Réaliser son rêve ensemble avec d'autres
Quiconque veut établir une communauté d'habitation avec des collègues ou des amis a besoin d'une bonne dose d'idéalisme. La tolérance et les règles du fair-play sont également importantes. Sinon, la communauté risque de se dissoudre.
Jürg Zulliger
Établir une communauté d'habitation signifie s'occuper de nombreuses questions techniques: marché immobilier, financement, formes de propriété, questions structurelles et techniques. Les relations interpersonnelles sont tout aussi importantes. La «petite chose en plus» qui passe dans les relations personnelles doit être présente. La tolérance d'une part, mais aussi certaines règles du jeu et une bonne forme d'organisation sont de bonnes conditions préalables.
La propriété partagée est synonyme de joie, mais parfois aussi de souffrance partagées. Comment répartir équitablement les tâches et les coûts communs? Qui s'occupe des finances et négocie avec les banques? Qui assume la corvée dans le jardin, qui coupe les haies? Qui téléphonera à l'installateur en cas de panne de chauffage? «La mise en place d'une communauté d'habitation prend beaucoup de temps. Nous avons dû mettre beaucoup de cœur et d'âme dans nos investissements», déclare Jérôme M., qui a fondé une coopérative avec des amis à Uster
Communauté d'habitation: Quelle forme de propriété?
Toute personne qui s'associe à d'autres doit considérer à l'avance si les partenaires concernés souhaitent coopérer étroitement ou aiment l'indépendance. L'important, c'est le choix d'une certaine forme d'organisation ou de propriété.
La loi ne prévoit que trois variantes: La propriété d'un bien immobilier est possible en propriété exclusive, en copropriété ou propriété commune. De tels projets sont largement utilisés sous la forme de communautés de propriétaires par étages, mais d'un point de vue juridique, la propriété par étages est une sous-variante de la copropriété.
En cas de propriété exclusive, une seule personne n’est inscrite au registre foncier en tant que propriétaire, qui peut exercer son pouvoir comme bon lui semble En ce qui concerne l'idée de base de «fonder une communauté d'habitation», cela ne ressemble pas exactement à de l'idéalisme et la communauté. La propriété exclusive n'est donc possible que si les partenaires vivent dans des conditions financières très différentes, par exemple si l'un d'entre eux est un riche héritier et que les autres partenaires n'apportent que peu d'actifs. Dans de telles circonstances, la propriété exclusive resterait quand-même l'alternative la plus honnête à une pseudo-communauté.
Inversement, les partenaires sont très étroitement liés lorsqu'ils acquièrent le bien immobilier en propriété commune; lors de cette forme juridique de propriété, celle-ci n'est ni divisible, ni vendable par un des partenaires. Les propriétaires doivent parvenir à des décisions communes sur toutes les questions.
La copropriété est plus susceptible d'être envisagée, car cette variante permet la possibilité de céder certaines parts du bien immobilier à des copropriétaires individuels – si cinq parties sont impliquées et que chacune contribue avec le même capital, chacune peut se voir attribuer une part de 20 pour cent. Chaque copropriétaire peut alors disposer librement de sa part, c'est-à-dire aussi la vendre. Si les copropriétaires n'établissent pas leur propre règlement d'utilisation et d'administration, il n'est toutefois pas réglé qui peut utiliser quelles parties de la propriété et comment. En effet, les parts de la copropriété ne sont guère négociables individuellement, ne serait-ce que parce que la loi accorde à tous les copropriétaires un droit de préemption.
Communauté d'habitation en propriété par étages
Par conséquent, la propriété par étages convient le mieux à l'achat commun d'un bien immobilier. La propriété d'un appartement ou d'une propriété par étages est une forme particulière de copropriété et confère un droit spécial aux appartements individuels/propriétés par étages. Les propriétaires par étages jouissent de certaines libertés et de certains droits, parce qu'ils peuvent utiliser leurs logements comme bon leur semble, y vivre, les transformer, les louer ou les revendre.
Cependant, la création d'une communauté de propriétaires par étages prend un temps précieux. Jusqu'à ce que le groupe d'acheteurs potentiels se soit organisé, beaucoup d'objets intéressants sur le marché immobilier ont déjà été vendus. Les experts recommandent donc d'acheter d'abord un immeuble en copropriété, puis le diviser, puis fonder une communauté de propriétaires par étages.
Fonder une communauté d'habitation: Parlons d'argent...
Le financement est une condition sine qua non du succès. La question de savoir si les banques octroient effectivement des prêts dépend en grande partie de la forme juridique choisie et des conditions financières des initiateurs. Les banques ne financent guère des immeubles détenus en propriété collective ou en propriété commune non distincte, mais en revanche, elles financent les copropriétés.
Florian Schubiger de Vermögenpartner explique: «Lors d'un achat d'un bien immobilier en copropriété, la banque qui finance examinera de très près la responsabilité du prêt.» Afin d'augmenter la garantie à un prêt, les banques s'efforceraient normalement d'accroître la responsabilité conjointe des personnes impliquées, selon M. Schubiger. Si une personne morale, telle qu'une coopérative ou une société anonyme, est placée entre deux, le prêteur voudra quand-même appliquer ce principe. C'est à dire: les personnes concernées doivent généralement assumer la responsabilité pour le prêt de la banque, si elles le veuillent ou non.
En ce qui concerne le financement, la propriété par étages est un avantage. Car avec cette forme d'organisation, chacun peut régler son quota ou son hypothèque directement auprès de sa banque. Chaque propriétaire par étages est libre de grever son logement d'un prêt bancaire par voie hypothécaire et de viser un financement sur mesure. Si, par contre, il s'agit d'une simple copropriété non distincte de propriétés par étages individuelles, tous sont solidairement responsables des dettes des autres. De nombreuses banques refusent de financer la copropriété simplement parce que la loi accorde aux autres copropriétaires un droit de préemption lors de la vente d'une part de la copropriété.
Avant de vous embarquer dans une telle aventure, vous devriez aussi envisager la possibilité de quitter la communauté. Dans quelques années, les intérêts et la composition de chaque ménage peuvent changer considérablement. Certains couples ont des enfants, d'autres se séparent ou veulent déménager pour des raisons professionnelles. Lorsqu'un bien immobilier est acquis en copropriété, il ne faut surtout pas oublier quelques règles de base. Idéalement, les partenaires conviennent d'un accord sur les statuts qui régit la vente des parts de la copropriété: soit les copropriétaires sont en mesure de rembourser un partenaire qui quitte la communauté, soit la propriété doit être vendue dans son ensemble. Inversement, la propriété par étages est moins compliquée: chaque appartement se vend facilement et chaque année, des milliers de ces objets changent de mains.
Fonder une communauté de propriétaires: évaluer les risques!
Les risques d'un tel projet doivent également être évalués à l'avance. Lorsque des biens immobiliers adéquats sont mis en vente, les parties intéressées doivent généralement prendre leur décision très rapidement. Cela comporte le risque de payer un prix trop élevé ou que le bien immobilier soit payé trop cher par rapport à l'état du bâtiment. Les experts recommandent donc de faire évaluer votre propriété avant de signer un contrat d'achat:
De nombreux propriétaires sous-estiment généralement les coûts d'entretien et de rénovation. Bien que l'investissement initial soit considérable, certains idéalistes auront un réveil douloureux: parfois, des réparations imprévues du bâtiment sont encore nécessaires et grèvent la communauté d'habitation. Ou encore, les coûts d'entretien des bâtiments et les frais accessoires sont plus élevés que ce que l'on espérait. La hauteur des dépenses réelles pour l'entretien, les coûts accessoires et les réparations à venir lors des prochaines années du bien immobilier ne sont pas faciles à évaluer à première vue. Ceci s'applique particulièrement aux bâtiments plus anciens.
Fonder une communauté d'habitation: la coopérative
Pour beaucoup de personnes en Suisse, l'idée d'établir une communauté d'habitation est étroitement liée à l'idée d'une coopérative. C'est une façon classique de réaliser un projet en commun en s'aidant mutuellement. «Ce faisant, les personnes individuelles ne sont pas directement impliquées dans le bien immobilier. Il devient la propriété de la coopérative», explique Florian Schubiger, expert en la matière.
La création d'une coopérative n'est pas une sorcellerie en soi. Néanmoins, il peut être utile de consulter un professionnel pour prendre les bonnes mesures formelles. Par exemple, rédiger les statuts, tenir une assemblée constitutive et effectuer l'inscription au registre du commerce. Il faut au moins sept personnes pour reprendre les parts sociales, c'est-à-dire qui versent le capital. La forme coopérative est largement répandue en Suisse et sert principalement à promouvoir ou à sauvegarder certains intérêts économiques des membres. Dans le cas d'une communauté d'habitation coopérative, il s'agit souvent de réaliser un projet conjoint et d'offrir aux membres des logements abordables.
Conclusion: la fondation d'une communauté d'habitation est une question de cœur pour beaucoup de gens. Les meilleures chances de réussite ne sont pas seulement de mettre en commun l'argent, mais aussi les connaissances et l'expérience. Il est tout aussi important de trouver le juste équilibre entre l'indépendance et la communauté.
Informations et conseils
Habitat durable Suisse
https://habitatdurable.ch/fr/home
Association suisse des propriétaires fonciers ASP
https://www.apf-hev-fr.ch
Association suisse des propriétaires par étages
www.stockwerk.ch
Fonder une coopérative d'habitation
www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch