Gebäudeenergieausweis: Das sind die Vor- und Nachteile eines GEAK

Bernhard Bircher-Suits

Gebäude sind für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs der Schweiz und für einen Drittel der klimaschädlichen CO2-Emissionen verantwortlich. Fakt ist auch: Zwei von drei Gebäuden werden noch mit fossilen Brennstoffen oder elektrisch beheizt. Vor allem bei über 40 Jahre alten, energetisch nicht sanierten Gebäuden mit fossilen Heizsystemen, besteht ein grosses Potential zur Reduktion des Energieverbrauchs und der Klimabelastung. Bei solchen Immobilien sind Fassade, Fenster und Dach oft schlecht oder gar nicht isoliert und das Einsparpotential ist gross:

Eine energetische Gebäudesanierung kann den Energiebedarf für Heizung und Warmwasser um rund die Hälfte und mehr reduzieren. Energetische Gebäudemodernisierungen sind zwar teuer, erhalten oder erhöhen aber den Wert deiner Liegenschaft und schützen die Umwelt. Doch wie energieeffizient ist deine Immobilie konkret?

Was ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone?

Antworten liefert dir der in der gesamten Schweiz einheitlich berechnete Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Eine von dir beauftragte GEAK-Fachperson bewertet in der Basis-Version die Qualität der Gebäudehülle, die direkten CO2-Emissionen und die Gesamtenergiebilanz deiner Liegenschaft. Der ermittelte Energieeffizienz-Zustand wird auf der offiziellen Energieetikette in den Klassen A («sehr effizient») bis G («wenig effizient» bzw. «dringend sanierungsbedürftig») angegeben. Der GEAK-Basis-Ausweis ist – vorausgesetzt es gibt keine Änderungen am Gebäude – zehn Jahre gültig, genauso lange wie der teurere und ausführlichere GEAK Plus.

Was kostet ein GEAK?

Die Kosten für eine GEAK-Erstellung hängen massgeblich von der Grösse und Komplexität deiner Immobilie sowie vom Aufwand der beauftragten GEAK-Fachperson ab. Die Kosten variieren auch regional. In einigen Kantonen oder Gemeinden erhältst du zudem möglicherweise Subventionen oder Rabatte. Wir raten dir deshalb, dich bei den lokalen Behörden nach möglichen Unterstützungsmassnahmen zu erkundigen.

Doch was kostet ein GEAK konkret? Für ein Einfamilienhaus und ein GEAK-Basis-Bericht solltest du mit 500 bis 1’500 Schweizer Franken rechnen. Die Kosten für ein GEAK für grössere Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbegebäude können erheblich höher sein, da sie in der Regel komplexere Energieeffizienzanalysen erfordern. Die gute Nachricht: Nicht nur in Gemeinden, sondern auch in vielen Kantonen erhältst du zumindest für einen GEAK Plus Fördergelder. Im Kanton Aargau erhältst du zum Beispiel für ein Mehrfamilienhaus einen Zuschuss von 1’500 Franken. Der GEAK-Plus beinhaltet zusätzlich einen ausführlicheren Beratungsbericht und empfiehlt sich für Laien in Baufragen, die bereits erste Renovations- oder Sanierungspläne haben. Der Bericht zeigt dir mit mindestens zwei bis drei Varianten auf, wie dein Gebäude im Bereich Energieeffizienz optimiert und modernisiert werden kann. Du erfährst zudem, welche Wirkung und Kosten die einzelnen Massnahmen verursachen und wieviel Fördergelder du beantragen kannst.

Der GEAK Neubau hält aufgrund von Planungswerten die Erfüllung der beim Neubau verfolgten Zielwerte der Energieeffizienz fest.

Wie finde ich qualifizierte und zertifizierte GEAK-Fachleute?

Schauen wir uns das Vorgehen am Beispiel von Arnold Meier (60, Name geändert) an. Er ist Eigentümer eines über 40 Jahre alten Mehrfamilienhauses im Kanton Aargau. Er hat über die offizielle GEAK-Suche ein auf die Erstellung von GEAK-Berichten spezialisiertes Unternehmen gesucht und auch gefunden. Wichtig zu wissen: GEAK-Expert:innen sind Fachleute auf dem Gebiet der Energieanalyse und -beratung für die energetische Sanierung von Gebäuden. Die meisten GEAK-Profis müssen bestimmte Zertifizierungen und Qualifikationen nachweisen, um als Expert:innen anerkannt zu werden. Dies kann die erfolgreiche Teilnahme an Schulungen und Prüfungen umfassen. Die genauen Anforderungen und Qualifikationen können je nach den spezifischen Anforderungen des GEAK-Programms und den kantonalen Vorschriften in der Schweiz variieren. Wende dich an die örtlichen Behörden, um die genauen Anforderungen für GEAK-Expert:innen in deiner Region zu erfahren.

Mit welchem Aufwand muss ich für einen GEAK-Plus rechnen?

Arnold Meier fügt hinzu: «Bei der einstündigen Begehung des Mehrfamilienhauses ist mir sofort klar geworden, dass der GEAK-Experte wusste, von was er redet». Die GEAK-Fachperson habe die Estrich-Dämmung, die Kellerdecke und die Dichte und Verglasung der alten Fenster geprüft. Er habe zudem untersucht, ob das grosse Dach für eine Photovoltaik-Anlage geeignet sei oder nicht. Er habe auch die Gasheizung und den Boiler unter die Lupe genommen und mündlich bereits erste Vorschläge geliefert. Es sei rasch klar gewesen, dass die Immobilie energetisch sanierungsbedürftig sei. Arnold Meier sagt rückblickend: «Als Laie in Baufragen wäre ich nicht in der Lage gewesen, mein Mehrfamilienhaus energetisch einzuschätzen und konkrete Lösungsansätze zu entwickeln. Ich wusste lediglich, dass die Rechnungen für Gas und Strom hoch und die Fenster undicht sind.» 

Sein Aufwand für den GEAK-Plus-Bericht hielt sich in Grenzen. «Ich musste dem beauftragten Unternehmen die Gas- und Stromrechnungen der letzten drei Jahre vorgängig zustellen und mir rund eine Stunde Zeit für die gemeinsame Besichtigung nehmen.» Der Energieexperte forderte zudem Baupläne und wollte das Alter der Immobilie und der Gasheizung wissen und erfahren, ob es in der Vergangenheit bereits Teil-Sanierungen gab. Den fertigen GEAK-Plus Bericht erhielt Arnold Meier nach rund einem Monat als PDF-Datei und in gedruckter Fassung zugestellt. Auf eine im Preis inbegriffene Erklärung der GEAK-Sanierungsvarianten durch das Unternehmen hat Arnold Meier verzichtet.

In welchen Situationen ergibt ein GEAK Sinn?

In folgenden Ausgangslagen ist ein GEAK prüfenswert:

• Immobilien-Kauf bzw. -Verkauf: Ein GEAK-Bericht kann beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie nützlich sein. Für Käufer:innen bietet er eine klare Vorstellung von den zu erwartenden Energiekosten und möglichen Verbesserungsmöglichkeiten. Für Verkäufer:innen kann ein positiver GEAK-Bericht den Wert der Immobilie steigern und sie für potenzielle Käufer:innen attraktiver machen.
• Geplante Renovationen: Wenn du Renovierungen an deinem Haus planst, kann ein GEAK-Bericht wertvolle Einblicke in die aktuellen Energieeffizienzbedingungen bieten. Er kann dir helfen, die besten Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu identifizieren und sicherstellen, dass deine Renovierungen langfristige Einsparungen bringen.
• Energiekosten sparen: Wenn du hohe Energiekosten hast oder einfach deine Energiekosten senken möchtest, kann dir ein GEAK-Bericht konkrete Empfehlungen zur Reduzierung des Energieverbrauchs geben. Diese Empfehlungen können sich auf Aspekte wie Dämmung, Heizung, Kühlung, Beleuchtung und andere Energieverbrauchsfaktoren beziehen.

Was sind die Vor- und Nachteile eines GEAK?

Das sind die Vorteile eines GEAK:

1. Energieeinsparungen: Ein GEAK identifiziert Bereiche, in denen das Gebäude ineffizient ist, und schlägt Massnahmen zur Verbesserung vor. Durch die Umsetzung dieser Empfehlungen können erhebliche Energieeinsparungen erzielt werden, was langfristig zu geringeren Energiekosten führt.
2. Rechtliche Anforderungen: In der Schweiz gibt es gesetzliche Vorschriften und Energieeffizienzstandards für Gebäude. Der GEAK-Bericht kann dazu beitragen, die Einhaltung dieser Vorschriften nachzuweisen. Gelegentlich fragen auch Hypothekar-Banken nach GEAK-Berichten und gewähren Zinsvergünstigungen bei energetischen Sanierungen.
3. Werterhöhung des Gebäudes: Ein Gebäude mit einer guten GEAK-Note ist in der Regel attraktiver für potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen. Dies kann den Wert deiner Immobilie erhöhen und die Vermarktung erleichtern.
4. Umweltschutz: Ein GEAK trägt dazu bei, den CO2-Ausstoss zu reduzieren und den ökologischen Fussabdruck zu verringern, was wiederum zur Bekämpfung des Klimawandels beiträgt.
5. Fördermittel und Steuervorteile: In der Schweiz gibt es für Immobilien-Eigentümer:innen staatliche Förderprogramme und Steuervorteile für Gebäude, die energieeffiziente Massnahmen umsetzen. Ein GEAK kann dir helfen, von diesen finanziellen Anreizen zu profitieren.

Das sind die Nachteile eines GEAK:

1. Anfangsinvestition: Die Kosten für einen GEAK-Bericht können insbesondere für Haushalte mit begrenztem Budget eine finanzielle Belastung darstellen.
2. Unsicherheit über den Nutzen: Es ist nicht immer klar, wie schnell sich die Investition in ein GEAK durch Kosteneinsparungen amortisiert. 
3. Bauphysikalische Mängel: Ein GEAK-Bericht bewertet die Energieeffizienz auf Grundlage von Daten und Standardannahmen, berücksichtigt jedoch nicht spezifische bauphysikalische Mängel oder Bauschäden, die die Energieeffizienz eines Gebäudes beeinflussen könnten. Dazu gehören beispielsweise fehlerhafte Dämmungen, die nicht immer im Bericht erfasst werden.
4. Rentabilitätsrechnung: Der GEAK-Bericht gibt zwar Empfehlungen für mögliche Sanierungsmassnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, bewertet jedoch nicht immer die finanzielle Rentabilität oder die Gesamtkosten solcher Massnahmen.
5. Zukunftstauglichkeit: Der GEAK-Bericht basiert auf den aktuellen Standards und Annahmen und berücksichtigt nicht zwangsläufig zukünftige Entwicklungen in der Gebäudetechnik oder Energiestandards. 
6. Änderungen in der Gesetzgebung: Die Anforderungen und Förderprogramme im Zusammenhang mit GEAKs können sich im Laufe der Zeit ändern, was die langfristigen Vorteile beeinträchtigen kann.

Fazit

Ein GEAK kann eine wertvolle Investition sein, um die Energieeffizienz deines Gebäudes zu bewerten und zu verbessern. Obwohl die anfänglichen Kosten hoch sein können, überwiegen die langfristigen Vorteile in Bezug auf Kosteneinsparungen, Umweltschutz und Immobilienwertsteigerung oft die Nachteile. Bevor du dich für ein GEAK entscheidest, ist es ratsam, die regionalen Bedingungen und Fördermöglichkeiten zu prüfen und die langfristigen Vorteile für deine Situation abzuwägen. In vielen Fällen ist ein GEAK ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer nachhaltigen und kosteneffizienten Zukunft.