Finanziare immobili per le vacanze

Jürg Zulliger

Dallo scoppio della pandemia di Covid-19 nel 2020, molti preferiscono trascorrere le vacanze in Svizzera. La domanda di case e appartamenti per le vacanze in posizioni ben accessibili ha fatto registrare un aumento significativo. Il sogno di un immobile per le vacanze di proprietà ha però il suo prezzo. Nell’Alta Engadina, i prezzi al metro quadro nelle proprietà per piani ammontano a circa 14’000 o 15’000 franchi. Per gli immobili particolarmente ricercati situati nelle località più richieste e con viste mozzafiato sul lago o sulle montagne, i prezzi sono ancora più elevati.

Finanziamento: i primi passi

Naturalmente, gli immobili a Engelberg, Adelboden o Laax sono più convenienti. Ciononostante, non tutti i nuclei familiari che sognano di avere un immobile per le vacanze immerso in un bellissimo paesaggio naturale possono effettivamente permetterselo. «Le seconde case o gli appartamenti per le vacanze di questo tipo continuano a essere considerati un lusso», affermano molti agenti immobiliari ed esperti del settore bancario delle regioni turistiche.

Se già riesci a immaginarti il tuo nuovo «appartamento dei sogni con vista sulle montagne», prima di tutto dovresti ottenere un finanziamento. Gli aspetti da considerare sono soprattutto i seguenti:

• In quale misura le banche concedono le ipoteche (importo dell’anticipo)?
• In qualità di richiedente, come puoi dimostrare di poter far fronte al credito di cui hai bisogno?

«Nel caso degli immobili per le vacanze, le procedure variano molto da banca a banca», osserva Florian Schubiger, consulente finanziario e previdenziale presso la società VermögensPartner. Dal momento che i prezzi per buone proprietà in posizioni interessanti sono tendenzialmente aumentati, alcune banche esprimono delle riserve già per quanto riguarda l’importo del credito. Secondo l’esperto della VermögensPartner, l’importo dell’anticipo o del credito al massimo concesso oscilla tra il 60% e il 65%. Vediamo un esempio: Marco Rossi (nome di fantasia) acquista un appartamento per le vacanze a Laax (GR) al prezzo di un milione di franchi. Le banche concederebbero dunque tramite ipoteca un finanziamento compreso tra 600’000 e 650’000 franchi.

La questione dell’anticipo

A tale riguardo esistono due diverse posizioni: alcune banche assumono come base di partenza l’effettivo prezzo d’acquisto e ne finanziano, ad esempio, il 65%. Marco Rossi dovrebbe quindi contribuire con 350’000 franchi di capitale proprio. Altre banche adottano un approccio più conservativo: sottraggono dal prezzo d’acquisto un determinato margine (ad esempio il 10%) e, partendo dall’importo così ottenuto, finanziano il 60% o il 65%. In questo caso, Marco Rossi dovrebbe disporre di più risorse proprie.

Una nota importante riguarda il fatto che l’avere della cassa pensioni o altri mezzi di assistenza finanziaria assimilabili non vengono presi in considerazione nel caso degli immobili per le vacanze (soltanto nel caso della residenza principale).

Al giorno d’oggi ogni banca tende a definire le proprie condizioni. Per molto tempo la prassi consisteva nel prevedere un aumento dei tassi d’interesse per gli immobili per le vacanze rispetto alla residenza principale. Prima di scegliere un partner di finanziamento, è necessario naturalmente vedere il pacchetto completo: a quanto ammonterebbe il credito concesso? Le condizioni dei tassi d’interesse proposte sono eque e in linea con il mercato?

La sostenibilità dell’ipoteca

Nel corso delle trattative non potrai non raccogliere i documenti relativi alla tua situazione finanziaria. Le banche sono tenute a verificare attentamente la sostenibilità finanziaria. Come è noto, si applica la seguente regola: i costi ricorrenti che derivano dalla proprietà dell’immobile e dal contratto ipotecario non devono costituire nel complesso più di un terzo del reddito disponibile lordo. In questo classico calcolo della sostenibilità, per precauzione le banche assumono come base di calcolo un tasso d’interesse relativamente elevato, pari al 4,5% o al 5%.

Una prima conclusione, dunque, è che chi sogna di possedere un immobile per le vacanze deve disporre di solide entrate. Per svolgere correttamente l’operazione, la banca prende in esame ovviamente i costi fissi già comunque esistenti: se il richiedente vive in affitto, questi costi fissi vengono naturalmente considerati, oppure semplicemente detratti in caso di salario computabile. Se una persona possiede già come residenza principale un’abitazione di proprietà, i relativi costi fissi (in particolare gli interessi bancari) confluiscono sempre nel calcolo della sostenibilità. Al contrario, le entrate regolari derivanti da locazione a terzi di un immobile sono considerate come reddito.

«Sia per quanto riguarda l’importo dell’anticipo sia nel calcolo della sostenibilità, le banche interpretano però le disposizioni e le cifre in maniera molto diversa», spiega Florian Schubiger. Nella pratica si rivela pertanto particolarmente utile richiedere più offerte. A tale riguardo, la regione di mercato in cui una banca è solita operare (agglomerati, città, regioni montane) comporta già notevoli differenze. Le banche locali legate alle regioni turistiche seguono regole proprie per quanto concerne gli immobili per le vacanze.

L’esempio della Banca Cantonale Grigione: nessun aumento dei tassi d’interesse sugli immobili per le vacanze

Prendiamo come esempio la prassi della Banca Cantonale Grigione (BCG). Mentre per le banche che operano negli agglomerati urbani gli appartamenti per le vacanze costituiscono soltanto una piccola parte della loro attività, per le banche grigionesi o del Canton Vallese le case per le vacanze rappresentano una componente importante del proprio portafoglio. Stefan Buchli, responsabile delle ipoteche presso la Banca Cantonale Grigione a Coira afferma: «Normalmente finanziamo gli immobili per le vacanze al 75%. A tal fine, non partiamo dal prezzo d’acquisto, bensì dal nostro valore bancario. Parliamo della nostra base di anticipo della BCG». Alla domanda se il valore bancario e l’effettivo prezzo d’acquisto normalmente coincidano, non è possibile dare una risposta generale. Per le baite tradizionali si pagano al momento prezzi molto elevati. «Può dunque accadere che la nostra base di anticipo, ad esempio, sia inferiore al valore affettivo di un immobile di questo tipo», spiega lo specialista di ipoteche della BCG.

Nella prassi della BCG, inoltre, il credito non viene ammortizzato a due terzi come nel caso della residenza principale, bensì al 60%. Nel complesso, questa pratica commerciale tiene conto del fatto che, dal punto di vista del finanziamento, un’ipoteca su un immobile per le vacanze non è associata a un livello di sicurezza pari a quello di una residenza principale. Stefan Buchli e Florian Schubiger concordano sul fatto che la prassi per quanto concerne gli immobili per le vacanze varia notevolmente da banca a banca. «Per noi questi immobili hanno naturalmente un’importanza totalmente diversa, perché nella quasi totalità delle regioni del cantone il turismo riveste un ruolo di primo piano», spiega Stefan Buchli della BCG. Ecco perché l’aumento dei tassi d’interesse sugli immobili per le vacanze è stato abolito già oltre 10 anni fa. Per il finanziamento presso la BCG vale quindi la regola secondo la quale le condizioni relative ai tassi d’interesse sono le stesse indipendentemente dal fatto che si tratti di una residenza principale o di un immobile per le vacanze.

Riassumendo: per quanto riguarda l’anticipo, i tassi d’interesse o il calcolo della sostenibilità, nel caso degli immobili per le vacanze si registrano differenze ancora più marcate rispetto a quanto accade negli altri segmenti del mercato. Per trovare l’offerta migliore per il tuo immobile per le vacanze il consiglio è di effettuare un confronto accurato.