Umbau planen: Renovieren mit System

Jürg Zulliger

Umbau planen - aber wie? So manches Renovations- oder Sanierungsprojekt beginnt zunächst ohne schlüssigen Plan. Die meisten Leute fangen auch nicht damit an, dass Sie in architektonischen Visionen schwelgen oder Luftschlösser bauen. Bernhard Lauper, Bauherrenberater beim Immopro AG in Zürich, sagt dazu: «In der Praxis gibt oft ein vermeintlich kleiner altersbedingte Schaden an einem Haus den Anstoss, über ein 'Facelifting' fürs Eigenheim nachzudenken.» Ein Beispiel: Am Angang der Umbaugeschichte steht ganz einfach ein ärgerlicher Wasserrohrbruch. Das verlangt nach genaueren Nachforschungen zu den Ursachen. Plötzlich wundern sich dann die Bauherrschaften bzw. der Hauseigentümer: «Was haben wir mit diesen Abklärungen bloss für eine Lawine losgetreten!»

Umbau: «Eine Lawine ausgelöst»

Gut möglich, dass dann Fachleute den Rat erteilen müssen: Am besten man ersetzt das ganze Leitungssystem im Haus, um weitere Wasserschäden abzuwenden. So kommt der Eigentümer vielleicht nicht darum herum, tief greifende und kostspielige Sanierung an die Hand zu nehmen. «Wenn das Leitungssystem ersetzt werden muss», so Bauexperte Lauper, «ist auch eine Sanierung aller Nassräume, d.h. Badezimmer und Küche, sinnvoll.»

Manchmal spielt auch ein Druck von aussen eine Rolle, etwa hinsichtlich bauliche Verdichtung. «In vielen Städten und Gemeinden sind die Bau- und Zonenordnungen in den letzten Jahren angepasst worden», so Bauherrenberater Lauper. Das heisst: Oft sind auf schon bestehenden Grundstücken höhere Ausnützungsziffern zulässig. Ein Bauherr bzw. Hauseigentümer hat damit einigen Spielraum, das Gebäude zum Beispiel aufzustocken oder einen Anbau zu realisieren.

Hinzu kommen immer öfters Überlegungen zur Nachhaltigkeit und zum Energieverbrauch. Fas jedes Umbauvorhaben umfasst heute solche Aspekte: Ist es zugleich an der Zeit, die Heizung umzurüsten? Müssen Gebäudehülle und Fenster ersetzt werden, um den aktuellen oder künftigen Vorschriften zu genügen?

Umbau planen: Fehler Nummer 1

Als Fehler der gröberen Sorte bei Umbauten und Renovationen gelten überstürzte Entscheide. Gerade bei älteren Liegenschaften lohnt sich eine umfassende Analyse, was im Rahmen der bestehenden räumlichen Struktur und aufgrund von Planungs- und Baurecht überhaupt möglich und sinnvoll wäre. Es ist dann immer noch Sache der Bauherrschaft zu entscheiden. Entweder schöpft man Nutzungsreserven aus, oder man lässt es vorerst bei einer reinen Reparatur oder Instandhaltung des Gebäudes bewenden.

Auch der Zürcher René Dalla Corte, der im Lauf seiner Karriere unzählige sehr anspruchsvolle Umbauprojekt realisiert hat, sagt: «Entscheidend ist der Start des Projekts! Ich würde einen guten Architekten oder Bauherrenberater zu Rate ziehen.» Bevor man überhaupt anfange, sollte man mehrmals zusammensitzen und ein Pflichtenheft ausarbeiten. Dalla Corte betont weiter: «Der Baupartner muss das Objekt gründlich analysieren, dem Bauherrn gut zuhören und dessen Wünsche verstehen.»

Für private Bauherrschaften bzw. Hauseigentümer gibt es noch eine gute Nachricht: Das Knowhow in Sachen Instandhaltung und Renovation ist in der Schweiz hoch. Es gibt viele Bauleiter, Bauherrenberater, Baugeschäfte, Handwerker und Architekten, die zum Stichwort «Umbau planen» viel Erfahrung und beste Referenzen vorlegen können.

Umbau planen: Fehler Nummer 2

Einen zweiten schwerwiegenden Fehler begehen Bauherrschaften, wenn sie sich an die falschen Leute wenden. Vielleicht wird der nächstbeste Bauunternehmer einen rein oberflächlichen Umbau realisieren, ohne das Potenzial eines wahren Liebhaberobjekts überhaupt zu erkennen.

Entspricht es dem Wunsch des Bauherrn, grundsätzliche Veränderungen und eine Umgestaltung des Gebäudes an die Hand zu nehmen, braucht es meist einen Architekten. Die räumliche Struktur genau auszuloten und Verbesserungsmöglichkeiten zu erkennen, ist die Domäne von Planern und Architekten.

Manchmal wendet man sich aber besser an einen Bauleiter, und zwar wenn vor allem die Organisation und Koordination eines Bauprojekts im Vordergrund steht. Es ist die Aufgabe eines Bauleiters, verschiedene Arbeitsgattungen und Handwerker optimal zu koordinieren und einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle sicherzustellen.

Noch einmal anders liegt der Fall, wenn es z. Bsp. rein um Malerarbeiten (sog. Pinselrenovation), den Ersatz einzelner Geräte oder einen Küchenumbau geht. Wer die Küche renovieren will (ohne die räumliche Struktur oder weitere Gebäudeteile anzufassen), braucht gute Küchenplaner und Küchenbauer als Partner.

Viele Laien fragen sich: Braucht ein Umbau eine Bewilligung? Je nach Kanton und Gemeinde sind die Voraussetzungen unterschiedlich. Allgemein gilt aber: Eine rein oberflächliche «Pinselrenovation» im Innern das Gebäudes bedarf keiner Bewilligung. Laut Bauherrenberater Bernhard Lauper sind Bewilligungen einzuholen, wenn es um grössere Änderungen geht: Also zum Beispiel die Änderung des äusseren Erscheinungsbildes oder auch Änderungen der Nutzung (Wohnungen zu Büros umwandeln oder dergleichen).

Fehler Nummer 3: keine Gesamtplanung

Als dritter grober Fehler gilt es, isolierte Einzelmassnahmen zu starten – ohne schlüssige Gesamtplanung und ohne durchdachtes Konzept. Viele Fachleute warnen denn auch: «Achtung vor Flickwerk!»

Wer hingegen Nägel mit Köpfen machen will, sollte den Umbau planen – eben von A bis Z. Bei Profis sind in solchen Fällen Gebäudediagnosen Standard. Ein Architekt oder Baufachmann nimmt das Gebäude direkt vor Ort unter die Lupe und beurteilt den Zustand von Materialien, Haustechnik, Rohbau etc.

In einem Rhythmus von 20 bis 25 Jahren sind oft Heizung, Gebäudehülle und Haustechnik zu ersetzen, was mit hohen Kosten verbunden ist. Jedes Bauteil hat eine bestimmte Lebensdauer. Den Umbau planen heisst: Die verschiedenen Arbeitsgattungen müssen richtig kombiniert und auf Etappen verteilt werden. Zu dieser grundsätzlichen Planung gehört auch ein ungefährer Kostenrahmen. Architekten und Baufachleute stützen sich dabei auf Erfahrungs- und Richtwerte. Für grössere Massnahmen wie Aufstockungen oder Anbauten gilt: Die Kosten pro Fläche oder Kubikmeter umbauten Raums liegen oft ähnlich hoch wie bei einem Neubau.

Fazit: für die nächste Generation planen

Wenn Sie einen Umbau planen, bedenken Sie schliesslich folgendes: Liegenschaften stellen langfristige Investitionen dar. So manches Haus in Privatbesitz wird heute an die nächste Generation weitervererbt. Einen Umbau planen heisst daher meist auch: Sie fällen wichtige Entscheide, nicht nur für das Gebäude, sondern auch für ihre eigene Lebensplanung.