Immobilier: Que se passe-t-il après un divorce?

Jürg Zulliger

Statistiquement, les couples divorcent plus souvent qu’on ne le croit. Environ 40 pour cent de tous les conjoints et concubins se séparent à nouveau par la suite. Des phrases bien intentionnées comme «l’espoir meurt en dernier» n’aident pas. Car ce sont bien sûr les émotions qui déterminent le cours des événements.

L’une des pierres d’achoppement les plus courantes est l’illusion de pouvoir à nouveau «recoller les pots cassés» et de penser que le mariage peut être sauvé. Pour la plupart, les gens rechignent de penser qu’un jour des questions juridiques et financières seront à l’ordre du jour. Le divorce du jour au lendemain, à grande vitesse, comme un mariage éclair à Las Vegas, serait tout aussi mal avisé…

Qu’est-ce que la participation aux acquêts?

Les couples mariés ont le choix entre trois régimes matrimoniaux: la communauté de biens, la séparation de biens ou la participation aux acquêts. Par souci de simplicité, examinons le dernier. Car en Suisse, il s’agit du régime matrimonial le plus courant pour les couples mariés.

Le divorce implique une liquidation du régime matrimonial. Cela signifie que les actifs des deux partenaires sont divisés en leurs biens propres et les acquêts. Les acquêts comprennent tout ce que les partenaires ont acquis ensemble ou qui sont l'aboutissement d'un travail commun au cours de leur mariage. Il s’agit principalement des revenus provenant de l’activité lucrative ou des prestations sociales (AVS, LPP, AC, etc.). Tout ce qui appartenait à un partenaire avant le mariage est considéré comme bien propre. De plus, il y a des héritages ou des dons acquis pendant le mariage. En quelques mots: en cas de divorce, chaque conjoint a généralement droit à ses biens propres et à la moitié des acquêts réalisées conjointement.

Le facteur qui pèse le plus lourd c’est la maison ou l’appartement. Dans de nombreux cas, l’accession à la propriété immobilière représente la plus grande part des acquêts. Les deux partenaires peuvent se mettre d’accord sur une certaine clé de répartition. Cependant, cela se résume souvent au fait que le bien immobilier est divisée entre les deux partenaires à la valeur vénale au moment du divorce. Cela suppose toutefois que les deux époux soient inscrits comme copropriétaires au registre foncier, ce qui est assez courant dans le cas d’une participation aux acquêts. Chacun a alors droit à la part avec laquelle il a contribué à l’achat du bien immobilier (capitaux propres). Les fonds restants de la vente sont divisés par deux.

Divorce: quelle est la valeur vénale de la maison?

Dans le contexte actuel, l’évaluation de la valeur vénale est considérée comme particulièrement difficile. La valeur vénale signifie: quel montant pourrait être généré par une vente à un moment précis? Si le couple fait appel à un expert indépendant, ce dernier assume une grande part de responsabilité. Si, par exemple, il sous-estime le bien immobilier de 100 000 ou 200 000 francs, l’un des deux partenaires sera désavantagé (celui qui reçoit l’argent).

En principe, il existe deux façons de dissoudre une copropriété:

• L’un des partenaires reprend le bien immobilier et paie l’autre partenaire. La clé de répartition (le bien propre documenté et la moitié des acquêts) est similaire à celle d’une communauté des héritiers.
• Dans le cas de divorces, la situation actuelle est souvent telle que les biens immobiliers doivent être vendus et le produit de la vente partagé – tout simplement pour des raisons financières. Un seul partenaire n’est souvent pas en mesure de prendre en charge tous les coûts du bien immobilier, les intérêts hypothécaires, les charges et l’amortissement. Si le bien immobilier est transféré de deux copropriétaires à un seul, la banque doit expressément y consentir. Elle vérifie également si toutes les exigences, telles que la viabilité financière du prêt, sont remplies.

Conseil: si la situation financière devient précaire, vous devriez vérifier si vous pouvez utiliser l’argent de la caisse de pension comme aide financière. Vous pouvez aussi demander à votre famille un don ou un avancement d'hoirie.

Florian Schubiger de Vermögenspartner AG à Zurich affirme: «D’après mon expérience, les avocats et les tribunaux sont fortement guidés par ce qui serait le mieux adapté au bien-être des enfants. Le but d’une convention de divorce ou d’un jugement de divorce serait alors que les enfants continuent d’habiter dans leur résidence familiale et que l’un des partenaires prenne en charge la maison.

Divorce: tout prévoir?

Afin d’éviter les conflits à cause de l’argent, de nombreux experts recommandent de tenir une comptabilité constante des fonds propres apportés et de la répartition des coûts immobiliers courants. Cela peut bien sûr être facile en théorie. Parce qu’un inventaire et une comptabilité détaillée peuvent s’avérer être des documents et des preuves essentiels par la suite. Cependant, cela s’avère souvent bien différent dans la pratique, et de nombreux couples mariés ou vivant en union libre ne consignent pas en détail les dépenses de consommation, l’entretien ou les travaux de rénovation mineurs. Mais il est certainement très utile que les couples documentent au moins par écrit l’origine de leurs propres moyens financiers à partir de leurs biens propres. Prenons un exemple: si l’un des partenaires a permis d’acquérir 100 % de la propriété commune du logement par le biais d’un don de sa famille, il voudra certainement que cette part soit prise en compte.

Les contrats de mariage et de concubinage sont une autre façon de prévoir tous les cas ou d’établir certaines règles. Ce faisant, il est d’usage que le financement et la propriété des biens immobiliers soient consignés par écrit.