La propriété par étages
Pour la plupart des personnes, l'achat d'un appartement en PPE ou d'une copropriété est probablement la décision la plus importante de leur vie. Néanmoins, on peut parfois être ébloui par un emplacement privilégié et ensoleillé. Ou bien c'est l'intérieur élégant qui fait pencher la balance. Avec nos «Dos and Don'ts», nous vous donnerons des conseils issus de la pratique.
Jürg Zulliger
L'achat d'appartements en PPE est très populaire. Lorsque les particuliers achètent un appartement dans un immeuble à construire, ils effectuent généralement des paiements anticipés bien avant le début de la construction. Ils signent également un contrat d'achat contraignant par avance. L'exemple du cas de Jean Dupont (nom changé) montre les risques associés à cette démarche: après 12 mois de recherche intensive d'appartements, il a finalement trouvé son appartement de rêve. Grand et lumineux, un environnement agréable et surtout proche de la station du train de banlieue d'où il se rend à son travail. Le vendeur du projet de construction l'a promu avec le slogan «la meilleure qualité à un prix raisonnable». Alors, ils se sont bientôt mis d'accord.
Le piège des arguties de juriste
Jean Dupont, cependant, avait négligé un point important dans le contrat: Les «petits caractères» sous «Droits relatifs aux défauts et garanties» stipulent que le vendeur ou l'entrepreneur général cède toutes les revendications de garantie «aux acheteurs et/ou à la communauté de propriétaires par étages». Pour les non-juristes, cela sonne absolument sûr, voire positif. Après tout, ils obtiennent certains droits et revendications de garanties.
Le fait est: juridiquement interprétée, une telle clause signifie que l'entrepreneur général ne lèvera pas le petit doigt pour les défauts de construction. Si la construction présente des défauts – ce qui est presque inévitable – les acheteurs doivent faire face au problème eux-mêmes: ils doivent savoir qui est responsable et qui doit éliminer les défauts. Dans ce jeu des responsabilités cependant, les particuliers acheteurs d'une propriété par étages ont généralement de mauvaises cartes en mains. Sans un contrat honnête avec des responsabilités claires de l'entrepreneur, ils ne font souvent pas le poids.
Le contrat
Des investisseurs par trop crédules comme Jean Dupont ne sont pourtant pas rares. Neuf acheteurs sur dix signeraient le contrat plus ou moins sans l'avoir lu en détail, avertit Dominik Romang. Il est avocat à Zurich et président de l'association des propriétaires par étages. Dans la pratique, la décision d'acheter un appartement en PPE est souvent effectuée sous la pression du temps. Certains vendeurs affirment qu'ils ont beaucoup d'autres parties intéressées. «Une telle pression de temps ne devrait pas être acceptée», explique Dominik Romang. Au moins 10 à 14 jours doivent être accordés à un acheteur éventuel. Il le faut absolument pour étudier tous les plans et détails du contrat. Si l'acheteur vérifie également les références de la société de construction, cela peut prendre encore plus de temps.
Bien sûr, le pire n'est pas toujours au rendez-vous. Mais investir des centaines de milliers de francs pour un appartement sans s'informer est franchement irresponsable. Dominik Romang recommande donc d'examiner attentivement les documents et contrats pertinents avant de conclure un achat et de se faire conseiller par un expert.
L'emplacement
«Emplacement, emplacement, emplacement» C'est le mantra de presque tous les experts immobiliers. L'emplacement ne détermine non seulement la valeur et la solidité à long terme d'un investissement, mais il s'avère également être un facteur décisif dans la vie quotidienne: personne ne veut passer des heures de trajet dans des bouchons. Que ce soit sur le chemin du travail, lors du shopping ou de la visite d' amis, n'a pas d'importance. Veillez à la desserte (connexion de train, transports publics, transports privés, etc.) et à un bon approvisionnement local (magasins, culture, loisirs). Cela comprend également le fait de courtes distances à parcourir jusqu'aux écoles et aux lieux de travail. En tout cas, l'emplacement a une influence essentielle sur la satisfaction avec le logement. Laquelle, à son tour, est liée à la convivialité du quartier et de la zone environnante. La vue, le soleil, la tranquillité et les nuisances extérieures sont également des facteurs importants. Rappelez-vous: La propriété par étages est généralement un investissement à long terme!
La propriété par étages
La propriété par étages est d'une nature fondamentalement différente que la vie dans un bâtiment locatif. Dans le cas d'une propriété par étages, les résidents sont aussi les propriétaires. En tant que propriétaire par étages, vous êtes copropriétaire de la maison entière et avez un droit dit spécial à votre appartement. En dehors de l'appartement, cependant, la communauté a son mot à dire. Voici une erreur commune: beaucoup de personnes parlent de leur jardin ou de leur place de stationnement, mais de facto ils possèdent seulement un droit exclusif d'utilisation de ces espaces Recommandation: regardez les règles du jeu de plus près. Lisez attentivement les documents pertinents tels que l'acte de constitution, le règlement, les règles de la maison, etc.
La qualité de la construction
Dans les brochures, lors de la visite d'un appartement témoin, ou aujourd'hui, de plus en plus à l'aide de visualisations numériques, presque tous les appartements sont superbes! Mais qu'est-ce qui a été vraiment promis à l'acheteur de la propriété par étages lorsqu'il entre chez lui après des mois pour la première fois? Il faut déjà se rappeler que les documents publicitaires ne sont pas contraignants. Seulement le contrat et la description de la construction, qui sont signés comme documents officiels dans l'acte authentique, sont décisifs. Assurez-vous que tous les documents, assurances, plans et descriptions de construction soient complets et détaillés. Si, par exemple, vous voyez dans le contrat «parquet dans les chambres d'enfants» ou «appareils de cuisine en qualité suisse» vous aurez certainement un problème. De telles formulations sont si vagues que chacun les interprète différemment. Il serait préférable que le type du parquet soit très précisément décrit, y compris le prix par mètre carré.
Notre précieux argent
L'acquisition de la propriété par étages revêt également un aspect économique. L'offre est-elle adéquate ou trop chère? Existe-t-il un risque que vous soyez facturé séparément pour beaucoup de suppléments et de demandes spéciales? Gardez à l'esprit que, au cours des deux ou trois dernières années, de nombreuses nouvelles constructions ont été érigées. Il est donc tout à fait possible que l'un ou l'autre entrepreneur ait calculé les prix dans un environnement cyclique encore plus favorable. En tout état de cause, du lac de Constance jusqu'au Lac Léman, on constate que, surtout dans le cas de certains appartements de meilleure qualité, il y a souvent une possibilité de négociation.
Faites également attention à l'évaluation de votre banque: afin d'éviter tout financement trop risqué, les prêteurs d'aujourd'hui opèrent souvent selon le principe de la «prudence». Si, par exemple, le prix d'achat est supérieur à l'estimation interne de votre banque, vous ne recevrez plus aujourd'hui un prêt de 80 %. Cela signifie que vous devez être en mesure de contribuer plus que le pourcentage des fonds propres habituels.
Un budget réaliste est également important. Par exemple, si l'entrepreneur a planifié un budget de seulement 10 000 ou 15 000 francs suisses pour la cuisine, vous aurez une désagréable surprise plus tard: une cuisine moderne entièrement équipée coûte beaucoup plus aujourd'hui.
La grande inconnue: les charges
Dans la pratique, de nombreuses questions se posent que plus tard. Lors de la première étude des documents de vente, qui pense sérieusement aux charges? Néanmoins, vous êtes invité à vous poser ces questions avant l'achat. Dans la propriété par étages, les coûts d'exploitation et les charges sont liés au rapport de valeur: les coûts de chauffage, les abonnements de service, l'ascenseur, les salaires et les avantages sociaux des concierges, les frais de gestion de la régie ou le salaire des jardiniers sont généralement distribués selon une clé de répartition des coûts. Cette clé dépend à son tour de la valeur des appartements individuels par rapport au bâtiment (parts). Les coûts de chauffage sont généralement élevés, mais ils sont difficiles à planifier. En particulier, les coûts varient considérablement en fonction de la consommation individuelle, en fonction de la taille de l'appartement et de la manière de générer de la chaleur.
Pour que vous ne tombiez pas dans le piège à coûts, en particulier les bâtiments existants et anciens doivent être examinés de plus près. Si vous entrez dans une communauté de propriétaires d'étages existante dans un bâtiment ancien, vous devez examiner l'état de la construction: des travaux de rénovation et de maintenance majeurs seront-ils à réaliser dans les prochaines années? Demandez si des réserves ont été créées ou non dans le cadre d'un fonds de renouvellement.
Les Don'ts
Réfléchissez si les aspects communautaires d'un tel logement vous conviennent. Si vous achetez un appartement en PPE, vous serez membre de la communauté en copropriété, que vous le vouliez ou non. Réfléchissez donc si vous aimez traiter avec d'autres personnes ou si vous préférez la plus grande individualité possible.
En dehors de la propriété de l'appartement, vous devriez examiner attentivement les futurs voisins ou les propriétaires de la communauté. La communauté des copropriétaires par étages fonctionne parfois de manière similaire à une association. Tous les copropriétaires de la maison peuvent assister aux réunions annuelles, soumettre des demandes, ont un mot à dire en matière des finances, et, bien sûr, exercer leur droit de vote. Si vous peinez, même une seule fois, de vous plier à la volonté de la majorité, vous devriez opter pour un autre type de logement.
Faites-vous une idée de la façon dont le la communauté en copropriété est organisée, avec quel genre de cultures et attitudes vous aurez à traiter. Une grande construction avec 100 propriétaires et une régie professionnelle est probablement très différente d'une petite communauté – dans les petites maisons multifamiliales, il est possible que le voisin Meyer qui possède plusieurs appartements s'occupe de l'administration lui-même dans son temps libre.
Conclusion
En attendant, Jean Dupont a également appris sa leçon comme copropriétaire. Aujourd'hui, il avoue: «Le profane sans expérience ne discerne pas nombreux problèmes potentiels». - Si nécessaire, n'hésitez pas à obtenir de l'aide! Laissez par exemple examiner la description de la construction par un expert et le contrat par un avocat. Consultez aussi le cercle de vos connaissances et amis – enfin, le nombre de propriétaires par étages a considérablement augmenté en Suisse au cours des dernières années.