Bauland verkaufen: Wie ein Grundstück vermarkten?

Unsere Tipps für den erfolgreichen Verkauf von Bauland

Tipp 1: Bringe in Erfahrung, um was für ein Bauland es sich handelt

Grundstück ist nicht gleich Grundstück und nicht auf jedem Stück Boden kann man Immobilien errichten. Damit dein Verkaufsdossier vollständig und attraktiv ist, solltest du so viele Informationen über dein Bauland in Erfahrung bringen wie möglich.

Handelt es sich bei deinem Land wirklich um Bauland? Dies ist erst der Fall, wenn ein rechtsgültiger Bebauungsplan für dein Grundstück vorliegt. Trifft das nicht zu, handelt es sich vielleicht um Bauerwartungsland, das erst in Zukunft bebaut werden kann.

Ist dein Grundstück erschlossen (mit Strom, Wasser und Abwasser), handelt es sich um ein Baugrundstück. Das Bauvorhaben kann also in Kürze starten, weswegen du ein Baugrundstück zu einem höheren Preis verkaufen kannst, als Bauland oder Bauerwartungsland.

Der Zonenplan und die Bauordnung geben dir wiederum Aufschluss darüber, ob und wie das Land, das du besitzt, mit Immobilien bebaut werden darf. So regelt die Bauordnung beispielsweise was für ein Haus auf dem Grundstück gebaut werden darf (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.). Auch können bestimmte Vorschriften, wie zum Beispiel die Dachneigung oder die Höhe des Hauses, das Bauvorhaben beeinflussen.

Den Zonenplan und die Bauordnung erhältst du bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Tipp 2: Ermittle einen angemessenen Preis um dein Bauland zu verkaufen

Der Preis für Bauland oder für ein Grundstück orientiert sich in der Regel am gängigen Quadratmeterpreis in der jeweiligen Lage. Dabei gibt es sehr grosse regionale Unterschiede: In sehr günstigen Gegenden zahlt man zwischen 200 und 400 Franken für einen Quadratmeter Bauland. Möchte man aber zum Beispiel in der Stadt Zürich bauen, landet man schnell bei einem Preis von 2000 Franken und mehr (und das nur für das Grundstück, ohne Haus!).

Im Schnitt liegt der Preis für einen Quadratmeter Bauland in der Schweiz bei 600 bis 800 Franken.

Im Internet gibt es zahlreiche Rechner und Vergleichsportale für Grundstückspreise. Eine verlässliche Einschätzung bekommst du aber auch einfach auf dem Grundbuchamt deiner Gemeinde.

Prinzipiell ist der Preis um dein Bauland zu verkaufen von den folgenden Faktoren abhängig:

Art des Baulandes: Ein Baugrundstück, das erschlossen ist, ist teurer als z.B. Bauerwartungsland, das erst in Zukunft bebaut werden darf.

Bauordnung/Bauvorschriften: Gibt es Pläne oder Faktoren, die ein Bauvorhaben hindern können (ein hoher Grundwasserspiegel, ein ungeeigneter Boden, Bauvorschriften wie die Dachneigung oder Lärmschutzmassnahmen)? Das wird sich negativ auf den Preis auswirken.

Lage: In welcher Region und Lage liegt das Grundstück? Hat es einen S-Bahnanschluss? Gibt es in der Nähe Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und insgesamt eine gute Infrastruktur? Auch kannst du Bauland in steuergünstigen Kantonen sicher teurer verkaufen. 

Ausnützungsziffer: Eine wichtige Kennziffer für die Bewertung von Bauland ist die sogenannte Ausnützungsziffer. Diese gibt das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der zugelassenen Wohnfläche an. Oder einfacher gesagt: Wieviel Quadratmeter des Baulandes dürfen mit einer Immobilie bebaut werden? Je höher diese Zahl ist, desto wertvoller ist das Grundstück – denn desto flexibler ist dann der Bauherr mit den Aussenmassen seines Hauses. Die Ausnüzungsziffer kannst du bei der kommunalen Bauverwaltung  erfragen. Manche Kantone arbeiten mit der Geschossflächenziffer anstatt der Ausnützungsziffer. Diese gibt die zugelassenen Geschosse (inklusive Keller und Dachräume) eines Bauvorhabens an.

Tipp 3: Erstelle ein ausführliches Verkaufsdossier

Als Vorbereitung für den Verkauf solltest du ein ausführliches und übersichtliches Exposé erstellen. Die Informationen aus Tipp 1 und 2 kannst du hierfür wunderbar nutzen. Ausserdem sollten die folgenden Punkte in einem Verkaufsdossier für ein Grundstück nicht fehlen um Vertrauen und Transparenz zu schaffen:

• Beschrieb der Lage
• Nutzungsart
• Form und Grösse
• Licht und Aussicht
• Zonenplan
• Bauordnung
• Ausnützungsziffer
• Katasterplan
• Ist das Grundstück erschlossen?
• Gefahrenkarte (Überflutung, Lawinen, Felssturz etc.)
• Fotos

Tipp 4: Kosten, die beim Bauland verkaufen auf dich zukommen

In erster Linie geht es bei einem Verkauf natürlich darum, Geld zu erwirtschaften. Ganz ohne Abzüge geht es beim Verkauf eines Grundstücks in der Schweiz aber leider nicht. Diese Kosten kommen auf dich zu, wenn du Bauland verkaufen möchtest:

Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das kann bis zu 0,5% des Kaufpreises betragen. Die Notargebühren können zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geteilt werden.

Grundbuchgebühren: Mit dem Eintrag ins Grundbuch geht das Bauland an den neuen Besitzer über. Die Kosten hierfür betragen zwischen 0,1% und 0,5% des Kaufpreises. Auch diese Gebühr kann zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.

Handänderungssteuer: Die meisten Kantone in der Schweiz erheben eine Handänderungssteuer beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken. Diese liegt je nach Kanton zwischen 1% und 3,3% des Kaufpreises. In der Regel wird sie vom Käufer beglichen. Nur in den Kantonen Baselland und Obwalden teilen sich Käufer und Verkäufer die Handänderungssteuer.

Grundstücksgewinnsteuer: Als Verkäufer bist du verpflichtet den Reingewinn aus deinem Baulandverkauf zu versteuern. Dabei gilt: Je länger du das Grundstück besessen hast, desto weniger Steuern zahlst du. Es kann sich also lohnen, mit dem Verkauf des Baulands noch ein paar Jahre zu warten. Hast du das Land beispielsweise nur zwei Jahre besessen und beträgt der Reingewinn aus dem Verkauf 500‘000 Franken, kann eine Grundstücksgewinnsteuer von 190‘000 Franken fällig werden. Nach zehn Jahren wären es nur noch etwa 150‘000 Franken. Die Steuersätze sind hier kantonal unterschiedlich.