Transformation d’immeubles commerciaux

Cela semble si simple: il suffit de déplacer quelques murs dans le grand bureau paysager vide, d’y installer une petite cuisine et l’appartement de rêve est prêt. Dans la pratique, cependant, cette entreprise s’avère être beaucoup plus complexe.

Text: Tino Büschlen

La situation sur le marché du logement dans les grandes villes comme Bâle, Berne ou Zurich est souvent précaire. Si un appartement se libère, la liste des intéressés est longue et à la date de la visite, les candidats font la queue devant la porte d’entrée. L’espace habitable est aussi très prisé dans les agglomérations. Selon une étude de l’Office fédéral du développement territorial, la Suisse compte en même temps 17 millions de mètres carrés de locaux industriels et commerciaux vacants. Cela correspond à une superficie légèrement supérieure à celle de la ville de Genève et créerait un espace habitable pour 190 000 personnes. La valeur potentielle de ces friches industrielles est estimée à CHF 10 milliards.

Un immense réservoir de zones à bâtir

Et ces chiffres risquent d’être encore plus élevés. Selon une estimation plus récente, qui tient également compte des biens immobiliers des CFF vacants, des casernes vides ou des infrastructures plus grandes inutilisées comme les installations portuaires, jusqu’à 25 à 35 millions de mètres carrés d’espace commercial sont inoccupés. Le réservoir de zones constructibles est donc relativement grand pour la petite Suisse.

Transformation d’immeubles commerciaux

Le changement d’affectation de zone comme obstacle

Si l’on veut convertir un espace commercial en espace résidentiel, cela nécessite un changement d’affectation de zones selon le droit de la construction. Mais il y a des obstacles à surmonter:

- Tout d’abord, pas tous les propriétaires sont prêts à convertir leurs bureaux vacants en appartements. Parce que la conversion peut être coûteuse. Les dépenses prévues s’élèvent en moyenne à CHF 2 000.- par mètre carré de surface de bureaux. Il est très probable que ces coûts se répercuteront sur les loyers. Les bureaux peu onéreux deviennent ainsi soudainement des appartements locatifs inabordables. En plus, les appartements sont soumis à des règles de construction plus strictes que les bureaux. Par conséquent, de nombreux propriétaires espèrent trouver un locataire financièrement solide pour les bureaux dans un avenir prévisible et rechignent d’effectuer un changement d’affectation de zones.

- Si le propriétaire soumet finalement une demande de changement d’affectation de zones, le processus bureaucratique est laborieux. Si le bien immobilier est située dans une zone purement industrielle, le changement d’affectation de zones est en principe rejeté. Seulement des appartements pour les concierges sont possibles. De meilleures chances existent dans une zone mixte avec des locaux commerciaux et des appartements. La demande est soumise au canton par l’intermédiaire d’une douzaine de services cantonaux et reçoit en moyenne une réponse dans un délai de trois mois. Les meilleures perspectives existent pour les immeubles auparavant utilisés comme surface habitable avant de devenir des locaux commerciaux. Il peut s’agir, par exemple, de magasins, de cabinets médicaux ou de cabinets d’avocats qui doivent être reconvertis en appartements.

Transformation d’immeubles commerciaux

La Confédération veut promouvoir le changement d’affectation de zones

Depuis quelques années, la Confédération s’efforce de faciliter le changement d’affectation de zones. La majorité des locaux commerciaux vides est située dans des agglomérations, où la demande d’espaces résidentiels est aussi importante. Ces friches industrielles sont souvent situées à moins de 10 à 15 minutes à pied d’une gare et sont desservies par des routes. Si elles sont à nouveau utilisées, les coûts seront moins élevés que pour les « terrains vierges » qui doivent être nouvellement aménagés.

Peut-on dormir au bureau?

Enfin et surtout, la question se pose de savoir si l’on est autorisé à passer la nuit au bureau après le travail. Bien que ce ne soit pas nécessairement recommandée, ce n’est pas interdit. Passer la nuit de temps en temps dans un atelier est toléré. En règle générale, cela représente trois nuits par semaine – avec quatre nuits par semaine, la ligne rouge est atteinte. Toutefois, le fait de vivre dans des locaux commerciaux reste illégal.