Wertsteigerung beim Einfamilienhaus: Diese Investitionen lohnen sich

Von Bernhard Bircher-Suits

Gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) sind in der Schweiz rund eine halbe Million Einfamilienhäuser über 40 Jahre alt und teils sanierungsbedürftig. Laut BFS wurden im Jahr 2021 58 Prozent aller Gebäude mit den klimaschädlichen Energieträgern Öl oder Gas beheizt. Mit geeigneten Massnahmen an der Gebäudehülle und dem Einsatz von erneuerbaren Energien senkst du deine Energiekosten und CO2-Emissionen nachhaltig. Gemäss Energie Schweiz sparen eine bessere Wärmedämmung und dichtere Fenster zum Beispiel bis zu 60 Prozent Heizkosten. Gleichzeitig steigt dein Wohnkomfort und im Idealfall auch der Wert deines Eigenheims. Dr. Prof. Donato Scognamiglio, CEO und Mitgründer von IAZI, sagt dazu: «Der energetische Zustand einer Immobilie wird künftig ein sehr wesentlicher Faktor für die Werthaltigkeit und die Reduktion der Nebenkosten darstellen. Durch die Installation einer Photovoltaikanlage kann der Hauseigentümer zudem seine Abhängigkeit von den Energiepreisen entscheidend reduzieren und einen wichtigen Beitrag zur CO2 Reduktion leisten.»

Ständiger Unterhalt und sinnvolle Investitionen sorgen für Wertsteigerung

Wer ein älteres Einfamilienhaus kauft oder bereits besitzt, sollte sich bei anstehenden Renovationen, Um- oder Ausbauten auch Gedanken über den zukünftigen Wiederverkaufswert seines Eigenheims machen. Der Grund: Viele Menschen verkaufen im Alter ihr zu gross gewordenes Haus und ziehen in eine kleinere Wohnung um. Wer sein Eigenheim im Alter zu einem hohen Preis verkaufen kann, lebt im letzten Lebensabschnitt finanziell sorgenfrei. Doch ein hoher Preis erzielt ein Einfamilienhaus auch an schlechteren «B»-Lagen nur, wenn es laufend gut unterhalten wurde und der Nachfrage bzw. dem «Massengeschmack» entspricht.

Falls du grössere Renovationen oder Um- oder Ausbauten planst, solltest du dich vorab mit Fachleuten besprechen, welche Investitionen wertsteigernd sind. So sind Investitionen fragwürdig, die nur deinen Geschmack oder sehr ausgefallene Bedürfnisse befriedigen. Eine riesige und teure Tiefgarage unter einer Villa auf dem Land kann zum Beispiel den Wiederverkauf sogar erschweren. Die Gründe: Die Tiefgarage macht das Haus unnötig teuer und die Zahl der interessierten Käufer*innen ist auf dem Land begrenzt. Ein Estrichausbau, eine Sauna oder ein Wintergarten sowie mehr Wohnfläche führen hingegen zu einer Wertsteigerung. Solche wertvermehrenden Ausbauten sind steuerlich nicht abzugsfähig – mit Ausnahme von energetischen Massnahmen wie zum Beispiel eine neue Fotovoltaikanlage auf dem Dach oder der Ersatz einer alten Ölheizung durch eine Wärmepumpe.

Fallbeispiel: Konkrete Massnahmen für die Wertsteigerung eines Eigenheims

Doch wie steigerst du den Wert deines Einfamilienhauses konkret? Ein reales Fallbeispiel zeigt dir, wie es funktionieren kann. Hanspeter Meister (49, Name geändert) fühlt sich glücklich: Er konnte mit seiner Familie im Jahr 2018 ein ruhig gelegenes, altes Genossenschaftshaus in Zürich kaufen. Hanspeter Meister sagt: «Der Kaufpreis für das schlecht unterhaltene Reihenhaus lag bei 900'000 Franken und damit rund eine halbe Million Franken unter der Schätzung unserer Hausbank.» 

Das 1929 erbaute Reihenhaus mit Garten hatte beim Kauf nur 90 Quadratmeter Wohnfläche. Der von Hanspeter Meister beauftragte Architekt stufte das schlecht gedämmte Haus mit alter Ölheizung aber als «solide gebaut» ein. Dank tiefer Ausnützung waren zusätzliche An- und Ausbauten möglich. Hanspeter Meister sagt: «Da wir das Haus vergleichsweise günstig kaufen konnten, hatten wir noch finanziellen Spielraum für eine energetische Sanierung sowie Um- und Ausbauten.» Doch wo ansetzen? Was Umfragen bei Kaufinteressenten immer wieder zeigen: Ein Garten oder eine Terrasse bzw. ein Balkon sind für eine Mehrheit der Bevölkerung besonders wichtig. Auch die Grösse der Immobilie, der Ausbaustandard der Küche und des Bads sowie die laufenden (Energie-)Kosten sind für potenzielle Käufer*innen von Bedeutung.

Das Traumhaus auf dem Land unterscheidet sich vom Stadthaus

Immobilienprofis beschreiben das «Traumhaus auf dem Land» wie folgt: Es ist freistehend und befindet sich an ruhiger und sonniger Hanglage am Dorfrand. Das 170 Quadratmeter Wohnfläche bietende, neuwertige Haus hat einen Topstandard bei Küche, Bad und Bodenbelägen und einen Garten. Ein Traumhaus in der Stadt darf hingegen weniger Fläche haben, sollte aber trotzdem einen guten Standard bei Küche, Bad und Bodenbelägen bieten. Ein Parkplatz ist eine schöne Beigabe, in einer Stadt mit gutem ÖV-Netz aber kein Muss. Standard ist heute ein grosses Wohn- und Esszimmer mit mindestens 30 Quadratmetern mit offener Küche, zwei Badezimmer (eines mit Badewanne, eines mit Dusche) und Schlafzimmer mit mindestens 14 Quadratmetern. Ein Garten oder zumindest ein Balkon oder eine Terrasse sind auch bei einem Stadthaus ein grosser Pluspunkt.

Mehr Wohnfläche bringt Mehrwert

Hanspeter Meister sagt: «Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person beträgt in der Schweiz rund 47 Quadratmeter. Uns war es daher wichtig, die Wohnfläche zu vergrössern, um auch den Ansprüchen künftiger Käufer*innen gerecht zu werden. Im 4.5-Zimmer-Haus gab es viele kleine Räume mit teils weniger als 10 Quadratmetern Fläche.» Dank Näherbaurecht zu den beiden Nachbarhäusern konnte die Familie Meister einen zweigeschossigen Anbau Richtung Garten realisieren und so mehr Wohnraum schaffen. Im ungenutzten Estrich konnte die Familie zudem eine neue Terrasse sowie ein zusätzliches Schlafzimmer einbauen lassen. Die Familie erstellte unterirdisch zudem ein weiteres Bad mit WC/Dusche, eine Sauna, einen Hobbyraum und einen Technikraum für die neue Wärmepumpe. Hanspeter Meister sagt: «Die kleine alte Küche und ein Mini-Bad haben wir in eine grosse Wohnküche umgewandelt. Wir schufen neu 200 Quadratmeter Wohnfläche.» Die alten Radiatoren und Bodenbeläge hat die Familie entfernt und mit einem hochwertigen Parkett oder einer Bodenheizung aufgewertet. Die unschöne Betontreppe musste einer natürlichen Holztreppe aus Eiche weichen. Das Haus wurde zudem neu gedämmt und schallisoliert. Die undichten Fenster liess die Familie durch hochwertige Holz-Metall-Fenster mit guter Wärme und Schallisolierung ersetzen. 

Hochwertige Böden, Platten und Glas bringen Wertsteigerung

Grundsätzlich gilt: Eine Wertsteigerung bei einem Einfamilienhaus ist möglich mit hochwertigen Nasszellen aus Keramik, Granit, Marmor oder Glas. Aber auch Bodenbeläge aus Naturstein, Parkett und fugenlose Bodenflächen im Hochpreissegment haben eine Preissteigerung zur Folge. Gemäss Angaben der Immobilienberatungsfirma IAZI können eine luxuriöse Ausstattung wie Parkett, eine Edelstahlküche und ein wertvoller Indoor-Swimmingpool oder ein Fitnessraum den Haus- oder Wohnungspreis um bis zu einem Drittel steigern.

Umweltfreundliche Heizung spart Kosten 

Hanspeter Meister hat sein Haus mit dem Ersatz der alten Ölheizung durch eine sparsame Wärmepumpe für die Zukunft gerüstet. Er sagt: «Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach liefert uns zudem Strom für den Eigenbedarf und den Betrieb der Wärmepumpe.» Doch haben sich die vielen Investitionen für Hanspeter Meister auch finanziell bezahlt gemacht? Meister sagt: «Ich habe das fertige Haus von verschiedenen Anbietern hedonisch schätzen lassen. Unsere Um- und Ausbauten haben sich mit Sicherheit gelohnt.» Meister ist überzeugt: Langfristig werde sein Eigenheim als Sachwert an einer ruhigen Top-Lage in Zürich seinen in den letzten Jahren stark gestiegenen Wert behalten. Im Alter das aufwändig sanierte Haus zu verkaufen, könne sich die Familie aber nur schwer vorstellen.

Checkliste Wertsteigerung beim Eigenheim

• Bodenheizung und Alarmanlage: Eine Bodenheizung anstelle von Heizkörpern sowie der Einbau von Sicherheitssystemen schlagen mit einem Preisschub von 1 bis 3 Prozent zu Buche.
• Hochwertige Küche: Der nachträgliche Einbau einer Premium-Küche mit Multifunktionsgeräten kann eine Wertsteigerung von 3 bis 8 Prozent gegenüber einer durchschnittlichen Küche bringen.
• Gebäudeprogramm: Seit 2010 motiviert «Das Gebäudeprogramm» Hauseigentümer*innen, mit der energetischen Sanierung ihrer Liegenschaft einen konkreten Beitrag zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz zu leisten. Gut geplante, energetische Optimierungen steigern in der Regel auch den Wert deines Eigenheims.
• Gebäudeenergieausweis: Verlass dich bei der Analyse deines Eigenheims auf Fachpersonen und lasse dir einen Gebäudeenergieausweis GEAK Plus mit ausführlichem Beratungsbericht erstellen. Darin schlägt dir ein*e GEAK-Expert*in drei auf deine Bedürfnisse zugeschnittene Varianten zur energetischen Sanierung vor.
• Mehr Räume, mehr Wert: Ein zusätzliches Zimmer im Dachstock, ein weiteres Bad oder ein bewohnbarer Wintergarten steigern die Wohnfläche und damit auch den Wert deines Eigenheims.
• Neues Heizsystem: Der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung mit Sonnenkollektoren bzw. Wärmepumpe, Photovoltaik oder Fernwärmeheizung kann eine Wertsteigerung von 2 bis 5 Prozent bringen. Der Heizkostenrechner von Energie Schweiz berechnet für deine Liegenschaft, welches Heizsystem wie viel CO2 ausstösst und macht eine erste Kostenschätzung.
• Kleine Räume vereinen: Kleine Zimmer mit zehn oder weniger Quadratmetern Fläche können allenfalls als grosszügiges Bad oder luxuriöse Ankleide umgenutzt werden. Im Idealfall kannst du zwei kleine Zimmer zusammenlegen und so deine Wohnfläche vergrössern.