Ein Haus, viele Erben. Und nun?

Was ist eine Erbengemeinschaft und was muss sie beachten?

Jeder Mensch hat die Möglichkeit, seinen Nachlass zu Lebzeiten zu regeln und zu bestimmen, wer die Erbmasse erhalten soll. Dies wird in einem Erbvertrag oder dem Testament geregelt. Fehlt ein solcher Vertrag oder ein Testament, bestimmt die gesetzliche Erbfolge die einzelnen Erben.

Soll nun aber laut dem Testament eine Immobilie an mehrere Personen vererbt werden, bilden diese Erben die Erbengemeinschaft für diese Erbschaft. Die Immobilie geht also in den gemeinsamen Besitz der Personen der Erbengemeinschaft über. Alle Miterben haben hierbei die gleichen Rechte und Pflichten und müssen ein paar grundsätzliche Dinge beachten.

6 Dinge, die du über Erbengemeinschaften wissen solltest:

1. Das primäre Ziel einer Erbengemeinschaft ist die Erbteilung und die anschliessende Auflösung der Gemeinschaft. 

2. Die Erbengemeinschaft unterliegt dem Prinzip der Solidarhaftung. Das bedeutet, dass die Erben füreinander haften. Kommt ein Erbe beispielsweise seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Erbschaft nicht nach, müssen seine Miterben dafür aufkommen – und zwar auch mit ihrem persönlichen Privatvermögen.

3. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, sozialem Status oder dem Alter, gleichberechtigt.

4. Bei Entscheidungen gilt in der Erbengemeinschaft das Einstimmigkeitsprinzip: Eine Entscheidung kann also nur getroffen werden, wenn ausschliesslich alle Miterben dafür stimmen.

5. Jeder Erbe hat die Möglichkeit, die Erbschaft nicht anzutreten und kann das innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers anzeigen. Dies kann zum Beispiel von Vorteil sein, wenn der Erblasser verschuldet war.

6. Verstirbt ein Miterbe einer Erbengemeinschaft, gilt sein Anteil an der Erbengemeinschaft auch als Teil seiner Erbmasse. Das heisst, er vererbt auch seine Zugehörigkeit zur Erbengemeinschaft an einen oder mehreren Erben weiter.

Klingt erstmal schlüssig und fair, oder? Leider führen aber genau diese Prinzipien bei einer Erbengemeinschaft einer Immobilie häufig zu Unstimmigkeiten und Problemen. Offensichtlich lässt sich ein Haus nicht einfach so aufteilen. Und die Entscheidungsfindung, was mit der Immobilie passieren soll, erweist sich mitunter auch deshalb als schwierig, weil es einer einvernehmlichen Lösung bedarf. Prinzipiell gibt es drei gute Optionen für eine Erbengemeinschaft einer Liegenschaft, die in Erwägung gezogen werden sollten.

Drei gute Lösungen einer Erbengemeinschaft für die Erbteilung einer Immobilie

1. Die Erbengemeinschaft kann die Liegenschaft verkaufen:

Die wohl einfachste und schnellste Lösung ist es, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen und so die Erbteilung unter den einzelnen Erben durchzuführen. Das führt wiederum zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Natürlich müssen dabei alle Erben dem Hausverkauf zustimmen, was allerdings nicht immer gegeben ist.

2. Die Erbengemeinschaft kann das Haus vermieten:

Wird man sich über einen möglichen Verkauf nicht einig, gibt es die Möglichkeit, die Entscheidung zu vertagen und die Immobilie zu vermieten. Dabei kann die Erbengemeinschaft als einfache Gesellschaft auftreten. Denkbar bei diesem Modell ist auch, dass einer der Miterben als Mieter auftritt und die Liegenschaft bewohnt. Eine gemeinsame Immobilie längerfristig zu halten, empfiehlt sich nur, wenn innerhalb der Erben ein gutes Einvernehmen herrscht und sich die einzelnen Mitglieder weitestgehend einig sind. Durch das Ableben einzelner Miterben können über die Jahre und Jahrzehnte neue Miterben hinzukommen und sich die Struktur und Homogenität der Erbengemeinschaft ändern. Das kann zu Konflikten führen und sollte gut bedacht werden, wenn man eine Erbengemeinschaft auf Dauer aufrechterhalten möchte.

3. Einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft können ausbezahlt werden:

Dies kann entweder dadurch passieren, dass einer der Erben die Immobilie übernimmt und alle anderen Miterben auszahlt. Dabei müssen sich alle Erben auf den Wert der Immobilie einigen. Ein Gutachten kann Aufschluss über den Wert geben. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass einzelne Erben ihren Erbanteil an ihre Miterben verkaufen. Auch hier ist es sinnvoll, den Wert des Objekts von einem Experten schätzen zu lassen.

Die drei beschriebenen Optionen setzen Einigkeit und Einvernehmen innerhalb der Erbengemeinschaft voraus. Dies ist leider nicht immer gegeben und nicht selten kommt es zu Streitigkeiten und Missmut im Umgang mit der gemeinsamen Immobilie.

Verkaufen, vermieten oder bewohnen: Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird?

Das Aufteilen eines Nachlasses erweist sich nicht selten als schwieriges Unterfangen. Handelt es sich bei der Erbmasse um eine Immobilie, wird es noch komplizierter. Die Kinder des Erblassers hängen am Elternhaus, die anderen Miterben möchten es aber veräussern und ihren Anteil erhalten. Was geschieht in einer solchen Pattsituation?

Prinzipiell gibt es drei Möglichkeiten, wenn sich eine Erbengemeinschaft einer Immobilie nicht einig wird:

1. Hilfe durch einen Mediator:

Sind die Erben zerstritten und kommen in der Entscheidungsfindung nicht weiter, kann ein unabhängiger Vermittler (ein sogenannter Mediator) helfen, die Konflikte zu klären und zu lösen.

2. Einsatz eines Erbenvertreters: 

Können die Konflikte innerhalb der Erben nicht gelöst werden und wird die Erbengemeinschaft dadurch handlungsunfähig, kann ein Erbenvertreter einbestellt werden. Dieser kann dann mit der Verwaltung der Liegenschaft beauftragt werden, bis eine Lösung gefunden ist.

3. Teilungsklage: 

Jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft steht es jederzeit frei, den eigenen Teilungsanspruch vor Gericht durchzusetzen. Der Richter ermittelt hierbei den Wert der Immobilie und damit den Anteil für den klagenden Miterben. Die Erbengemeinschaft kann sich dann dazu entschliessen, die Immobilie zu veräussern und die Erben auszuzahlen oder einer der Erben behält die Liegenschaft und zahlt die anderen Erben aus. Kommt es im Rahmen der Teilungsklage zu keiner Einigung unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft, kann das Gericht die Versteigerung der Immobilie anordnen. Dies sollte allerdings vermieden werden, weil sich eine Versteigerung häufig finanziell nachteilig für die Erben auswirkt. Der gesamte Prozess einer Teilungsklage ist sehr langwierig, aufwendig und sehr teuer. Es sollte immer das allerletzte Mittel sein, um Klärung unter den Erben zu finden.

Welcher Weg einer Erbengemeinschaft der beste ist, hängt natürlich stark vom Einzelfall und den Miterben ab. Am wenigsten kompliziert ist es, wenn eine schnelle und einvernehmliche Auflösung und Erbteilung angestrebt wird. Allfällige Streitigkeiten oder Konflikte sollten möglichst aus dem Weg geräumt werden. Sollten die Fronten verhärtet sein und die Erbengemeinschaft zu keiner Einigung kommen, können aussenstehende Vermittler helfen, einen gemeinsamen Weg zu finden.