È consentito sublocare l’abitazione?

Jürg Zulliger

Al giorno d’oggi accade sempre più spesso che ci si trasferisca provvisoriamente in un’altra città o persino all’estero. In questi casi, chi mai vorrebbe rinunciare a un bell’immobile, magari ancora conveniente, e disdire subito il contratto di locazione? Dopo tutto, nella gran parte delle città e degli agglomerati svizzeri è ancora difficile trovare un’abitazione adeguata in tempi brevi.

Questa tendenza è favorita dalla scarsa offerta di alloggi in alcune città e dai costi di locazione elevati. Chi è stato così fortunato da trovare un’abitazione in una buona posizione e a un prezzo accessibile, non sarà disposto a cederla tanto presto.

Sublocazione: il proprietario deve acconsentire

Tuttavia, la legge richiede il consenso del locatore. «Nella realtà accade non di rado che una sublocazione si realizzi in via piuttosto informale, senza considerare la necessità di ottenere il consenso dell’amministrazione», afferma Hans Bättig, esperto bernese in diritto di locazione e avvocato. Per agire correttamente, il locatario deve richiedere previamente l’approvazione della sublocazione. Poiché la sublocazione rientra tra le disposizioni di legge chiamate imperative, sarebbe tuttavia illecito vietarla in generale. Si tratta di un diritto che il proprietario dell’immobile ovvero l’amministrazione non può sottrarre agli inquilini.

Tre ragioni per cui è possibile opporsi

La legge prevede soltanto tre ragioni per un diniego (art. 262 CO):

• Notifica delle condizioni: il locatario è tenuto a comunicare le condizioni principali del contratto di sublocazione. Tra di esse contano il nome dell’utilizzatore, il numero di inquilini, l’ammontare del canone di sublocazione e la durata contrattuale concordata. Inoltre, nella gran parte dei casi il proprietario richiederà una copia del contratto di sublocazione. Qualora il locatario dovesse omettere di comunicare tali informazioni, il locatore potrà negare il consenso.
• Sublocazione abusiva: un altro aspetto problematico è dato dall’eventuale volontà del locatario di trasformare la sublocazione in una vera e propria attività economica. Chiaramente non è consentito generare un profitto eccessivo tramite la sublocazione. Si tratterebbe di un abuso al pari del caso in cui il locatore consegua un guadagno indebitamente elevato dal contratto di locazione principale. Ma a partire da che valore una locazione può essere ritenuta abusiva? – A seconda del punto di vista, i rappresentanti delle parti interessate ritengono che un sovrapprezzo compreso all’incirca fra il tre e il dieci percento sia ragionevole. Dopo tutto occorre ricordare che la sublocazione comporta delle spese per il locatario, tra cui i costi per mobili, elettricità, connessione Internet, altre spese accessorie e tasse. Ad esse vanno ad aggiungersi un certo rischio e gli oneri di riscossione. Dal canto loro, gli esperti si basano su sentenze, secondo le quali una differenza del 30 percento rispetto al canone del contratto di locazione principale andrebbe chiaramente ritenuta abusiva. Riassumendo: qualora il locatario dovesse conseguire un profitto eccessivo, il locatore potrà rifiutare la sublocazione.
• Svantaggi per il proprietario: infine, resta da analizzare un terzo aspetto. Il locatore ovvero l’amministrazione dell’immobile può vietare la sublocazione qualora ne derivi un pregiudizio essenziale. Ovviamente, tale definizione va interpretata in un certo modo. Se si tratta di un immobile in affitto del tutto normale, la cosa può essere ceduta al sublocatario soltanto per la stessa finalità. Di conseguenza, si deduce che il locatore potrebbe proibire la sublocazione qualora l’immobile venga destinato a un uso diverso dalla finalità prevista. Per cui non sarebbe ammessa se l’immobile dovesse essere, ad esempio, utilizzato come salone da parrucchiere. Oppure, per citare un esempio ancora più estremo, il locatore non è tenuto ad accettare che il sublocatario utilizzi l’abitazione come sala prove per la propria rockband o per tenervi lezioni di batteria.

I rischi derivanti dalla sublocazione

L’esperto Hans Bättig avverte che occorre considerare anche altre particolarità. Ad esempio, la situazione si complica se per il rapporto di sublocazione è stata convenuta una durata contrattuale più lunga. Dopo tutto non è da escludere che il contratto di locazione principale possa essere risolto per giusta causa, come nel caso in cui l’immobile debba essere completamente ristrutturato. Inoltre, esistono anche altri rischi che è necessario menzionare. Cosa accade se il canone di locazione aumenta ma il locatario non può trasferire il rincaro (a seconda del contratto) sul sublocatario? In definitiva, quando lo stesso locatario diventa improvvisamente locatore, viene a crearsi una situazione in cui si celano delle insidie.

«A rispondere è il locatario principale», spiega l’esperto Hans Bättig. Ovviamente, questi risponde anche dei danni da imputare al sublocatario. Pertanto, qualora il sublocatario provochi danni ingenti, o più semplicemente non paghi, sarà il locatario a dovervi rimediare.