Wohnung selber vermieten: Das musst du beachten

Verwaltung durch Treuhand- oder Immobilien-Verwaltungsfirmen

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer lassen ihre Wohnung(en) mangels Zeit und Fachwissen von Immobilien- oder Treuhandunternehmen verwalten. Der Haken dabei: Die Verwaltung durch Dritte kostet Jahr für Jahr rund 4 bis 6 Prozent der Mieteinnahmen. Die Verwaltungskosten variieren je nach Umfang der Aufgaben, Region und Anzahl sowie Alter der zu verwaltenden Mietobjekte.

Verwaltungsfirmen kümmern sich im Auftragsverhältnis um Aufgaben wie die Mietzins-Eingangskontrolle, die Liegenschaftsbuchhaltung, die Nebenkostenabrechnung sowie die Bilanz und Erfolgsrechnung. Zudem erledigen sie die Mietersuche, den Abschluss von Mietverträgen, Mietzinsanpassungen und oft auch die technische Bewirtschaftung und den Unterhalt. Sie holen Offerten ein und vergeben auch Arbeiten an Handwerksfirmen.

Viele Aufgaben für Do-it-yourself-Verwalter

Diese (nicht abschliessende) Aufgabenliste einer Verwaltung macht klar: Der Aufwand für Unterhalt, Administration, Buchhaltung sowie die Suche und Betreuung von Mietparteien ist nicht zu unterschätzen. Aber: Auch Laien mit etwas Zahlenflair, Rechtswissen und Zeit haben die Verwaltung mit Hilfe von Ratgeberliteratur, Computerprogrammen und Rechtsberatung bei einem Hauseigentümerverband im Griff.

Was auch klar ist: Für eine einzelne Wohnung ist die Verwaltung weniger aufwändig als für ein grosses Mehrfamilienhaus. Neuere Immobilien benötigen zudem weniger Zeit, Wissen und Geld als Altimmobilien mit vielen 'Baustellen'. Wer die Verwaltung auf eigene Faust erledigt, muss sich somit mit Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Mietrecht, Steuern etc. herumschlagen. 

Hausabwart bringt Entlastung

Bei der Vermietung von mehreren Wohnungen kann es sinnvoll sein, jemanden für Hauswartsarbeiten nach Stundenaufwand oder mit einer Pauschale zu beschäftigen. Eine solche Person musst du bei der AHV anmelden und gegen Unfall versichern. Die Kosten belaufen sich je nach Versicherung auf rund 100 Franken pro Jahr. Die Person sollte unbedingt ein Pflichtenheft mit allen Aufgaben erhalten. Wer sich auch den Aufwand für die Immobilienbuchhaltung ersparen will, kann für diesen Teil eine Treuhandfirma beauftragen.

13 Tipps zur Wohnungsverwaltung auf eigene Faust

1. Rechtliche Grundlagen recherchieren: Informiere dich über die lokalen Gesetze und Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilienbesitz und -vermietung. Wende dich bei offenen Fragen an Verbände oder Rechtsberatungsunternehmen.
    
2. Budget erstellen: Lege fest, wie viel Geld du jährlich für Reparaturen, Instandhaltung und andere Kosten ausgeben möchtest. Profis gehen von rund 1 Prozent Unterhaltskosten pro Jahr aus.
    
3. Buchhaltung führen: Halte alle Einnahmen und Ausgaben sorgfältig fest, damit du jederzeit einen Überblick über den Finanzstatus deines Mietobjekts hast. Bei einer einzelnen Wohnung reicht meist eine einfache Excel-Aufwand- und Ertragsrechnung. Eine saubere Liegenschaftsabrechnung brauchst du auch für das Steueramt.
    
4. Mietspiegel erstellen: Erstelle eine Liste deiner Mietparteien mit den geltenden Mietzinsen und Nebenkosten. Der Mietspiegel ist auch wichtig bei einem allfälligen Verkauf deiner Immobilie.
    
5. Mietzinsen: Verwalte die Mieteinnahmen sorgfältig und stelle sicher, dass alle Mietzahlungen rechtzeitig eingehen und Mietzinsdepots auf einem separaten Konto sind.
    
6. Kontaktliste pflegen: Erstelle eine Liste aller wichtigen Personen und Anlaufstellen (zum Beispiel für die Hauswartsarbeiten) und sorge dafür, dass diese auf dem neuesten Stand ist.
    
7. Hausregeln: Stelle sicher, dass alle Mietparteien die Regeln und Vorschriften des Gebäudes kennen und dass diese klar kommuniziert werden.
    
8. Versicherungen prüfen: Stelle sicher, dass du für die Risiken einer Vermietung abgesichert bist, die mit Eigentumswohnungen einhergehen.
    
9. Vermietungsstrategie entwickeln: Finde geeignete Mieterinnen und Mieter, indem du Inserate auf Homegate schaltest oder eine Makleragentur beauftragst.
    
10. Kommunikation pflegen: Halte regelmässigen Kontakt mit den Mietparteien und stelle sicher, dass ihre Anliegen schnell und effektiv gelöst werden.
     
11. Gute Beziehung zu Handwerksbetrieben aufbauen: Es ist wichtig, eine Liste von zuverlässigen Handwerkersbetrieben und Dienstleistern zu haben, die du im Falle von Reparaturen oder Wartungsarbeiten kontaktieren kannst.
     
12. Steuerabzüge: Steuerlich abzugsfähig sind grundsätzlich Kosten, die der Instandhaltung deiner Liegenschaft dienen und damit werterhaltend sind. Dazu gehören etwa Reparaturen, Boiler entkalken, Gebäudeversicherung oder Service-Abos. In der Regel kannst du auch die Einlagen in den Unterhaltsfonds abziehen.
     
13. Liegenschaftsrechnung fürs Steueramt: Je nach Wohnort verlangen die Steuerbehörden unterschiedliche Angaben. Was klar ist: Du musst als Privatperson für deine Bilanz und Erfolgsrechnung niemanden für eine professionelle Buchhaltung engagieren. In der Regel reichen das Aufbewahren von Rechnungen sowie eine einfache, mit Belegen untermauerte Kosten-Ertragsrechnung.