Wohnung selber vermieten: Das musst du beachten

Bernhard Bircher-Suits

In der Schweiz werden immer weniger Wohnungen gebaut. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung und beansprucht immer mehr Wohnraum. Gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen fehlen daher jährlich 5’000 bis 10’000 Wohnungen. Vor allem in urbanen Regionen droht Wohnungsnot. Die Folge: Die Mietpreise steigen weiter an. Mietwohnungen dürften Eigentümer:innen daher weiterhin attraktive Erträge bescheren. Von dieser Entwicklung profitieren viele Private. Ihnen gehört rund die Hälfte aller Mietwohnungen in der Schweiz. Das zeigt die Studie «Immobilien Schweiz» von Raiffeisen Schweiz.

Verwaltung durch Treuhand- oder Immobilien-Verwaltungsfirmen

Viele Immobilieneigentümer:innen lassen ihre Wohnung(en) mangels Zeit und Fachwissen von Immobilien- oder Treuhandunternehmen verwalten. Der Haken dabei: Die Verwaltung durch Dritte kostet Jahr für Jahr rund 4 bis 6 Prozent der Mieteinnahmen. Die Verwaltungskosten variieren je nach Umfang der Aufgaben, Region und Anzahl sowie Alter der zu verwaltenden Mietobjekte. Verwaltungsfirmen kümmern sich im Auftragsverhältnis um Aufgaben wie die Mietzins-Eingangskontrolle, die Liegenschaftsbuchhaltung, die Nebenkostenabrechnung sowie die Bilanz und Erfolgsrechnung. Immobilienverwalter erledigen zudem die Mietersuche, den Abschluss von Mietverträgen, Mietzinsanpassungen und oft auch die technische Bewirtschaftung und den Unterhalt. Sie holen Offerten ein und vergeben auch Arbeiten an Handwerker*innen.

Viele Aufgaben für Do-it-yourself-Verwalter:innen

Diese unvollständige Aufgabenliste einer Verwaltung macht klar: Der Aufwand für Unterhalt, Administration, Buchhaltung sowie die Suche und Betreuung von Mietparteien ist nicht zu unterschätzen. Aber: Auch Laien mit etwas Zahlenflair, Rechtswissen und Zeit haben die Verwaltung mit Hilfe von Ratgeberliteratur, Computerprogrammen und Rechtsberatung bei einem Hauseigentümerverband im Griff. Was auch klar ist: Für eine einzelne Wohnung ist die Verwaltung weniger aufwändig als für ein grosses Mehrfamilienhaus. Neuere Immobilien benötigen zudem weniger Zeit, Wissen und Geld als Altimmobilien mit vielen «Baustellen». Wer die Verwaltung auf eigene Faust macht, muss sich somit mit Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Mietrecht, Steuern und Mieter*innen herumschlagen. 

Hausabwart:in bringt Entlastung

Bei der Vermietung von mehreren Wohnungen kann es Sinn ergeben, ein:e Hausabwart:in nach Stundenaufwand oder mit einer Pauschale zu beschäftigen. Eine solche Person musst du bei der AHV anmelden und gegen Unfall versichern. Die Kosten belaufen sich je nach Versicherung auf rund 100 Franken pro Jahr. Die Person sollte unbedingt ein Pflichtenheft erhalten mit allen Aufgaben. Wer sich ebenfalls den Aufwand für die Immobilienbuchhaltung ersparen will, kann für diesen Teil eine:n Buchhalter:in oder eine Treuhandfirma beauftragen.

Wohnungen mit cleverer Software selbst verwalten

Eine gute Hausverwaltungssoftware mit integrierter Buchhaltung kann dir helfen, den administrativen und finanziellen Überblick über dein(e) Mietobjekt(e) zu behalten. Im Schweizer Markt existieren mehrere bezahlbare Immobilien-Verwaltungsprogramme. Sie kosten wenige hundert Franken pro Jahr und eignen sich auch für Private ohne viel Fachwissen.

Nebenkosten nach Möglichkeit pauschal abrechnen

Prüfe, ob du die Nebenkosten nicht pauschal abrechnen kannst. So sparst du viel Aufwand. Das ergibt aber nur Sinn, wenn du die Höhe der Nebenkosten seit vielen Jahren im Detail kennst und die Kosten nicht stark variieren (stabile Gas- und Strompreise). Clevere Programme bieten auch Inventarlisten und Vermerke an, wann eine Wohnung renoviert wurde. Software der neuesten Generation bietet auch elektronische Schnittstellen zu Banken bzw. zum Mietzinskonto an. Dies vereinfacht dir die Mietzins-Eingangskontrolle und die Buchhaltung. Wem das alles immer noch zu kompliziert ist, sucht am besten eine faire Verwalterin bzw. einen fairen Verwalter über Verbände wie Casafair oder den Hauseigentümerverband (HEV) oder verlässt sich auf Empfehlungen anderer Wohneigentümer:innen. Wer auf eigene Faust verwaltet und die folgenden Tipps beachtet, hat gute Chancen auf eine erfolgreiche Vermietung.

14 Tipps zur Wohnungsverwaltung auf eigene Faust

1. Rechtliche Grundlagen recherchieren: Informiere dich über die lokalen Gesetze und Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilienbesitz und -vermietung. Wende dich bei offenen Fragen an Verbände oder Rechtsberatungsunternehmen.
2. Budget erstellen: Lege fest, wie viel Geld du jährlich für Reparaturen, Instandhaltung und andere Kosten ausgeben möchtest. Profis gehen von rund 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr aus.
3. Buchhaltung führen: Halte alle Einnahmen und Ausgaben sorgfältig fest, damit du jederzeit einen Überblick über den Finanzstatus deines Mietobjekts hast. Bei einer einzelnen Wohnung reicht meist eine einfache Excel-Aufwand- und Ertragsrechnung. Eine saubere Liegenschaftsabrechnung brauchst du auch für das Steueramt.
4. Mietspiegel erstellen: Erstelle eine Liste deiner Mietparteien mit den geltenden Mietzinsen und Nebenkosten. Der Mietspiegel ist auch wichtig bei einem allfälligen Verkauf deiner Immobilie.
5. Mietzinsen: Verwalte die Mieteinnahmen sorgfältig und stelle sicher, dass alle Mietzahlungen rechtzeitig eingehen und Mietzinsdepots auf einem separaten Konto sind.
6. Kontaktliste pflegen: Erstelle eine Adressenliste aller Mieter:innen und sorge dafür, dass diese auf dem neuesten Stand ist.
7. Hausregeln: Stelle sicher, dass alle Mieter:innen die Regeln und Vorschriften des Gebäudes kennen und dass diese klar kommuniziert werden.
8. Versicherungen prüfen: Stelle sicher, dass du für die Risiken einer Vermietung abgesichert bist, die mit Eigentumswohnungen einhergehen.
9. Vermietungsstrategie entwickeln: Finde geeignete Mieter:innen, indem du zum Beispiel Inserate auf Homegate schaltest oder eine:n Makler:in beauftragst.
10. Kommunikation pflegen: Halte regelmässigen Kontakt mit Mieter:innen und stelle sicher, dass ihre Anliegen schnell und effektiv gelöst werden.
11. Regelmässige Inspektionen: Überprüfe die Wohnung(en) nach Rücksprache mit den Mieter:innen auf Schäden oder Probleme wie Schimmelbefall, Sicherheitslücken oder Abnutzung und sorge dafür, dass diese schnell behoben werden.
12. Gute Beziehung zu Handwerker:innen aufbauen: Es ist wichtig, eine Liste von zuverlässigen Handwerker:innen und Dienstleistern zu haben, die du im Falle von Reparaturen oder Wartungsarbeiten kontaktieren kannst.
13. Steuerabzüge: Steuerlich abzugsfähig sind grundsätzlich Kosten, die der Instandhaltung deiner Liegenschaft dienen und damit werterhaltend sind. Dazu gehören etwa Reparaturen, Boiler entkalken, Gebäudeversicherung oder Service-Abos. Stockwerkeigentümer:innen können in der Regel auch die Einlagen in den Unterhaltsfonds abziehen. 
14. Liegenschaftsrechnung fürs Steueramt: Je nach Wohnort verlangen die Steuerbehörden unterschiedliche Angaben von Vermieter:innen. Was klar ist: Du musst als Privatperson für deine Bilanz und Erfolgsrechnung keine:n Buchhalter:in engagieren. In der Regel reichen das Aufbewahren von Rechnungen sowie eine einfache, mit Belegen untermauerte Kosten-Ertragsrechnung.