Propriété par étages en Suisse: ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Qu’est-ce que la propriété par étages?

La propriété par étages est une forme particulière de copropriété. Tu ne possèdes pas simplement « ton appartement » au sens classique du terme, mais une part de copropriété sur l’ensemble du bien immobilier, associée à un droit exclusif sur certaines pièces.

En d’autres termes, tu possèdes une certaine part du bâtiment et du terrain. Parallèlement, tu disposes d’un droit d’usage exclusif sur ton appartement. Ce type de propriété est régi par le Code civil suisse (CC) et constitue la base juridique de la plupart des appartements en copropriété en Suisse.

Pourquoi la propriété par étages est-elle si populaire?

La raison principale de la popularité croissante des appartements en copropriété est évidente: ils sont généralement relativement moins chers que les maisons indépendantes. Cela n’est toutefois pas dû en soi à la surface habitable, mais surtout au terrain, au type de construction et à la répartition des coûts.

1. Tu achètes moins de terrain

La principale différence de prix se situe généralement au niveau du terrain. Dans le cas d’une maison individuelle, tu achètes le bâtiment et l’ensemble du terrain; dans le cas d’une propriété par étage, tu es copropriétaire du terrain, conformément à ta quote-part inscrite au registre foncier. Cela fait une énorme différence, en particulier dans les zones urbaines, car les terrains à bâtir en Suisse sont rares et chers. Moins tu possèdes de terrain en exclusivité, plus le prix d’achat est bas.

2. Les coûts de construction sont répartis entre plusieurs parties

La construction d’un immeuble collectif est plus efficace. Une cage d’escalier, un toit, un chauffage central, etc.: cette infrastructure n’est nécessaire qu’une seule fois, car elle est utilisée de la même manière par toutes les parties et donc financée conjointement. Cela réduit considérablement le prix par unité d’habitation.

3. Partage des coûts d’entretien et d’exploitation

Les frais courants des appartements en copropriété sont également souvent moins élevés. Les réparations peuvent être financées conjointement, les contrats de maintenance peuvent être conclus collectivement et des réserves peuvent être constituées au sein du fonds de rénovation. Dans une maison individuelle, en revanche, tu dois assumer seul-e chaque investissement.

Financement de la propriété par étages

Le financement d’une propriété par étages est en principe soumis aux mêmes règles que pour les maisons individuelles en ce qui concerne la capacité de remboursement et la viabilité financière. Tu dois donc apporter au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres et tu peux financer au maximum 80% avec une hypothèque.

Dans le même temps, les frais courants liés aux intérêts, aux amortissements et aux charges ne doivent pas dépasser un tiers (env. 33 à 35%) des revenus.

Appartement en copropriété: qu’est-ce qui t’appartient – et qu’est-ce qui appartient à tout le monde?

Un élément central de la propriété par étages est la distinction entre le droit exclusif et les parties communes. Tout ce qui se trouve à l’intérieur de ton appartement et qui n’est pas porteur relève généralement de ton droit exclusif. Cela comprend entre autres les éléments suivants:

• Revêtements des sols
• Équipements de cuisine et de salle de bains
• Placards intégrés
• Murs intérieurs non porteurs
• Revêtements de plafonds et de murs

En revanche, d’autres parties de l’immeuble appartiennent à tous les copropriétaires. En font notamment partie:

• Façade
• Toit
• Fondations
• Murs porteurs
• Cage d’escalier
• Ascenseur
• Système de chauffage
• Environnement et terrain

Et la copropriété dans tout ça?

Lorsque tu achètes un appartement en copropriété, tu fais automatiquement partie de ce que l’on appelle la communauté de copropriétaires. Cette communauté organise tout ce qui concerne le bâtiment dans son ensemble.

L’assemblée des copropriétaires

Une assemblée des copropriétaires a lieu au moins une fois par an. Elle permet d’aborder les points suivants:

• Budget et comptes annuels
• Montant des acomptes
• Apports au fonds de rénovation
• Travaux d’entretien et de rénovation

Selon le sujet abordé, une majorité simple, une majorité qualifiée ou même l’unanimité sont nécessaires.

La régie

Souvent, une régie externe se charge des tâches organisationnelles. Elle s’occupe des points suivants:

• Comptabilité
• Décompte des charges
• Organisation des réparations
• Préparation de l’assemblée des copropriétaires

Droits et devoirs en tant que propriétaire par étage

En achetant un appartement en copropriété, tu as certains droits, mais aussi des devoirs.

Tes droits

• Tu as le droit de disposer librement de ton appartement dans le cadre des règlements
• Tu peux voter à l’assemblée des copropriétaires
• Tu peux consulter les procès-verbaux et les décomptes
• Ton droit de vote dépend généralement de ce que l’on appelle ta quote-part, c’est-à-dire ta part de copropriété

Tes devoirs

• Tu dois respecter le règlement applicable et le règlement intérieur
• Tu participes aux coûts communs
• Tu verses régulièrement des cotisations au fonds de rénovation
• Tu dois tolérer certaines mesures structurelles sur la propriété commune

Important: même si un vote n’aboutit pas au résultat que tu souhaites, tu dois quand même soutenir cette décision démocratique.

Quels sont les coûts d’une propriété par étages?

En plus de tes propres frais (par exemple pour l’hypothèque), la propriété par étages engendre des dépenses communes. En font partie les coûts suivants:

• Frais de chauffage et d’exploitation
• Concierge
• Honoraires d’administrateur
• Entretien de l’ascenseur, du chauffage ou de l’environnement

Ces coûts sont généralement répartis en fonction de la quote-part ou de la consommation. Par ailleurs, le fonds de rénovation est un point particulièrement important: il s’agit d’une réserve commune de la communauté des copropriétaires. Tous les propriétaires versent régulièrement des cotisations à ce fonds – dans la plupart des cas également proportionnellement à leur quote-part.

L’argent servira à des rénovations majeures et à des investissements de remplacement dans la propriété commune, par exemple:

• Rénovations de toitures
• Rénovations de façades
• Remplacement du chauffage
• Modernisation des ascenseurs
• Rénovation du garage souterrain

L’objectif du fonds de rénovation est d’éviter des versements uniques élevés lorsque des travaux importants sont à réaliser. Au lieu de devoir payer soudainement plusieurs dizaines de milliers de francs, les coûts ont été amortis sur plusieurs années.

Important: le montant du fonds en dit long sur la santé financière d’une communauté de copropriétaires et doit absolument être vérifié avant l’achat d’un appartement en copropriété. Le montant idéal du fonds de rénovation dépend de l’âge, de l’état et des besoins de rénovation. À titre indicatif, on considère que les cotisations annuelles doivent représenter entre 0,2 et 0,5% de la valeur d’assurance du bâtiment.

À quoi faut-il faire attention avant d’acheter un appartement en copropriété?

La propriété par étage te permet d’accéder à la propriété, souvent à un prix inférieur à celui d’une maison. En même temps, tu fais partie d’une communauté avec des droits et des devoirs clairement définis. Avant l’achat, tu dois donc non seulement inspecter l’appartement lui-même, mais aussi examiner de près la situation financière et organisationnelle de la copropriété:

• Procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétaires
• État du fonds de rénovation
• Rénovations prévues
• Montant des cotisations annuelles
• Règlement intérieur, règlements applicables et restrictions d’utilisation