Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern auf einen Blick

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuerpflicht
Fälligkeit
Berechnung
Steuersätze im Kanton Luzern
Steuer minimieren
Aufschub
FAQ

Wann ist man im Kanton Luzern grundstückgewinnsteuerpflichtig?

Im Kanton Luzern beginnt die Steuerpflicht für die Grundstückgewinnsteuer ab einem Gewinn von über 13’000 CHF. Diese Regelung stellt Luzern an die Spitze in der Schweiz, da kein anderer Kanton einen derart hohen Freibetrag vorsieht.

Du willst wissen, wie hoch dein Gewinn ungefähr ausfallen wird? Hier erhältst du eine erste Einschätzung zum Wert deiner Immobilie:

Fälligkeit der Gewinnsteuer beim Hausverkauf in Zürich: Wann muss ich zahlen?

Die Gewinnsteuer wird beim Hausverkauf in der Regel sofort fällig, sobald der Verkauf abgeschlossen und der Gewinn realisiert ist. Wenn du die oben erwähnten Optionen zum Aufschub nicht wahrnimmst, musst du die Steuer also sofort begleichen. Der genaue Zeitpunkt kann aber je nach Gemeinde variieren. Für eine genaue Auskunft raten wir dir, dich direkt an die zuständige Steuerverwaltung in deiner Gemeinde zu wenden.

Grundstückgewinnsteuer Kanton Luzern: Berechnung

In Luzern wird der steuerbare Grundstückgewinn, der die Basis für die Grundstückgewinnsteuer bildet, aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den damit verbundenen Anlagekosten ermittelt. Diese Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis und weiteren wertsteigernden Investitionen zusammen.

Was gehört zu den Anlagekosten?

Auf dieser Grundlage wird der zu zahlende Steuerbetrag unter Berücksichtigung des spezifischen kantonalen Steuersatzes berechnet.

Wie setzen sich die Anlagekosten zusammen?

Die Anlagekosten umfassen gemäss Gesetz:

• Erwerbspreis und Kaufnebenkosten: Dies schliesst den Kaufpreis und alle direkten Kosten wie Grundbuch- und Notariatsgebühren ein.
• Wertvermehrende Investitionen: Grössere Renovierungen oder Anbauten, die den Immobilienwert langfristig steigern, zählen ebenfalls zu den Anlagekosten.
• Maklerprovisionen: Die Kosten für die Dienste eines Maklers oder einer Maklerin gehören zu den Anlagekosten, sofern sie tatsächlich entstanden sind.
• Erschliessungskosten: Ausgaben für Anbindungen an wichtige Infrastruktur wie Strom und Wasser sind auch anrechenbar.

Diese Elemente bestimmen den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs und sind entscheidend für die Berechnung des steuerbaren Gewinns.

Steuersätze der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Im Kanton Luzern wird die Grundstückgewinnsteuer auf Grundlage mehrerer Schlüsselfaktoren berechnet. Diese umfassen:

• Die Art der Nutzung des Grundstücks
• Die Dauer des Besitzes
• Die Höhe des erzielten Gewinns

Der Beginn der Steuerberechnung liegt im Einkommensteuertarif für Alleinstehende, wobei dieser auf den realisierten Grundstückgewinn angewendet wird, unabhängig von anderen Einkommensarten.

Sobald du diese einfache Steuer ermittelt hast, wird diese mit dem einheitlichen Steuerfuss von 4.2% multipliziert. Dieser Steuerfuss gilt für alle Gemeinden des Kantons Luzern.

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist die Besitzdauer der Immobilie. Je nachdem, wie lange die Immobilie in deinem Besitz war, kann sich die Steuer erhöhen oder verringern. Hier sind die Details:

Besitzdauerzuschlag

Für Immobilien, die weniger als sechs Jahre im Besitz waren, steigt der Steuerbetrag um 10% pro Jahr, das unter dieser Grenze liegt.

Zuschläge für Besitzdauer
weniger als 1 Jahr =  50%
1 Jahr, weniger als 2 Jahre = 40%
2 Jahre, weniger als 3 Jahre = 30%
3 Jahre, weniger als 4 Jahre = 20%
4 Jahre, weniger als 5 Jahre = 10%
5 Jahre, weniger als 6 Jahre = kein Zuschlag

Besitzdauerrabatt

Wenn du eine Immobilie länger als acht Jahre besitzt, wird der Steuerbetrag pro zusätzlichem Jahr um 1% gesenkt, bis zu einem Maximum von 25% nach 33 Jahren Besitz.

Ermässigung für Besitzdauer
mehr als 9, bis und mit 10 Jahre = 1%
mehr als 10, bis und mit 11 Jahre = 2%
mehr als 11, bis und mit 12 Jahre = 3%
mehr als 12, bis und mit 13 Jahre = 4%
mehr als 13, bis und mit 14 Jahre = 5%
mehr als 14, bis und mit 15 Jahre = 6%
mehr als 15, bis und mit 16 Jahre = 7%
mehr als 16, bis und mit 17 Jahre = 8%
mehr als 17, bis und mit 18 Jahre = 9%
mehr als 18, bis und mit 19 Jahre = 10%
…
mehr als 33 Jahre = 25%

Fallbeispiel Kanton Luzern

• Kaufpreis der Immobilie: 1’000’000 CHF
• Wertvermehrende Investitionen: 250’000 CHF
• Verkaufspreis der Immobilie: 1’800’000 CHF
• Verkaufskosten: 10’000 CHF
• Eigentumsdauer: mehr als 33 Jahre

Schritt 1: Grundstückgewinn ermitteln
Verkaufspreis - (Kaufpreis + Wertvermehrende Investitionen + Verkaufskosten)
1’800’000 - (1’000’000 + 250’000 + 10’000)
Grundstückgewinn = 540’000 CHF

Schritt 2: Einfache Steuer gemäss Tariftabelle
29’252.15 CHF

Schritt 3: Steuerfuss anwenden
29’252.15 CHF x Steuerfuss (4.2%) = 122’859.05 CHF

Schritt 4: Rabatt für Besitzdauer anwenden
Ermässigung von 25% anwenden

Die Grundstückgewinnsteuer beträgt in diesem Fall 92’144.25 CHF.

Falls du deinen eigenen Fall ausrechnen willst, stellt der Kanton Luzern einen Online-Rechner zur Verfügung.

Strategien, um die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren

Eine effektive Verringerung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern erreichst du, indem du alle zulässigen Abzüge voll ausschöpfst. Diese umfassen unter anderem:

• Kosten, die mit dem Erwerb der Immobilie in Verbindung stehen
• Investitionen, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern
• Bezahlte Maklerprovisionen
• Erschliessungsaufwendungen

Eine genaue Dokumentation dieser Ausgaben kann den steuerbaren Gewinn deutlich verringern.

Ein weiterer Aspekt ist der Steueraufschub. In bestimmten Fällen (wie bei einem Erbgang oder dem Erwerb von Ersatzwohnraum) kann die Steuerzahlung aufgeschoben werden. Dies bietet einen zeitlichen Spielraum, darf aber nicht als endgültige Steuerbefreiung angesehen werden. Mehr dazu im untenstehenden Abschnitt.

Die Besitzdauer der Immobilie ist ein weiterer entscheidender Faktor, der die Steuer bis zu einem Maximum von 25% reduzieren kann. Ein Verkauf direkt nach einem vollen Besitzjahr bietet im Vergleich zu einem Verkauf kurz davor steuerliche Vorteile. Die genaue Planung des Verkaufszeitpunktes wird also zu spürbaren Einsparungen führen.

Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub: Möglichkeiten im Kanton Luzern

In Luzern gibt es verschiedene Fälle, in denen die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden kann.

Steueraufschub bei Erbschaften und Schenkungen

Wenn eine Immobilie durch Erbschaft, Erbvorbezug oder als Schenkung übergeht, kann die Steuerzahlung aufgeschoben werden. Der Steueraufschub bleibt bestehen, bis das Objekt erneut veräussert wird.

Steueraufschub bei Ersatzinvestitionen

Verkaufst du deine selbstgenutzte Immobilie und investierst den Erlös innerhalb von zwei Jahren in ein neues Eigenheim in der Schweiz, kann die Steuerzahlung aufgeschoben werden. Wichtig ist hierbei, dass die Kosten für das neue Objekt den Anlagewert des verkauften Objekts übersteigen.

Häufig gestellte Fragen zum Grundstückgewinnsteuer in Luzern

Einfluss der Besitzdauer auf die Steuer

Im Kanton Luzern verringert eine längere Besitzdauer deiner Immobilie die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Für jedes Jahr, das du die Immobilie über sechs Jahre hinaus besitzt, reduziert sich die Steuerbelastung, wobei eine maximale Einsparung von 25% nach einer Besitzdauer von mehr als 33 Jahren möglich ist.

Rolle der Hypothek bei der Steuerberechnung

Die Hypothekensumme beeinflusst nicht direkt die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Entscheidend ist der Verkaufsgewinn, der aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anlagekosten berechnet wird. Hypothekendarlehen und Zinsaufwendungen sind für diese Berechnung nicht relevant.

Veräusserung an Familienmitglieder und Steuerpflicht

Der Verkauf einer Immobilie an Familienmitglieder im Kanton Luzern führt nicht automatisch zu einer Befreiung von der Grundstückgewinnsteuer. Es gibt Situationen, etwa bei Erbfolge oder Schenkungen, in denen ein Steueraufschub gewährt werden.