Ristrutturazione: finanziamento a tassi convenient

Di Jürg Zulliger

Il valore di un appartamento privato o di una casa di proprietà non è mai stato tanto alto come ora. Abitare bene, però, significa anche che molti proprietari, soprattutto in questo momento, desiderano ristrutturare il proprio immobile. Magari i tappeti o i mobili della cucina ricordano ancora i tempi del dopoguerra. Spesso capita di voler migliorare la suddivisione delle stanze, oppure si ha proprio bisogno di aumentare gli spazi, ad esempio per l’home office o per i figli diventati ormai grandicelli.

Ristrutturazione: adesso conviene

Chi ha già ottenuto un finanziamento dalla banca ora è praticamente a cavallo. I tassi ipotecari sono estremamente bassi e i proprietari immobiliari sono clienti ambiti per molte banche. Non c’è un valore minimo a partire dal quale convenga cercare di ottenere un prestito in banca. In genere gli esperti dicono che alle spese correnti bisogna ovviamente provvedere con il proprio budget privato. Se la lavatrice va riparata o vuoi ridipingere due camerette dei bambini, devi mettere mano tu al portafoglio.

Se però pensavi ad una somma più ingente, un credito bancario per il rinnovo dell’immobile è quello che fa per te. Come bisogna procedere per impostare bene il progetto con il finanziamento? In sostanza, la regola più importante è la seguente: se ad esempio in aggiunta a un’ipoteca preesistente vuoi ottenere un ulteriore prestito di 100’000 o 200’000 franchi, vanno rispettati gli standard comuni per il finanziamento degli immobili. Le «regole d’oro» sono le seguenti.

• Grado di anticipo: l’anticipo massimo consentito con capitale esterno è limitato all’80 percento. Il nuovo valore totale dell’ipoteca non può superare questa soglia (a ristrutturazione completata).
• Sostenibilità: come per il primo finanziamento, anche nel caso di una ristrutturazione va ricordata la regola della sostenibilità. La banca determina il valore totale del tuo credito e i costi annuali da esso risultanti (interessi, ammortizzazioni, costi aggiuntivi). Com’è noto, questi costi fissi così calcolati non possono superare un terzo del reddito lordo. Le banche calcolano la sostenibilità in modo molto conservativo, ovvero con un tasso medio a lungo termine del 4,5 o del 5 percento.

Chi non è esperto di finanziamenti per le ristrutturazioni potrebbe pensare che questi siano ostacoli notevoli. In realtà oggi è esattamente il contrario: molti nuclei familiari e famiglie hanno buone possibilità di ottenere il via libera dalla banca per i propri progetti di ristrutturazione.

Finanziare la ristrutturazione: controllare l’anticipo

Perché? Prendiamo un esempio pratico: l’acquirente di un appartamento di proprietà 10 anni fa ha pagato un milione di franchi per il suo appartamento dei sogni. Da allora ogni anno ha ammortizzato l’un percento dell’ipoteca. Contemporaneamente il valore di mercato del suo appartamento è aumentato dal momento dell’acquisto.

Florian Schubiger, esperto di finanziamenti presso VermögensPartner a Zurigo, afferma: «Con 10 anni di proprietà, la stragrande maggioranza dei proprietari di case e appartamenti oggi ha un buon margine di manovra». Ovvero: l’anticipo può ancora essere pari al 50 o al 60 percento. Ci sono quindi i giusti prerequisiti per trasformare i sogni di rinnovo in realtà. Ci sono infatti già 100’000 o 200’000 franchi che possono essere investiti nell’immobile. In genere, però, la banca terrà presente anche il secondo elemento fondamentale, ovvero il reddito del cliente e la sostenibilità finanziaria del credito.

Aumento di valore o no?

Nel caso di una ristrutturazione, sorgono spesso discussioni su quanto ad esempio 100’000 franchi possano effettivamente essere considerati come un aumento di valore. Se la banca procede in modo cauto, argomentando che si tratta piuttosto di ordinaria manutenzione, ottenere un credito può diventare difficile.

Secondo l’esperto Florian Schubiger, nella pratica vengono adottate diverse prospettive: «Alcune banche considerano determinati valori orientativi e affermano che circa il 50-70 percento di una ristrutturazione può effettivamente essere considerato come aumento di valore». La somma totale investita aumenta dunque solo in parte il valore della proprietà. Il margine di manovra per l’anticipo può quindi essere più ridotto di quanto si aspetti il cliente. La seconda variante più diffusa è che la banca valuti il valore dell’immobile prima e dopo la ristrutturazione. La maggior parte ha a disposizione strumenti propri e dati di mercato per effettuare questa valutazione. Quindi ci si può fare un’idea velocemente: la banca calcola poi nel concreto quanto un giardino d’inverno o una mansarda più ampia, ad esempio, aumentino il valore stimato.

Un consiglio: nel finanziamento di una ristrutturazione c’è sempre un certo margine di valutazione. Spesso conviene ottenere offerte alternative presso altre banche o assicurazioni. Oltre alla banca, altri fonti di liquidi possono essere anche i fondi della cassa pensioni o del 3° pilastro (sempre che si tratti di lavori di ristrutturazione che aumentano il valore dell’immobile). Ti consigliamo di informarti presso il tuo ente previdenziale.

Per gli over 55: pianificare bene le finanze

Nei media si sentono continuamente casi di pensionati e pensionate che non riescono ad ottenere un aumento dell’ipoteca se non con qualche difficoltà. È chiaro che per le operazioni di credito i vincoli sono diventati più rigidi. Le banche oggi applicano in modo più oculato le «regole d’oro» sopra citate. Chi ha più di 55 e di 60 anni deve tenerne conto nella pianificazione delle proprie finanze.

Le pensioni di vecchiaia sono ora più basse del reddito da attività lavorativa, il che grava sulla «solvibilità» e sulla sostenibilità di questa fascia d’età.

Un consiglio: chi appartiene a questa fascia d’età e sta progettando rinnovi e ristrutturazioni, deve pianificare bene le proprie finanze. Magari, per diversi motivi, può convenire occuparsi tempestivamente dei tuoi sogni di ristrutturazione! L’ideale è fare un controllo e pianificare il budget per il periodo precedente e successivo al pensionamento.

Finanziamento della ristrutturazione in pratica

In passato, in genere le banche finanziavano qualsiasi progetto di costruzione e ristrutturazione attraverso un credito per la costruzione. In quel caso, essenzialmente tutti i pagamenti passano attraverso la banca, perché vengono pagati alla banca direttamente dal rispettivo conto per il credito di costruzione. Questo servizio tuttavia ha il suo costo. I tassi di interesse trimestrali sono nettamente superiori al tasso di interesse di solito molto basso per le ipoteche.

Florian Schubiger: «Nel concreto dipende molto dall’entità del credito e in parte anche dalle trattative con la banca». Facciamo un esempio: una proprietaria immobiliare ha ammortizzato tempestivamente la sua ipoteca ed è tutto in positivo. Cerca di ottenere un credito di 50’000 franchi per delle nuove finestre e miglioramenti energetici.

In questo caso tutto sommato semplice sarebbe molto più semplice e conveniente aumentare direttamente l’ipoteca. Basta spiegare il tutto e inviare alla banca un preventivo. Se l’anticipo lascia meno margine di manovra e si tratta di un progetto più importante, molte banche propenderanno anche oggi per un credito di costruzione o un finanziamento. In quel caso vanno presentati anche documenti più dettagliati come preventivi, fatture, ecc.

Aumentare l’ipoteca comodamente online

Se hai ottenuto un’ipoteca online, in genere dovresti poter avviare il processo per un aumento autonomamente. Nell’ambito dell’autogestione dell’ipoteca scegli il pulsante «Aumento» e inserisci i dati relativi (somma desiderata del credito di ristrutturazione, indicazioni sul reddito attuale, ecc.). Anche in questo caso valgono le solite regole di base: la banca è tenuta a controllare che siano rispettate le «regole d’oro». Sono determinanti il valore attuale di mercato stimato dell’immobile e se siano rispettati il limite di anticipo e i requisiti di sostenibilità. In quel caso non è più importante se desideri ristrutturare il tetto o costruirti una piscina.

Ristrutturazione come aumento di valore

Riassumendo: se conosci bene le regole principali, aumenterai notevolmente le tue chance di successo. In genere le banche sono comprensive e accomodanti nel caso in cui si intenda mantenere o aumentare il valore dell’immobile. Se l’oggetto è in buono stato, infatti, costituisce un valore sicuro per la banca.