Faire augmenter la valeur d’une maison : ces investissements sont intéressants

De Bernhard Bircher-Suits

Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), près d’un demi-million de maisons individuelles suisses ont plus de 40 ans et doivent en partie être assainies. En 2021, 58 % des bâtiments ont été chauffés au mazout ou au gaz selon l’OFS, c’est-à-dire avec des sources nocives pour le climat. En prenant des mesures adaptées pour l’enveloppe du bâtiment et en utilisant des énergies renouvelables, tu baisses durablement tes coûts énergétiques et tes émissions de CO2. SuisseEnergie estime par exemple qu’une isolation thermique plus efficace et des fenêtres plus étanches nous font économiser jusqu’à 60 % de frais de chauffage, tout en faisant augmenter le confort et, idéalement, la valeur du bien immobilier. Le professeur Donato Scognamiglio, CEO et cofondateur du CIFI, déclare à ce sujet : « À l’avenir, l’état énergétique d’un bien immobilier contribuera notablement à définir sa valeur intrinsèque et réduire les charges associées. Le montage d’une installation photovoltaïque peut en outre limiter de manière décisive la dépendance d’un propriétaire aux prix de l’énergie, tout en aidant celui-ci à diminuer considérablement ses émissions de CO2. »

Accroître la valeur du bien en misant sur un entretien constant et des investissements judicieux

Il est important que les personnes qui achètent ou possèdent une maison individuelle ancienne réfléchissent à la future valeur de revente de leur bien lorsqu’elles prévoient des travaux de rénovation, de transformation ou d’agrandissement. En effet, beaucoup d’entre elles finissent par revendre leur maison, car devenue trop grande, pour emménager dans un logement plus petit. La seule différence est que les personnes qui pourront revendre leur bien à bon prix passeront de vieux jours plus sereins sur le plan financier. Même une maison individuelle à la situation moyenne peut se vendre à un prix élevé, à condition d’avoir été bien entretenue au fil des ans et de répondre à la demande ou de plaire « au plus grand nombre ».

Si tu prévois des rénovations, des transformations ou des extensions plus importantes, consulte au préalable des spécialistes pour connaître les investissements qui feront vraiment prendre de la valeur à ton bien. Ainsi, évite les investissements qui ne satisfont que ton goût personnel ou des besoins très particuliers. Un garage souterrain immense et coûteux sous une villa à la campagne peut par exemple compliquer la revente. Pourquoi ? Le garage souterrain fait inutilement grimper le prix de la maison, alors que le nombre d’acheteurs/-euses potentiels/-les est limité à la campagne. À l’inverse, aménager les combles, un sauna ou une véranda et accroître la surface habitable fera grimper la valeur de ton bien. Ces aménagements à valeur ajoutée ne sont pas déductibles fiscalement, à l’exception des mesures énergétiques, comme une nouvelle installation photovoltaïque sur le toit ou le remplacement d’un vieux chauffage au mazout par une pompe à chaleur.

Exemple : mesures concrètes pour augmenter la valeur d’un bien immobilier

Mais comment faire concrètement pour accroître la valeur de ta maison individuelle ? Voici un cas concret susceptible de t’inspirer. Hanspeter Meister (49 ans, nom modifié) est heureux : en 2018, il achète avec sa famille une vieille maison coopérative au calme, à Zurich. Hanspeter Meister explique : « Le prix d’achat pour cette maison en rangée mal entretenue était de 900 000 francs, soit près d’un demi-million de moins que l’estimation de notre banque. » 

La maison mitoyenne avec jardin, construite en 1929, affichait une surface habitable de tout juste 90 mètres carrés. L’architecte mandaté par Hanspeter Meister a toutefois estimé que la maison mal isolée et dotée d’un vieux chauffage au mazout était une « construction solide ». Des dépendances et des agrandissements étaient envisageables grâce à une exploitation en sous-sol. Hanspeter Meister explique : « Étant donné que nous avons acheté à un prix relativement bas, nous disposions encore une marge de manœuvre financière pour effectuer un assainissement énergétique ainsi que des transformations et extensions. » Mais par où commencer ? Les sondages menés auprès des personnes désireuses d’acheter montrent qu’un jardin, une terrasse ou un balcon sont très importants pour la majorité de la population. La taille du bien immobilier, la qualité de construction de la cuisine et de la salle de bain ainsi que les frais (énergétiques) courants comptent également pour les acheteuses et acheteurs potentiels.

La maison de rêve n’est pas la même à la campagne et en ville

Voici à quoi ressemble la « maison de rêve à la campagne » selon les professionnels de l’immobilier : isolée, sur un terrain en pente, elle profite d’une situation au calme, est ensoleillée et en bordure de village. La maison quasi neuve dispose d’une surface habitable de 170 mètres carrés, d’une cuisine, d’une salle de bain et de revêtements de sol haut de gamme, ainsi que d’un jardin. En ville, la maison de rêve peut avoir moins de surface, mais la qualité de la cuisine, de la salle de bain et des revêtements de sol doit être bonne. Une place de stationnement constitue un complément intéressant, mais pas indispensable dans une ville dotée d’un solide réseau de transports publics. Le standard actuel est un grand salon/salle à manger avec cuisine ouverte d’au moins 30 mètres carrés, deux salles de bain (l’une avec baignoire, l’autre avec douche) et une chambre à coucher de 14 mètres carrés minimum. Un jardin, ou du moins un balcon ou une terrasse, représente également un atout majeur pour une maison de ville.

Valeur ajoutée d’une surface habitable accrue

Hanspeter Meister explique : « En Suisse, la surface habitable moyenne par personne est d’environ 47 mètres carrés. Il était donc primordial pour nous d’accroître la surface habitable afin de répondre aux exigences des futurs acheteurs et acheteuses. Cette maison de 4,5 pièces comptait beaucoup de petits espaces, parfois de moins de 10 mètres carrés. » Grâce au droit de construction rapprochée avec les deux maisons voisines, la famille Meister a pu construire une extension de deux étages en direction du jardin, gagnant ainsi en surface. La famille a par ailleurs fait construire une nouvelle terrasse dans le grenier inutilisé, ainsi qu’une chambre à coucher supplémentaire. Enfin, elle a fait aménager en sous-sol une autre salle de bain avec toilettes/douche, un sauna, une pièce de loisirs et une pièce technique pour la nouvelle pompe à chaleur. Hanspeter Meister poursuit : « Nous avons transformé la petite cuisine défraîchie et la mini salle de bain en grande cuisine. Nous avons ainsi fait passer la surface habitable à 200 mètres carrés. » La famille s’est débarrassée des vieux radiateurs et revêtements de sol pour les remplacer par du parquet de qualité ou un chauffage au sol. L’escalier en béton disgracieux a cédé la place à un escalier naturel en chêne. La maison a également été isolée et insonorisée. Des fenêtres en bois et métal haut de gamme, qui offrent une bonne isolation thermique et acoustique, ont supplanté les fenêtres perméables. 

Sols, plaques et verres de qualité augmentent la valeur

De manière générale, la valeur d’une maison individuelle peut être accrue par des salles d’eau raffinées en céramique, en granit, en marbre ou en verre. Les revêtements de sol en pierre naturelle, le parquet et les sols sans joints du segment haut de gamme entraînent également une hausse du prix de vente. Selon les données de la société d’évaluation immobilière CIFI, des équipements de luxe comme du parquet, une cuisine en acier inoxydable et une piscine intérieure ou une salle de sport peuvent faire augmenter d’un tiers le prix de la maison ou de l’appartement.

Un chauffage écologique minimise les coûts 

En remplaçant son vieux chauffage au mazout par une pompe à chaleur économe, Hanspeter Meister a équipé sa maison pour l’avenir. Il explique ceci : « Une installation photovoltaïque sur le toit nous fournit en plus l’électricité nécessaire pour nous et pour le fonctionnement de la pompe à chaleur. » Mais les nombreux investissements de Hanspeter Meister ont-ils aussi été payants sur le plan financier ? Il confie : « J’ai fait évaluer la maison finie par plusieurs prestataires. Nos transformations et agrandissements en valaient définitivement la peine. » M. Meister en est convaincu : à long terme, sa maison individuelle dotée d’une excellente situation au calme, à Zurich, conservera sa valeur, laquelle a fortement augmenté ces dernières années. La famille a toutefois du mal à s’imaginer vendre un jour la maison intégralement assainie.

Check-list pour augmenter la valeur de son bien immobilier

• Chauffage au sol et système d’alarme : remplacer des radiateurs par un chauffage au sol et installer des systèmes de sécurité entraînent une hausse de 1 à 3 % du prix.
• Cuisine de qualité : l’installation ultérieure d’une cuisine haut de gamme équipée d’appareils multifonctions peut accroître la valeur de 3 à 8 % par rapport à une cuisine classique.
• Programme Bâtiments : depuis 2010, le «Programme Bâtiments» incite les propriétaires à procéder à l’assainissement énergétique de leur bien immobilier et de contribuer ainsi concrètement à l’amélioration de l’efficacité énergétique et à la protection du climat. Sans oublier que les optimisations énergétiques bien planifiées augmentent généralement la valeur de ton bien.
• Certificat énergétique des bâtiments : fais appel à des spécialistes pour analyser ton bien immobilier et demande un certificat énergétique des bâtiments CECB Plus accompagné d’un rapport de conseil exhaustif. Dans ce dernier, l’expert/-e CECB te fera trois propositions d’assainissement énergétique adaptées à tes besoins.
• Plus de pièces, plus de valeur : une pièce supplémentaire au grenier, une salle de bain en plus ou une véranda habitable augmentent la surface et, par extension, la valeur de ton bien immobilier.
• Nouveau système de chauffage : le remplacement d’un chauffage au mazout ou au gaz par des panneaux solaires ou une pompe à chaleur, une installation photovoltaïque ou du chauffage à distance peuvent faire augmenter la valeur du bien de 2 à 5 %. Le Calculateur des coûts de chauffage de SuisseEnergie calcule la quantité de CO2 émise par ton bien immobilier en fonction de ton système de chauffage et fournit une première estimation des coûts.
• Combiner les petits espaces : les petites pièces de dix mètres carrés et moins peuvent éventuellement être transformées en grande salle de bain ou en dressing luxueux. L’idéal est de combiner deux petites pièces afin d’agrandir ta surface habitable.