Acquistare un’abitazione: il piano di pagamento

Jürg Zulliger

Non tutti sono esperti nella gestione di un piano finanziario in un progetto di costruzione. Ma prendiamo come esempio un caso pratico, un vero shock per tutti quelli che da anni sognavano una casa propria: alcune famiglie in un sobborgo del Canton Soletta avevano da tempo accumulato dei risparmi. Il loro sogno? Le graziose villette a schiera dell’impresa di costruzioni generale F. (dettagli modificati). Gli acquirenti hanno pagato il prezzo completo e ora l’azienda è fallita senza aver pagato i fornitori e gli artigiani coinvolti. Pertanto, agli acquirenti viene chiesto di pagare una seconda volta.

Nel settore immobiliare e edilizio non è una cosa così rara: tante solo le piccole imprese e i concorrenti provenienti da altri settori che iniziano progetti edilizi qua e là. Improvvisamente si accumulano indicazioni errate dei costi, fatture aperte e lettere dell’ufficio delle esecuzioni. Ecco come alcune «pecore nere» conquistano, spesso in modo inglorioso, i titoli in prima pagina sui quotidiani, mettendo in difficoltà finanziarie vari acquirenti di case e appartamenti in buona fede.

Domande importanti per il piano di pagamento

Le domande da porsi sono: cosa fare per realizzare il desiderio della propria casa da sogno senza cadere in un disastro finanziario? Come dovrebbe essere strutturato un piano di finanziamento giusto? Il punto chiave è il principio del “pagare gradualmente”. Pagare le prime rate solo quando sia stata raggiunta una fase importante in cantiere.

• Meglio mettere alla prova il proprio partner contrattuale! Chiedere un nuovo estratto presso il registro delle esecuzioni (contro una prova di interesse, ad esempio una prenotazione: la si ottiene presso il domicilio dell’appaltatore generale).
• Chiedere un’ipoteca alla propria banca o al proprio prestatore. Le banche o anche esperti indipendenti nel settore di architetti e artigiani hanno generalmente più informazioni sulle imprese affidabili in loco. E conoscono le «pecore nere» che generalmente non si attengono al piano di pagamento.
• Chiedere informazioni alla banca della controparte. Questo potrebbe non essere così facile ma, con un po’ di buona volontà, la banca potrebbe fornire delle garanzie. Potrebbe ad esempio assicurare che il progetto presenti una copertura finanziaria sicura.
• Talvolta può valere la pena coinvolgere un fiduciario edilizio a tutela degli interessati all’acquisto. Se l’immobile in oggetto è una casa plurifamiliare in una proprietà per piani, i futuri comproprietari potrebbero organizzarsi insieme e incaricare un fiduciario simile. Il fiduciario supervisiona il corretto uso del denaro e il rispetto del piano di pagamento.
• Il piano di pagamento deve essere giusto: effettuare sempre solo pagamenti parziali; richiedere sempre una conferma scritta dei lavori prestati per ogni pagamento.
• In particolare nel settore professionale, può accadere che l’investitore o il costruttore richiedano sicurezze da parte di una banca o di un’assicurazione. Questa sicurezza va prestata in forma di garanzia o di fideiussione solidale. Se l’impresa non può portare a termine il progetto come da contratto per motivi finanziari, una banca o un’assicurazione effettuano i pagamenti necessari (garanzia di adempimento).

Altra cosa sono determinate garanzie finanziarie per la rimozione di vizi (garanzia legale). Generalmente, artigiani e imprenditori sono responsabili ai sensi della legge o delle norme edilizie abituali per la rimozione di vizi presenti nell’edificio. A seconda dei casi, può essere consigliabile optare per una garanzia finanziaria di tali diritti. Chi costruisce in conformità alle norme e ai contratti d’appalto della Società svizzera degli ingegneri e architetti (SIA), ha già al sicuro determinate garanzie finanziarie per questi tipi di vizi.

Piano di pagamento: due modelli

È anche decisiva la progettazione del piano di pagamento effettivo. Se la controparte richiede il pagamento anticipato di un grosso acconto, è bene restare prudenti. Diverso è il caso delle imprese in grado di gestire il progetto e le opere in gran parte con le proprie forze (o con l’aiuto della loro banca). È evidente che questa è la strada più confortevole per gli acquirenti. Infatti, la parte del leone per i pagamenti può essere fatta solo alla consegna delle chiavi dell’abitazione.

Accertarsi che gli acconti prestati corrispondano sempre ad una controprestazione. Già il pagamento della prenotazione e quello dell’atto pubblico notarile non devono avere importi molto elevati. In base al prezzo d’acquisto, sono plausibili 10’000 o 20’000 franchi.

Fare attenzione ad un piano di pagamento che preveda in anticipo un pagamento di prenotazione più elevato e una sorta di pena di recesso (nel caso in cui l’acquisto non venga concluso). In mancanza di un atto pubblico notarile adeguato, la situazione giuridica risulta dubbia. I rimborsi sono pertanto difficili se il progetto non viene realizzato nei tempi pianificati.

Piano di pagamento in base al progresso dei lavori

Il successivo piano di pagamento deve dipendere dall’effettivo progresso dei lavori e dai lavori effettivamente eseguiti in cantiere. Nel settore l’attenzione si concentra solitamente sulle seguenti fasi:

• scavo sul cantiere
• betonaggio del soffitto del seminterrato
• completamento della costruzione grezza
• erezione dell’edificio

La vostra banca o un fiduciario sapranno consigliarmi in merito. Riflettete su dove potrebbero esservi dei buchi finanziari:

• fallimento dell’impresa di costruzioni o dell’appaltatore generale durante la fase di costruzione (come nel caso summenzionato dell’appaltatore generale «F.»);
• il contraente sottrae il denaro, lo utilizza per altri progetti o è persino negligente nel processo di fatturazione. Ciò vuol dire concretamente che gli acquirenti rispettano il piano di pagamento con puntualità senza sapere con certezza dove vada a finire il denaro;
• a ciò è legato il rischio principale che gli artigiani coinvolti facciano costituire diritti di pegno sul fondo. Questo è possibile fino a 4 mesi dopo la conclusione dei lavori. Aspetti particolarmente spiacevoli per gli acquirenti che hanno pagato tutto ma che, in talune circostanze, si ritrovano a dover pagare di nuovo. Gli artigiani che hanno ancora fatture insolute, si vedono costretti a ricorrere inevitabilmente a tali diritti di pegno. Hanno un’arma affilata nella manica, potendo far valere i loro crediti direttamente nei confronti dei proprietari iscritti nel registro fondiario (gli acquirenti dell’immobile).

In questo senso, è possibile avere sicurezze maggiori se si richiedono determinate garanzie già all’acquisto o nel contratto d’appalto. Il contraente va obbligato, ad esempio, a riscattare immediatamente tutti i diritti di pegno in essere. Una lista degli artigiani coinvolti potrebbe essere d’aiuto: basta chiedere direttamente a loro se vengono pagati o meno!

L’acquirente ha naturalmente interesse a concordare il piano di pagamento: tentare di rimandare il più possibile il pagamento finale; pagare la fattura finale solo quando sia decorso il termine di 4 mesi mette l’acquirente in una posizione decisamente migliore.

Suggerimento degli esperti

Gli esperti si mostrano sempre sorpresi di come gli acquirenti si lancino ingenuamente nell’avventura della «propria casa». L’avvocato basilese Michel de Roche e Presidente della Camera della proprietà per piani sostiene: «l’acquirente presta spesso troppo poca attenzione alla necessità di assicurarsi dal fallimento della controparte». In parte ciò dipende dalla situazione del mercato. In ogni caso, alcuni venditori e appaltatori generali affermano che preferiscono vendere l’appartamento desiderato ad un altro interessato con meno «complicazioni». L’esperto de Roche avvisa però di fare attenzione: «nei negoziati vale sempre la pena sviscerare almeno le misure di garanzia necessarie a tutelare i propri diritti».