Trouve une bonne assurance à prix abordable pour ta propriété

Bernhard Bircher-Suits

Avec des slogans comme «Une sécurité apaisante pour votre bien» ou «Louer sa propriété sans crainte», les assurances suisses incitent les propriétaires de biens immobiliers à souscrire une assurance protection juridique immeuble. L’argument de vente des prestataires: les conflits liés à un logement en propriété seraient plus fréquents et seraient faciles et moins chers à résoudre pour les assurés grâce à une assurance protection juridique immeuble. Mais une telle assurance est-elle vraiment importante pour les particuliers?

Comment assurer mon bien immobilier? Les risques menaçant l’existence ont la priorité!

Le professeur Hato Schmeiser, de l’Institut d’économie de l’assurance de l’Université de Saint-Gall, déclare à ce sujet: «La priorité pour les propriétaires de biens immobiliers est d’assurer les risques d’origine naturelle, comme l’incendie, la crue ou la tempête, c’est-à-dire ceux qui menacent la survie financière. Les litiges juridiques ne font pas partie des risques majeurs pour un propriétaire. Une assurance protection juridique peut s’avérer utile, mais elle n’est pas indispensable.» De manière générale, il n’est pas pertinent de couvrir les frais d’avocat et de procédure pour un petit domaine seulement. Les querelles liées à un logement en propriété peuvent être couvertes par une police unique pour plusieurs domaines juridiques, comme le droit du travail, le droit du bail et le droit de la circulation routière. Une telle assurance protection juridique coûte entre 200 et 400 francs par an. En fonction de l’offre, elle peut également prendre en charge les frais de litiges en lien avec le logement en propriété.

De quoi les propriétaires de logement ou de maison ont-ils réellement besoin?

Selon l’Office fédéral du logement, 42% de la population suisse vit dans sa propre maison ou son propre appartement. Mais quelles sont les assurances obligatoires, ou du moins pertinentes, pour les propriétaires? Si tu es propriétaire de ton appartement ou de ta maison, tu peux renoncer sans crainte à une assurance protection juridique, mais tu devrais bien protéger ton investissement. Les polices principales sont l’assurance bâtiments, l’assurance inventaire du ménage et l’assurance responsabilité civile. En Suisse, l’assurance bâtiments est la police indispensable à tous les propriétaires. Elle couvre les frais en cas de dommages sur le bâtiment causés par un incendie, une crue, une inondation, une avalanche, le poids de la neige, un glissement de terrain, une chute de pierres, un éboulement, une tempête ou de la grêle. Les dommages qui ne résultent pas d’événements naturels ne sont généralement pas couverts par l’assurance des bâtiments.

Bon à savoir: les propriétaires d’étage doivent souscrire une assurance bâtiments commune.

Attention: bien qu’un séisme soit un événement naturel, les dommages qu’il provoque ne sont généralement pas couverts par l’assurance bâtiment. Pour parer à cette éventualité, il te faudra souscrire une assurance tremblements de terre complémentaire.

Assurance bâtiments: obligatoire dans 22 cantons

L’assurance bâtiment est obligatoire dans 22 cantons. Les cantons où elle est facultative sont: Genève, Tessin, Appenzell Rhodes-Intérieures et Valais. Cela dit, même sans obligation, l’assurance bâtiment est d’une nécessité absolue. Dans 19 cantons, on trouve des assurances bâtiment cantonales qui ont le monopole sur l’assurance bâtiment contre les incendies et les dommages naturels. Il est rassurant de savoir que le montant des primes est relativement modeste comparé au dommage maximal engendré par une destruction totale à la suite d’un incendie.

Voici un exemple: dans le canton de Zurich, la prime pour une maison d’une valeur d’assurance de près de 875 000 francs est d’environ 260 francs en 2023. Important: la valeur d’assurance de ton bien immobilier devrait plus ou moins correspondre à la valeur de sa reconstruction. Dans la plupart des assurances bâtiments, le bâtiment est toutefois assuré à sa valeur neuve, c’est-à-dire à sa «valeur de remplacement» (valeur locale d’une construction) au moment du dommage. Dans sept cantons (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW), les fameux cantons «GUSTAVO», l’assurance bâtiment contre les incendies et les dommages naturels doit être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance privée.

Assurance bâtiment: qu’advient-il en cas de transfert de propriété?

Les acheteuses et les acheteurs d’un bien immobilier doivent savoir que, selon l’article 54 al. 2 de la loi sur le contrat d’assurance, la police ou le contrat d’assurance de l’assuré actuel ou du vendeur du bien immobilier passe au nouveau propriétaire ou à l’acheteur du bien immobilier. La partie acheteuse devient ainsi automatiquement la nouvelle assurée, si elle ne résilie pas le contrat existant par écrit dans un délai de 30 jours à compter du transfert de propriété. Avec l’introduction de cette nouvelle disposition légale en 2009, le législateur prévient toute lacune lourde de conséquences dans la couverture d’assurance au moment des transferts de propriétés immobilières.

Une assurance couvrant les dégâts d’eau est recommandée

Une assurance couvrant les dégâts d’eau pour les propriétaires est certes facultative, mais fortement recommandée. Une conduite qui présente une fuite d’eau dans un bâtiment peut fortement endommager les murs et les sols. Il est donc possible de s’assurer contre ces risques auprès de compagnies d’assurance privées. Dans les cantons d’Argovie, de Bâle-Campagne, de Berne et de Glaris, on peut aussi le faire auprès de l’assurance des bâtiments cantonale.

Souscrire une assurance responsabilité civile en complément à la responsabilité civile privée

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, tu es responsable en cas de dommage causé à un tiers par ton bâtiment, par exemple suite à une chute de tuiles. C’est pourquoi l’assurance responsabilité civile est indispensable pour les propriétaires. Elle peut être souscrite en complément à l’assurance responsabilité civile privée. Elle est aussi conseillée aux personnes qui ne sont pas propriétaires. Et, à l’instar des locataires, les propriétaires de biens immobiliers devraient impérativement protéger le ménage des dommages causés par un incendie ou un dégât d’eau avec une assurance ménage. Jochen Pernegger, Managing Director de FinanceScout24, précise: «Ton mobilier n’est pas couvert par une assurance bâtiment ou une assurance responsabilité civile. Les assurances ménage et responsabilité civile peuvent être souscrites individuellement ou en pack. Cela vaut toutefois la peine de comparer pour voir si les assurances éventuellement déjà souscrites sont moins chères en offre combinée que seules.» Les personnes qui construisent ou rénovent un bien immobilier auront besoin d’autres polices, par exemple d’une assurance construction.

Pour en savoir plus au sujet des assurances, c’est par ici.

Aperçu des assurances principales pour les propriétaires d’étage et de maison

Assurance des bâtiments

• Risque assuré: Dommages sur le bâtiment causés par un incendie ou des événements naturels
• Exemple: La foudre a provoqué un incendie dans le grenier
• Recommandation: Obligatoire dans 22 cantons. Souscrire impérativement, même sans obligation

Assurance responsabilité civile immeuble

• Risque assuré: Dommages causés à des tiers par le bâtiment
• Exemple: Une tuile tombe du toit et blesse des passants
• Recommandation: Souscrire impérativement

Assurance ménage

• Risque assuré: Dommages du ménage causés par un incendie, un dégât d’eau ou un cambriolage
• Exemple: Un incendie se déclenche dans la cuisine et en détruit le mobilier
• Recommandation: Fortement recommandée

Assurance dégâts d’eau du bâtiment

• Risque assuré: Dommages sur le bâtiment causés par l’eau des conduites, de la pluie, de la neige ou de l’eau de fonte
• Exemple: Une rupture de conduite d’eau endommage les murs et les sols
• Recommandation: Fortement recommandée

Détérioration du bâtiment (cambriolage et assurance bris de glace)

• Risque assuré: Dommages sur l’enveloppe du bâtiment
• Exemple: Des cambrioleurs endommagent une fenêtre
• Recommandation: À envisager, inclure dans l’assurance ménage