Cassa pensioni: un’iniezione di capitale

Si tratta di uno strumento molto utilizzato per promuovere la proprietà abitativa: chi acquista o ristruttura una casa può usufruire del capitale di vecchiaia della cassa pensioni. Il ricorso alla cassa pensioni presenta però anche degli svantaggi, quindi è bene valutare con attenzione le opzioni di prelievo e costituzione in pegno.

Jürg Zulliger

Il sogno di avere un appartamento o una casa di proprietà si infrange sempre più spesso perché i soldi non bastano. I prezzi degli immobili hanno raggiunto cifre da record in numerose regioni svizzere. Anche senza prendere in considerazione i prezzi proibitivi della «Costa d’oro» del Lago di Zurigo o il mercato immobiliare di St. Moritz o di Zermatt, acquistare un’abitazione è comunque costoso.

Chi oggi desidera un’abitazione di proprietà, in molti luoghi deve avere un certo reddito e un patrimonio immediatamente disponibili. E, anche se gli interessi ipotecari sono bassi, la situazione non cambia. In genere, le banche concedono i prestiti ipotecari solo quando almeno il 20% dell’acquisto può essere finanziato con capitale proprio. Inoltre, il reddito deve essere considerato solido in base alle cosiddette «regole di sostenibilità» del settore. A seconda del luogo, gli esperti stimano che per circa il 70-80% di chi vive in affitto, avere un’abitazione di proprietà rimane solo un sogno.

Come realizzare il sogno della casa di proprietà?

Possono esserci diverse soluzioni. In alcune famiglie sono i genitori a sostenere economicamente i figli. Con un anticipo dell’eredità o una donazione da parte di un ricco zio, la vita sembra sorriderci un po’ di più. Peccato che non tutti abbiano questa fortuna.

In tal caso, i fondi previdenziali possono venirci in aiuto. Quando il denaro non basta, si può infatti ricorrere al pilastro 3a della previdenza privata. Lo stesso vale per l’avere di vecchiaia della cassa pensioni. Bisogna però considerare una limitazione: oggi, infatti, è richiesto che almeno il 10% sia finanziato con mezzi propri non provenienti dalla cassa pensioni (il cosiddetto capitale proprio). «I prezzi degli immobili sono aumentati, pertanto oggi si deve contribuire in misura maggiore con mezzi propri», afferma Damian Gliott di VermögensPartner, Zurigo. Ecco perché accade molto spesso che vengano utilizzati i fondi della cassa pensioni. Anche le banche hanno notato questa tendenza, come confermato da uno dei portavoce di ZKB: «Abbiamo rilevato un incremento nell’utilizzo dei fondi previdenziali del secondo pilastro».

Prelievo dalla cassa pensioni: le regole principali

È bene tenere conto di alcuni aspetti:

  • Tasse: il prelievo di capitale viene tassato. Pertanto, se per esempio si prelevano 100’000 franchi dalla cassa pensioni, tale importo sarà aggiunto al patrimonio imponibile.
  • Annotazione sul registro fondiario: sul registro fondiario viene apposta un’annotazione in merito. In caso di successiva vendita dell’immobile, il denaro prelevato dalla cassa pensioni dovrà essere restituito.
  • Prestazioni previdenziali: l’assicurato deve essere consapevole che, a seconda della cassa pensioni, le prestazioni previdenziali potrebbero essere ridotte. Le eventuali lacune nella previdenza potrebbero avere come effetto una pensione di vecchiaia più bassa, non solo a causa dell’importo prelevato anticipatamente, ma anche della mancanza di interessi. Attualmente, infatti, all’avere LPP viene applicato un interesse dell’1%. Inoltre, a seconda della cassa pensioni, anche le prestazioni di rischio potrebbero essere ridotte (ad es. invalidità, prestazioni di previdenza per i superstiti in caso di decesso). Informati bene prima di prelevare denaro dalla cassa pensioni.
  • Importo: è possibile prelevare dalla cassa pensioni un importo minimo di 20’000 franchi.
  • Riscatti: i riscatti o i versamenti volontari alla cassa pensioni saranno di nuovo possibili dopo aver restituito i fondi prelevati dalla cassa.
  • Limitazioni all’importo prelevabile: fino ai 50 anni è possibile prelevare l’intero avere della cassa pensioni per l’acquisto di immobili. A partire dai 50 anni si applicano invece delle limitazioni.

Damian Gliott, esperto di finanziamenti e previdenza, ha un’opinione chiara in proposito: «Chi preleva anticipatamente i fondi della cassa pensioni dovrebbe predisporre un piano di risparmio ben definito, in modo da restituire il denaro nell’arco dei 10 anni successivi». Molti altri professionisti arrivano a una conclusione simile: dal punto di vista finanziario non è una buona idea arrivare alla vecchiaia con una proprietà in mano, ma con una pensione bassa. Se non si è in grado di sostenere i versamenti per la restituzione dell’anticipo è meglio rifare i conti. Forse realizzare il sogno della casa di proprietà è davvero troppo costoso.

Costituzione in pegno: un’alternativa allettante

È bene valutare e programmare con attenzione il prelievo anticipato. Ma esiste un’alternativa interessante: anziché prelevare il capitale dalla cassa pensioni è possibile costituirne in pegno i fondi a favore della banca. I fondi rimangono all’interno della cassa pensioni, ma la costituzione in pegno offre una sicurezza in più alla banca. L’importo costituito in pegno viene aggiunto all’ipoteca possibile, quindi, per esempio, l’ipoteca ammonterà al 90% del valore dell’immobile invece del consueto 80%.

In questo modo la banca si protegge da potenziali perdite, per i rari casi in cui il cliente venga meno ai propri obblighi creditizi. Un consiglio: ogni banca gestisce diversamente questo tipo di richieste. La cosa migliore è confrontare più offerte.

Il grande vantaggio: il denaro nella cassa pensioni rimane intatto e viene solamente costituito in pegno. Pertanto, tutte le prestazioni della cassa pensioni restano disponibili senza limitazioni. Inoltre, non essendo applicate tasse, potrai sempre effettuare versamenti volontari alla cassa pensioni (se le tue finanze e il regolamento della cassa pensioni lo consentono).

Per le banche, i fondi della cassa pensioni sono una sicurezza aggiuntiva e ben accetta. Ecco perché molti istituti sono disposti ad accordare un credito maggiore, che nel concreto può arrivare anche al 90% invece del consueto 80%. Quindi, anche se inizialmente il «business plan» per acquistare le tue quattro mura appare appena sufficiente, forse in questo modo puoi farcela.

Vantaggi e svantaggi

Lo svantaggio: è evidente che i costi risultano un po’ più elevati. La costituzione in pegno consente di richiedere un credito maggiore rispetto al solito, per il quale tuttavia le banche esigono una sicurezza aggiuntiva. Di conseguenza, interessi e rate di ammortamento hanno un importo più alto. Tuttavia, considerando quanto siano bassi gli interessi al momento e la possibilità di dedurli dal reddito, la situazione appare decisamente più rosea. In più, un altro aspetto da mettere sul piatto della bilancia è che la costituzione in pegno consente di conservare integralmente le prestazioni della cassa pensioni.

Esiste solo una rara eccezione: se la cassa pensioni corrisponde prestazioni in caso di decesso, i fondi della cassa pensioni non possono più essere utilizzati per la costituzione in pegno. Ma, a parte questo caso, dal punto di vista previdenziale e di tutela finanziaria, la costituzione in pegno è certamente l’opzione migliore. La cosa più opportuna da fare è richiedere offerte concrete alle banche e confrontarle. In alcuni casi, per la costituzione in pegno potrebbe esserti chiesto di documentare un reddito un po’ più alto (dato che anche il credito concesso è più elevato).

La conclusione dell’esperto Damian Gliott è però chiara: «Considerando interessi, tasse e previdenza, la costituzione in pegno rappresenta in molti casi la scelta più conveniente».

Cassa pensioni: un’iniezione di capitale

Come procede concretamente per il riscatto del finanziamento o di una tranche?

Innanzitutto occorre considerare quali tranche potrebbero essere acquisite in quale momento e a quali condizioni da una nuova banca. Accertarsi che esistano diverse opzioni di uscita per prodotti diversi. Un esempio: per l’eventuale disdetta straordinaria di un’ipoteca a tasso fisso occorre mettere generalmente in conto costi di uscita elevati. In tali circostanze, sarebbe necessario verificare con esattezza un cambio. Anche per le ipoteche Libor, in determinate circostanze, si è legati ai termini contrattuali. Al contrario, la disdetta di un’ipoteca a tasso variabile è relativamente semplice. Queste sono concluse senza una scadenza specifica e, in caso di riscatto da parte di un’altra banca, va osservato solo il termine di preavviso.

Se sono soddisfatte le condizioni necessarie, è possibile guardare le offerte del mercato e optare per un partner finanziario adeguato. La nuova banca verifica la richiesta, elabora la domanda di prestito e fa un’offerta adeguata. La banca fornisce generalmente supporto per questioni tecniche, come l’emissione di nuovi contratti e la gestione di cartelle ipotecarie. Se tutto è regolato, la nuova banca deve acquisire l’ipoteca o la rispettiva tranche e richiede una cartella ipotecaria come garanzia. Quando giunge la cartella ipotecaria, la nuova banca compensa l’importo e l’ipoteca viene così riscattata.

Oltre ad alcuni aspetti tecnici e formali, nell’ambito di un riscatto, occorre verificare anche se e in che misura vengono generati costi ulteriori. Ciò può includere, ad esempio, tasse di elaborazione e commissioni delle banche partecipanti, o costi per la separazione o per la nuova emissione di cartelle ipotecarie. Se, in casi estremi, occorre pagare Fr. 2’000 o Fr. 3’000 di spese per le tasse del registro fondiario, l’istituzione di una cartella ipotecaria, ecc., il riscatto in cambio di un tasso d’interesse leggermente più vantaggioso potrebbe non valere la pena. Nel lungo tempo si ottiene però un risparmio maggiore, se si conclude un’ipoteca esistente a condizioni molto vantaggiose presso una nuova banca.

Conclusioni

In molti casi un riscatto ripaga, consentendo di risparmiare sui costi d’interesse anno dopo anno. Ciò consente anche di rafforzare il peso negoziale del soggetto ipotecario e di favorire un’ottimizzazione. In tanti casi il cambio può essere effettuato relativamente senza problemi. Al contrario di un primo finanziamento, all’acquisto di un immobile sono già regolate tante formalità importanti. Le direttive bancarie comuni sull’aggravio e sulla portabilità finanziaria sono verificate e comprovate. Un riscatto rapido e senza complicazioni è pertanto generalmente possibile senza ostacoli.