Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden auf einen Blick

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuerpflicht
Berechnung
Steuersätze im Kanton Graubünden
Steuer minimieren
Aufschub
FAQ

Grundstückgewinnsteuerpflicht im Kanton Graubünden

Im Kanton Graubünden wird die Grundstückgewinnsteuer fällig, sobald du beim Verkauf deiner Immobilie einen Gewinn erzielst, der über der Freigrenze von 4’200 CHF liegt. Bis zu diesem Betrag bleibst du steuerfrei.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer in Graubünden beginnt mit dem steuerbaren Gewinn, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten deiner Immobilie zusammensetzt.

Anlagekosten im Detail

Bei der Grundstückgewinnsteuer spielen die Anlagekosten eine entscheidende Rolle. Sie umfassen den Kaufpreis und alle weiteren Investitionen, die zu einer Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen haben. Dazu gehören:

• Kaufpreis
• Kosten für dauernde Wertsteigerungen (Erschliessungen, Bauten)
• Grundeigentümerbeiträge
• übliche Provisionen und Vermittlungsgebühren (Bei Erwerb und Verkauf)
• Mehrwertabgaben
• Abzüge von Verlusten

Eine Besonderheit im Kanton Graubünden ist , dass auch Geldwertveränderungen zu den Anlagekosten gehören. Wenn sich der Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten steuerbegründeten Veräusserung um mehr als zehn Prozent verändert hat, werden die Anlagekosten im halben Ausmass der Veränderung angepasst.
 
Weitere Details findest du im kantonalen Steuergesetz, Artikel 48 bis 51.

Kanton Graubünden: Grundstückgewinnsteuer Steuersätze

Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sind die Eigentumsdauer und die Höhe des Gewinns relevant.

Abstufung der Steuersätze
die ersten 9’100 CHF = 5%
weitere 9’100 CHF = 6%
weitere 9’100 CHF = 7%
weitere 9’100 CHF = 8%
weitere 9’100 CHF = 9%
weitere 9’100 CHF = …
weitere 9’100 CHF = 25%

Wie oben erwähnt, hat auch die Besitzdauer direkte Auswirkungen auf die Grundstückgewinnsteuer.

Besitzdauerzuschlag: Dieser fällt an, wenn du eine Immobilie weniger als 2 Jahre besessen hast. Der Zuschlag steigt um 2% für jeden Monat, der die Grenze von zwei Jahren unterschreitet.

Besitzdauerrabatt: Du profitierst aber, wenn du deine Immobilie für eine lange Zeit besitzt. Ab zehn Jahren Besitzdauer erhältst du für jedes weitere volle Jahr 1.5% Rabatt, der maximale Nachlass beträgt 51% (erreicht nach 34 Jahren).

Berechnungsbeispiel Kanton Graubünden

Veräusserungsdatum: 12.12.2023
Erwerbsdatum: 12.12.2003
Nettogewinn Veräusserung: 995’000 CHF
Erwerbskosten: 660’000 CHF
Grundstückgewinn: 335’000 CHF

Steuersatz 15% = 50’250 CHF
Besitzdauerrabatt (10 Jahre = 15%) = 7’537.50 CHF

Grundstückgewinnsteuer Kanton: 42’712.50 CHF
Grundstückgewinnsteuer Gemeinde: 42’712.50 CHF

Total Grundstückgewinnsteuer: 88’452.00 CHF

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden optimieren

Um die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden zu optimieren, ist es sinnvoll, Folgendes zu beachten:

Abzüge geltend machen 

Anrechenbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die nicht der Werterhaltung dienen. Die Anrechenbarkeit beurteilt sich allein nach dem Wertkriterium. 

• Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben
• Grundeigentümerbeiträge
• Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, inkl. üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren
• Mehrwertabgaben
• Geldwertveränderungen
• Abzug von Verlusten 

Haltedauer erhöhen

Eine weitere Strategie ist die Verlängerung der Haltedauer der Immobilie. Durch einen Steueraufschub kann die Besitzdauer verlängert werden. So kannst du eine höhere Reduktion auf die anfallende Steuer erzielen.

Grundstückgewinnsteuer aufschieben im Kanton Graubünden

Im Kanton Graubünden gibt es verschiedene Situationen, in denen die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Das resultiert je nachdem in einer bedeutenden Steuerersparnis, insbesondere wenn die Immobilie über längere Zeit gehalten wird. Hier sind einige Schlüsselszenarien:

Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung

Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft, vorzeitige Erbfolge oder Schenkung wird die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Die Steuer fällt erst bei einem späteren Verkauf des Grundstücks an.

Eigentumswechsel unter Ehegatten

Wenn das Eigentum an einer Immobilie zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche übertragen wird, kann ebenfalls ein Steueraufschub beantragt werden. Voraussetzung: Beide Ehepartner stimmen zu.

Kumulierung der Besitzdauer

Im Falle eines Steueraufschubes wird die Besitzdauer der Immobilie kumuliert. Das bedeutet, dass bei späteren steuerpflichtigen Veräusserungen die vorherhige Besitzdauer in die Berechnung einfliesst, was zu einer Reduzierung der Steuerlast führen kann.

FAQ: Grundstückgewinnsteuer Kanton Graubünden

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden senken, wenn ich die Immobilie lange besessen habe?

Ja, eine Möglichkeit, die Steuerbelastung zu senken, ist die Besitzdauer deiner Immobilie. Für jedes Jahr, das über die Zehnjahresfrist hinausgeht, verringert sich der fällige Steuerbetrag um 1.5%, bis zu einer Obergrenze von 51%.

Welche Rolle spielt die Hypothek bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer für einen Hausverkauf in Graubünden?

Der steuerbare Gewinn wird unabhängig von bestehenden Hypotheken berechnet. Der Fokus liegt auf dem Unterschied zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten der Immobilie.

Kann ich die Liegenschaftsgewinnsteuer umgehen, wenn ich mein Haus in Graubünden an Familienmitglieder verkaufe?

In bestimmten Fällen, wie beispielsweise einer Übertragung des Eigentums im Rahmen einer Erbschaft innerhalb der Familie, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Das ist aber kein Steuergeschenk, sondern ein Aufschub: Die Steuerrechnung kommt dann bei einem allfälligen Weiterverkauf.