Immobili: cosa accade in seguito ad un divorzio?

Jürg Zulliger

I casi di divorzio si verificano molto più frequentemente di quanto molti immaginino. Circa il 40% di tutti coniugi e concubini intraprendono strade separate in futuro. In questi casi, anche i più incoraggianti modi di dire, del tipo «la speranza è l’ultima a morire», non sono di grande aiuto. Questo perché gli eventi sono determinati dalle emozioni.

Tra gli ostacoli più frequenti vi è l’illusione di poter rinsaldare un «rapporto» e di dare una seconda chance al matrimonio. Oppure in molti preferiscono evitare la questione dei problemi legali e finanziari che potrebbero dover affrontare. Altrettanto sbagliato è anche l’estremo opposto, ovvero quello di intavolare un divorzio dall’oggi al domani. In tempi da record, paragonabili quasi ai matrimoni lampo di Las Vegas. Una sorta di divorzio lampo.

In cosa consiste la partecipazione agli acquisti?

I coniugi possono optare tra comunione dei beni, separazione dei beni o partecipazione agli acquisti. Guardiamo per semplicità in cosa consiste la partecipazione agli acquisti. In Svizzera è considerata la regolamentazione più frequente del regime dei beni per le coppie sposate.

In caso di divorzio ha luogo pertanto una separazione legale dei beni. Questo vuol dire che i beni di entrambi i coniugi vengono suddivisi in acquisti e beni propri. Per acquisti si intende tutto quanto acquistato o «messo insieme» dai partner durante gli anni di matrimonio comune. Tra questi si contano in particolare i redditi da attività lucrative o le prestazioni di assicurazioni sociali (AVS, LPP, AD, ecc.). Si considerano beni propri tutti quelli che appartenevano ad un partner già prima del matrimonio. A questi si aggiungono eredità o donazioni percepite durante il matrimonio. Per dirla in modo più semplice: in caso di divorzio, ogni coniuge ha generalmente diritto ai beni propri e alla metà degli acquisti comuni.

È pertanto particolarmente decisivo il futuro della casa o dell’abitazione comune. In molti casi, la proprietà abitativa costituisce la voce di maggior rilevanza nell’intero patrimonio comune. I partner potrebbero convenire su una determinata chiave di ripartizione. Spesso finisce che la proprietà viene suddivisa tra i due partner per il valore di mercato attuale. Tuttavia, questo presuppone che entrambi siano comproprietari iscritti al registro fondiario, cosa molto comune nel caso di partecipazione agli acquisti. Ogni partner ha titolo alla quota versata all’acquisto della proprietà (capitale proprio). Il restante patrimonio derivato dagli acquisti viene dimezzato.

Divorzio: quanto vale davvero la casa?

Uno degli aspetti più spinosi al giorno d’oggi è quello di fare una stima giusta del valore di mercato. Valore commerciale o di mercato vuol dire: che ricavi si potrebbero realizzare dalla vendita dell’immobile? Se la coppia coinvolge un estimatore indipendente, a questi sarà affidata una grande responsabilità. Se la proprietà viene stimata, ad esempio, per un valore di 100’000 o 200’000 franchi in meno, questo porterebbe uno svantaggio a uno dei due partner (quello che ha pagato).

Per sciogliere la comproprietà esistono generalmente due varianti:

• un partner acquisisce la proprietà e paga il valore all’altro/a; la chiave di ripartizione (il patrimonio proprio documentato e metà degli acquisti) è simile a quella di una comunità di eredi;
• in caso di divorzio, oggi si verifica spesso che la proprietà venga venduta e il ricavo suddiviso, semplicemente per ragioni finanziarie. Spesso un partner non è in grado di farsi carico da solo di tutti i costi che la casa comporta, tra interessi ipotecari, spese accessorie e ammortamenti. Se la proprietà, finora appartenente a due comproprietari, viene trasferita ad un solo partner, la banca deve fornire il suo esplicito consenso. Questa verifica che tutte le direttive, come la sostenibilità finanziaria del credito, siano dimostrate.

Suggerimento: in caso di strettezza finanziaria, verificare se sia possibile impiegare fondi della CP come aiuto di finanziamento. In alternativa, si può ricorrere ad una donazione o eredità anticipata da parte dei parenti!

Florian Schubiger di Vermögenspartner AG a Zurigo sostiene: «Secondo la mia esperienza, avvocati e tribunali si lasciano influenzare molto da ciò che porterebbe più beneficio ai figli. Il senso e lo scopo di una convenzione di divorzio o di una sentenza di divorzio sarebbe quella di consentire ai figli di restare all’indirizzo della proprietà familiare, che sarà dunque acquisita da uno dei partner».

Divorzio: provvedere a tutti?

Per evitare conflitti sull’amato denaro, tanti esperti consigliano di tenere la contabilità dei mezzi propri impiegati e della distribuzione dei costi di proprietà. In teoria ciò potrebbe sembrare ovvio. Infatti, un inventario e una contabilità dettagliata possono in seguito dimostrarsi come documenti centrali e di prova. Nella pratica, però, funziona spesso diversamente e tante coppie di concubini o coniugi non definiscono in dettaglio spese di consumo, manutenzione dell’edificio o piccoli lavori di ristrutturazione. Già una documentazione scritta della provenienza dei propri mezzi finanziaria costituisce un grande aiuto per le coppie. Prendiamo un esempio: se un partner ha permesso l’acquisto della proprietà comune al 100% con una donazione della sua famiglia, dovrà mettere in conto questa percentuale.

Un altro mezzo che tuteli tutti e ponga regole di gioco certe sono i contratti di matrimonio e concubinato. In genere vanno definiti per iscritto finanziamento e regolamentazione della proprietà degli immobili.