Frais annexes

Bien des gens pensent qu'en versant le prix d'achat, toutes les factures en relation avec la maison familiale sont payées. Evidemment, les intérêts hypothécaires pour les crédits bancaires viennent s'ajouter à la note. Mais comme ces dernières années les taux sont restés très bas, les coûts effectifs sont quelque peu déformés. A long terme, un bien immobilier, intérêts, entretien et assainissements ultérieurs compris, coûte souvent chaque année 5 à 6 % de son prix d'achat.

Absence de réserves

L'expert en construction bernois Guy Lanfranconi affirme qu'il constate souvent - et surtout lorsqu'il s'agit de constructions anciennes - que les propriétaires ne disposent pas toujours des moyens nécessaires pour les rénovations. Lorsque le chauffage vieillissant d'un immeuble abritant plusieurs familles refuse de fonctionner, il faut s'attendre à une dépense de l'ordre de 80 000 à 100 000 francs pour le remplacer et ces frais n'auront pas été budgétisés. Guy Lanfranconi résume ainsi la situation: «Il n'est pas rare que le fonds de rénovation d'une communauté de propriétaires par étages soit insuffisamment doté».

Des mesures d'assainissement onéreuses

Hans Röthlisberger, conseiller des maîtres d'oeuvres, partage cet avis: «La plupart des gens se basent sur une règle d'or selon laquelle les frais annexes représentent 1 % du prix d'achat. Ce montant ne sera suffisant qu'au début, dans le meilleur des cas, immédiatement après l'emménagement dans une maison neuve.» Une période d'utilisation plus tard, et donc après environ 20 ans déjà, le renouvellement des surfaces telles que les faces frontales dans les cuisines, les sols et les murs représentent à eux seuls 10 à 20 % des coûts d'acquisition initiaux. Après écoulement d'une nouvelle période d'utilisation, les propriétaires devront s'attendre à des mesures vraiment onéreuses: conduites pour les appareils sanitaires, appareils ménagers, chauffage, et aussi le toit, selon les circonstances, la façade ou les isolations thermiques devenues obsolètes sur le plan technique.

L'expert Hans Röthlisberger poursuit: «Il m'arrive souvent d'être surpris du mauvais état dans lequel se trouvent de nombreux bâtiments des années soixante et soixante-dix.» Parfois, les plans au sol des logements ne sont pas adaptés à notre époque, les isolations thermiques sont parfaitement insuffisantes ou de vieilles conduites d'eau qu'il faudrait remplacer sont noyées dans des masses de béton de sorte qu'il est totalement impossible d'assainir la maison.

La maison, un tonneau des Danaïdes

Aidé par le coup d'oeil critique des spécialistes, il est fréquent que l'acheteur potentiel arrive à la conclusion qu'il est préférable de faire construire plutôt que de rafistoler çà et là. Placés sous le jour qui convient, les chiffres se présentent ainsi: à long terme, les biens immobiliers coûtent chaque année environ 1 % qui se répartissent sur les frais annexes d'exploitation et les réparations. Il faut ajouter à ce montant chaque année 2 % pour les réserves ou les amortissements, car la durée de vie de la plupart des éléments de la construction d'une maison est de 50 ans. Et souvent moins, d'ailleurs.

Vérité des coûts