Sous-louer son appartement: est-ce permis?

Jürg Zulliger

De nos jours, les déménagements temporaires dans une autre ville ou même à l’étranger sont devenus monnaie courante. Pour autant, les personnes concernées ne souhaitent pas systématiquement remettre leur bel appartement et résilier le bail en cours, en particulier si leur loyer est abordable. En effet, dans la plupart des villes et agglomérations suisses, il est encore difficile de trouver rapidement un logement satisfaisant nos critères.

La faible offre de logements dans certaines villes et les loyers élevés favorisent cette tendance. Une fois que l’on a trouvé la perle rare – emplacement idéal et loyer abordable – on n’est pas prêt à s’en séparer si facilement.

Sous-location: le propriétaire doit donner son accord

La loi exige toutefois l’accord du propriétaire. «Dans la pratique, il n’est pas rare que la sous-location se fasse de manière relativement informelle et que les gens ne pensent pas à obtenir l’accord du propriétaire», déclare Hans Bättig, expert bernois en droit du bail et avocat. Tout locataire sérieux souhaitant sous-louer son logement est tenu d’en demander au préalable l’autorisation à son propriétaire. Toutefois, comme la sous-location est l’une des dispositions dites impératives de la loi, une interdiction générale de sous-location serait inadmissible. Le propriétaire du logement ou le gestionnaire de la location ne peut en aucun cas ignorer ce droit.

Trois objections envisageables

Selon la loi, seuls trois motifs peuvent justifier un refus de sous-location (Art. 262 DO):

• Manquement au devoir d’information envers le propriétaire: Le locataire est tenu de communiquer les conditions principales du contrat de sous-location. Cela comprend, notamment, le nom de l’occupant, le nombre d’occupants, le montant de la sous-location et la durée convenue du contrat; le propriétaire demandera généralement une copie du contrat de sous-location. Si le locataire ne fournit pas ces renseignements, le propriétaire peut refuser de donner son accord.
• Sous-location abusive: La situation est également problématique si le locataire veut faire de la sous-location une véritable entreprise. Il n’est évidemment pas permis de tirer des revenus excessifs de la sous-location. Ce serait tout aussi abusif que si le propriétaire avait tiré un profit abusivement élevé du contrat de location principal. Mais à partir de combien le montant du loyer est-il considéré comme abusif? Selon les points de vue, les parties prenantes estiment qu’une plus-value d’environ trois à dix pour cent serait acceptable. Après tout, on peut considérer que le locataire qui sous-loue a des frais à couvrir. Cela comprend les frais de mobilier, d’électricité, de connexion Internet, les charges et autres frais supplémentaires. A cela s’ajoutent une certaine prise de risque et les frais bancaires. Les experts citent des décisions de justice selon lesquelles une différence de 30% par rapport au loyer initial doit clairement être considérée comme abusive. En résumé, si le locataire en tire un important bénéfice, le propriétaire peut s’opposer à la sous-location.
• Inconvénients pour le propriétaire: Enfin, il y a un troisième élément à prendre en compte. Le propriétaire ou le gestionnaire de la propriété peut interdire la sous-location si elle lui cause des inconvénients importants. Cette formulation nécessite toutefois une certaine interprétation. S’il s’agit d’une location classique, la sous-location doit revêtir le même objectif. Nous en tirons la conclusion suivante: le propriétaire peut interdire la sous-location si l’appartement est détourné de son utilisation première. Par exemple, un appartement ne pourrait pas être sous-loué comme salon de coiffure. Citons un exemple encore plus extrême: le propriétaire n’est pas tenu d’accepter que le sous-locataire utilise l’appartement comme local de répétition pour son groupe de rock ou comme salle de cours de batterie.

Les risques de la sous-location

L’expert Hans Bättig souligne qu’il faut encore tenir compte de certaines particularités. La situation peut se compliquer si, par exemple, la sous-location est prévue pour une durée plus longue que celle du bail. En effet, il n’est pas à exclure que des motifs valables justifient la résiliation du bail principal. Ce pourrait être le cas par exemple si une maison devait être totalement rénovée. Il existe encore d’autres risques. Que faire, par exemple, si le loyer de l’appartement augmente, mais que le locataire ne peut pas répercuter l’augmentation (selon le contrat) sur le sous-locataire? Le locataire principal doit alors endosser malgré lui le rôle de propriétaire et gérer les mauvaises surprises qui vont avec.

«La responsabilité incombe au locataire principal», explique l’expert Hans Bättig. Il est bien sûr également responsable des dommages qui sont à la charge du sous-locataire. Ainsi, si le sous-locataire cause des dommages importants, ou ne paie pas son loyer, c’est le locataire principal qui sera tenu responsable.