozinsen im Auge behalten

Auf Websites von Banken und Internet-Vergleichsportalen sowie in den Medien kannst du die Hypozinsentwicklung in der Regel kostenlos verfolgen. Finanzinstitute bieten gelegentlich auch Zinsalarme an. Damit erhältst du umgehend Nachrichten über für dich relevante Hypozins-Veränderungen.

SARON-Hypothek: Vor- und Nachteile prüfen

SARON-Geldmarkthypotheken werden üblicherweise für ein bis fünf Jahre Rahmenlaufzeit abgeschlossen. Gut zu wissen: Bei den meisten Anbietern ist es möglich, die SARON-Hypothek während der Laufzeit in eine Festhypothek mit festem Zins umzuwandeln. Einige Anbieter ermöglichen auch die vollständige Rückzahlung auf den nächsten Zinstermin (andere schliessen dies für die gesamte Laufzeit aus). Teilweise gibt es auch SARON-Hypotheken ohne festgelegte Gesamtlaufzeit, was besonders sinnvoll ist, wenn man bezüglich Rückzahlung oder Kreditgeberwechsel flexibel bleiben möchte.

Terminhypothek prüfen

Mit einer sogenannten Terminhypothek – auch ‘Forward-Hypothek‘ genannt – schliesst du im Voraus eine Festhypothek ab, die du erst in einigen Monaten benötigst. Damit sicherst du dir den aktuell geltenden Zinssatz. Für diese Sicherheit zahlst du dem Kreditgeber einen sogenannten Forward-Zuschlag. Eine Terminhypothek funktioniert somit wie eine Versicherung gegen steigende Hypozinsen. Weil die langfristigen Zinsen aktuell günstiger sind als die kurzfristigen Zinsen, sind die Forwardzuschläge aktuell sehr tief. Einige Anbieter offerieren den vorzeitigen Hypothekarabschluss bis sechs oder sogar zwölf Monate sogar ohne Aufpreis.