So kündigst du einen Mietvertrag korrekt

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

In deiner Immobilie darfst du im Mietvertrag etwa das Halten von grossen Tieren verbieten. Missachtet eine Mietpartei dieses Verbot und hält trotzdem ohne dein Einverständnis einen grossen Hund, ist das laut einem Bundesgerichtsentscheid von 1994 eine 'schwere Pflichtverletzung'. Du kannst den Mietvertrag daher ausserordentlich aus 'wichtigen Gründen' kündigen.

Dazu musst du zuerst eine Mahnung an die Mietpartei versenden. Wird auch nach zugestellter Mahnung die Tierhaltung fortgeführt, kann mittels einer 30-tägigen Frist auf das Ende eines Monates gekündigt werden. Trotz berechtigter Kündigung musst du jedoch damit rechnen, dass die Mietpartei damit nicht einverstanden ist und deinen Entscheid anficht.

Bei einer Anfechtung ist eine kostenlose Schlichtungsverhandlung Pflicht

Aber hast du gewusst, dass es gesetzlich vorgeschrieben ist, zunächst eine kostenlose Schlichtungsverhandlung durchzuführen? Das ist eigentlich eine gute Sache, denn dank Schlichtungsstellen wird vermieden, dass die Mietpartei direkt vor Gericht zieht. Das kann dir Zeit, Geld und Nerven sparen.

Auch gut zu wissen: Eine aussergerichtliche, kostenpflichtige Mediation kann nur an die Stelle des obligatorischen Schlichtungsverfahrens treten, wenn sämtliche Parteien dies im Schlichtungsgesuch oder an der Schlichtungsverhandlung beantragen. Doch wie oft kommt es zu Streit bei mietrechtlichen Kündigungen?

Kündigungen sind ein häufiger Grund für Schlichtungsverfahren

Ein Blick in die jährlich publizierte Statistik der Schlichtungsbehörden ist eine Warnung an alle Vermieterinnen und Vermieter. Der Grund: Die Anzahl miet- oder pachtrechtlicher Streitfälle erreichte per Ende 2023 mit rund 25'500 hängigen Fällen einen neuen Höchststand.

Zum Vergleich: Im Jahr 2013 waren es erst rund 14'300 Fälle. Mietzinserhöhungen führten 2023 am häufigsten zu Schlichtungsverfahren. An zweiter Stelle folgen bereits die 'ordentlichen Vertragskündigungen' und an dritter Stelle die 'ausserordentlichen' Kündigungen aus wichtigen Gründen. Kurz: Kündigungen sind ein häufiger Grund für Rechtsstreitigkeiten mit der Mieterschaft.

Im Schweizer Mietrecht gilt Kündigungsfreiheit

Wenn du zeitraubende und kostspielige Auseinandersetzungen vor Schlichtungsbehörden oder Gerichten vermeiden willst, solltest du dich bei Kündigungen daher juristisch korrekt verhalten. Trotzdem ist auch eine rechtlich korrekte Kündigung keine Garantie dafür, dass deine Kündigung nicht angefochten wird. Ein korrektes Vorgehen steigert aber deine Chance auf eine erfolgreiche Durchsetzung. 

Beruhigend zu wissen: Eine von der Mietpartei angefochtene Kündigung wird von einem Gericht nur ausnahmsweise aufgehoben, sofern die Kündigung durch dich missbräuchlich erfolgte.

Ausserdem kommst du im Schweizer Mietrecht in den Genuss der Kündigungsfreiheit. Das heisst, du kannst ein Mietverhältnis grundsätzlich aus einem beliebigen Grund kündigen, wenn du die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine einhältst, alle vorgeschriebenen Formalitäten beachtest und die Kündigung nicht missbräuchlich ist. Doch was solltest du bei einer Kündigung alles beachten? 

Die Formvorschriften bei einer Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen

Eine Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen musst du der Mieterschaft schriftlich und auf einem vom Kanton genehmigten Formular zustellen. Ein normaler Brief reicht nicht aus. Die Kündigung muss immer spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der zu kündigenden Partei eintreffen. Sollte die Kündigung per Einschreiben versandt und infolge Abwesenheit des Empfängers nicht entgegengenommen werden, gilt der Tag, an welchem die Kündigung das erste Mal bei der Poststelle abgeholt werden kann, als Datum der Zustellung.

Bei Familienwohnungen musst du die Kündigung jeder Mietpartei separat zustellen. Das offizielle Formular findest du in der Regel bei den zuständigen Ämtern im jeweiligen Kanton. Du musst es eigenhändig unterzeichnen. Eine schriftliche Kündigung braucht es übrigens auch, wenn du den Mietvertrag nur mündlich vereinbart hast. Hältst du diese Formalitäten nicht ein, ist deine Kündigung 'nichtig'. Rechtlich betrachtet ist das Mietverhältnis somit ungekündigt und läuft zu den bisherigen Konditionen weiter.

Bei einer ordentlichen Kündigung ist eine Begründung nicht Pflicht, aber sinnvoll. Die Mieterschaft darf bei Bedarf zudem eine Begründung von dir einfordern. Es ist wichtig, dass dein Kündigungsgrund klar und nachvollziehbar ist, um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen. Eine mietrechtliche Kündigung solltest du aus Beweisgründen immer per Einschreiben versenden.

Raphael Butz, Anwalt und Partner bei der Anwaltskanzlei Vischer AG, warnt: «Stellt sich beispielsweise im Rahmen eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens heraus, dass die Kündigung nichtig oder missbräuchlich ist, löst dies eine Sperrfrist von drei Jahren aus. Während dieser Zeit ist eine neue Kündigung nur noch unter eingeschränkten Voraussetzungen möglich wie etwa ein Zahlungsrückstand des Mieters. Es ist daher wichtig, die Formvorschriften einzuhalten.»

Spezialregelung bei Zahlungsverzug

Die gesetzliche Kündigungsfrist für dich als Vermieter von Wohnräumen beträgt mindestens drei Monate (Geschäftsräume: sechs Monate). Bei möblierten Zimmern und Parkplätzen beträgt die Frist zwei Wochen. Im Mietvertrag kannst du längere, aber nicht kürzere Fristen vereinbaren. Sind Kündigungstermine nicht im Vertrag geregelt, gelten immer die ortsüblichen Termine, die bei den Schlichtungsbehörden angefragt werden können.

'Aus wichtigen Gründen' ist auch eine Kündigung ohne Einhaltung der Frist von drei Monaten denkbar (Geschäftsräume: sechs Monate). Du kannst einer Mietpartei etwa vorzeitig kündigen, wenn sie dem Mietobjekt 'vorsätzlich schweren Schaden zufügt'. In jedem Fall kann die Mietpartei die Kündigung bei der örtlichen Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. 

Anwalt Raphael Butz weist noch auf eine spezielle Regelung bei Zahlungsverzug hin: «Wird der Mietzins von der Mietpartei nicht rechtzeitig bezahlt, kann der Vermieter schriftlich eine Frist von 30 Tagen zur nachträglichen Bezahlung ansetzen und dem Mieter gleichzeitig androhen, dass ansonsten die Kündigung ausgesprochen wird. Erfolgt die Zahlung danach nicht fristgerecht, kann mit einer weiteren Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden.»

Kündigungsgründe für eine ordentliche oder fristlose Kündigung

Du kannst ein Mietverhältnis aus verschiedenen Gründen kündigen. Zu den häufigsten Gründen für eine Kündigung gehören Eigenbedarf der Eigentümerschaft, Zahlungsverzug, Verletzung der Hausordnung oder eine wesentliche Vertragsverletzung seitens der Mieterschaft.

Wichtig zu wissen: Deine Mieterschaft muss die Mietsache sorgfältig gebrauchen und auf Nachbarn Rücksicht nehmen. Verwaltungen müssen sich wiederholte Störungen bzw. unsorgfältigen oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nicht gefallen lassen. Entsprechende Verhaltensweisen bilden – allenfalls nach einer Verwarnung – auch bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen einen legitimen Grund für eine ordentliche Kündigung.

In schweren Fällen kannst du auch kurzfristig bzw. fristlos kündigen. Ein Beispiel: Wiederholte lärmige Ehestreitigkeiten mit Polizeieinsatz können nach einer Verwarnung einen Grund für eine Kündigung sein. Eine Androhung einer Kündigung ist zwar nicht erforderlich, aber empfehlenswert, damit die Mieterschaft den Ernst der Lage erkennt.

Rechtsanwalt David Knecht von Prof. Giger & Partner Rechtsanwälte sagt dazu: «Aus Beweisgründen ist auch die Mahnung mittels Einschreiben zu versenden.» Gemäss Erfahrung von Rechtsanwalt David Knecht ist aufgrund der häufig erfolgenden Kündigungsanfechtungen bei den Schlichtungsbehörden damit zu rechnen, dass auch eine rechtssichere Kündigung nicht automatisch zur Folge hat, dass die Mieterschaft auf den Kündigungstermin auszuziehen hat – denn während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens wird der Mietvertrag aufrechterhalten.

Folglich kann jemand unabhängig vom Verfahrensausgang Monate oder sogar Jahre in der Immobilie verbleiben. Fachleute sprechen dann von einer 'kalten Erstreckung'.

Vermieter-Rechtsschutzversicherung prüfen

Eine Kündigung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Beachtung der gesetzlichen Vorschriften erfordert. Indem du die Kündigungsfristen, -gründe und formellen Vorschriften genau beachtest und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholst, kannst du sicherstellen, dass deine Kündigung juristisch korrekt und rechtswirksam ist. 

Verwaltungen können für ihre Immobilien zum Beispiel auch eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abschliessen, um bei rechtlichen Streitigkeiten mit der Mieterschaft die Unterstützung einer Versicherung zu erhalten. Michael Grütter, Rechtsanwalt bei der Protekta Rechtsschutz-Versicherung AG, ein Unternehmen der Mobiliar Versicherungsgesellschaft, sagt: «Die Protekta unterstützt versicherte Vermieterinnen und Vermieter, wenn zum Beispiel eine ausgesprochene Kündigung durch die Mieterschaft angefochten wurde.»

Tipp zum Abschluss: Wenn du das Mietverhältnis so einvernehmlich wie möglich kündigen willst, gehe vor der schriftlichen Kündigung am besten auf die Mietpartei zu und erkläre ihr mündlich, weshalb du die Wohnung kündigen möchtest. Du kannst der Mieterschaft auch eine Alternativwohnung oder eine verlängerte Kündigungsfrist anbieten, um die Beendigung des Mietvertrags angenehmer zu gestalten und ein Schlichtungs- und Gerichtsverfahren zu vermeiden.