Wohnungsrückgabe: entspannt umziehen!
Wohl bei jeder Miete sind nach einigen Jahren Gebrauchsspuren zu sehen. Oft braucht es frische Farbe an den Wänden, oder es müssen Böden erneuert werden. Wer muss das alles zahlen? Die Wohnungsrückgabe ist ein mietrechtlicher Dauerbrenner. Dabei liessen sich Konflikte durchaus vermeiden, wenn man die Spielregeln kennt.
Jürg Zulliger
Mitten im Zügelstress mag meist niemand an die Spielregeln in Sachen «Wohnungsrückgabe» denken. Die Zügelfirma oder die tatkräftigen Helfer warten schon ungeduldig, denn schliesslich ist man am Tag der Wohnungsübergabe gehörig unter Zeitdruck. Unnötiger Stress und Ärger sind vermeidbar, wenn alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten kennen. Für die Mieter lohnt es sich sicher, rechtzeitig das Organisatorische zu regeln, den exakten Termin der Wohnungsrückgabe und die Bereitschaft eines Zügelwagens sorgfältig zu planen.
Wohnungsrückgabe: Wie war Zustand vorher?
Vor der Übergabe gilt es, kleinere Reparaturen vorzunehmen, das heisst etwa, Bohrlöcher fachmännisch auszubessern, Glühbirnen und Zahngläser ersetzen etc. Allgemein gilt: Der Mieter bzw. die Mieterin muss die Wohnung so zurückgeben, wie sie übernommen wurde – abzüglich der normalen Abnützung. Der Innenausbau muss dem ursprünglichen Zustand entsprechen.
Wenn du selbst zum Pinsel gegriffen oder den Hammer geschwungen hast, solltest du die Wohnung wieder so herrichten, wie du sie ursprünglich übernommen hast. Jetzt ist es also an der Zeit, die selbst gebastelte Trennwand zu entfernen – es sei denn, der Vermieter habe solchen Änderungen ausdrücklich und schriftlich zugestimmt. Manche Mieter malen die Zimmer heutzutage orange, gelb oder lila – auch hier gilt: Du musst den ursprünglichen Zustand wieder herstellen, oder mögliche finanzielle Folgekosten übernehmen.
Wer unsicher ist und über die Gepflogenheiten mit der oft zitierten Lebensdauertabelle nicht detailliert Bescheid weiss, sollte sich Hilfe holen: Sowohl der Hauseigentümer- wie auch der Mieterverband verfügen über entsprechend geschulte Fachleute oder vermitteln entsprechende Experten. Dank deren Rat stehen die Chancen gut, dass das Dossier «Wohnungsrückgabe» reibungslos abgeschlossen werden kann.
Meist wissen nur Expertinnen und Experten verlässlich Bescheid darüber, was «normale» und was «übermässige» Abnutzung einer Wohnung ist. – Für Mieterinnen und Mieter ist es gut zu wissen, dass sie für gewisse Dinge nicht belangt werden können. Kurz zusammengefasst lauten einige Grundsätze zum Thema «Wohnungsrückgabe»:
- Für Mängel, die schon beim Einzug bestanden haben und die protokolliert sind, kann nicht der Mieter haftbar gemacht werden.
- Die normale Abnützung ist im Mietzins inbegriffen – etwa der Schatten eines Bilderrahmens an einer weissen Wand, Abdrücke von Möbeln auf einem Teppich oder vergilbte Tapeten.
- Bei Kratzern oder einem Hick im Lavabo oder in der Chromstahlabdeckung verlangen die Verwaltungen meistens eine Entschädigung für den Minderwert.
Wohnungsrückgabe: Lebensdauertabelle
Die Lebensdauertabelle gibt Richtwerte an, wie lange bestimmte Materialien oder Bauteile halten sollten. Ein Beispiel: Vielen Laien ist nicht geläufig, dass eine weiss gestrichene Tapete oder ein Wandanstrich mit Dispersion gemäss Lebensdauertabelle schon nach acht Jahren amortisiert ist. Das heisst: Wenn die Tapete nach acht Jahren neu gestrichen werden muss, kann dies nicht dem ausziehenden Mieter in Rechnung gestellt werden. Vor Ablauf der Frist reduziert sich ein allfälliger Kostenbeitrag in diesem Beispiel um einen Achtel pro Jahr, bei einer Lebensdauer von 10 Jahren um einen Zehntel und so weiter. Immerhin müssen Experten heute nicht mehr um die Lebensdauer streiten, denn Hauseigentümer- und Mieterverband einigten sich auf eine paritätische Lebensdauertabelle. Sie findet sich auf der Web-Site der Verbände.
«Die Dinge rund um Schadenersatzforderungen sind allerdings öfters recht komplex», sagt der bekannte Berner Mietrechtsexperte Hans Bättig. Nehmen wir ein etwas schwierigeres Beispiel: Solides, massives Klötzliparkett sollte 40 Jahre halten. Wie sieht nun die Kostenverteilung je nach Schadensbild bzw. Abnutzung aus?
- Muss das Parkett schon nach 10 Jahren vollständig ersetzt werden, muss der Mieter drei Viertel der Kosten übernehmen.
- Ist dagegen bloss ein einfaches Abschleifen und Versiegeln erforderlich, bezahlt er nichts, weil die Lebensdauer dafür 10 Jahre beträgt.
- Erfordern die Schäden zusätzlich einen Teilersatz des Parketts, gehen diese Reparaturkosten voll zu Lasten des Mieters (weil sich dadurch die Gesamtlebensdauer nicht verändert).
- Muss schliesslich so massiv abgeschliffen werden, dass nicht (gemäss Lebensdauertabelle) sechs Mal, sondern bloss noch vier Mal abgeschliffen werden kann, ist zusätzlich ein Minderwert für die verkürzte Lebensdauer zu bezahlen.
Auch hier lautet der Ratschlag: Für beide Parteien lohnt sich der Beizug eines Wohnungsexperten.
Sauber putzen – aber wie sauber?
Für Mieter lohnt es sich, die Wohnung und auch die Nebenräume in einwandfrei gereinigtem Zustand zu übergeben – schliesslich ist auch der erste Eindruck, der bei der Wohnungsrückgabe zählt. Meist ist verlangt, dass die Wohnung "besenrein" ist. Das heisst: Schmutz oder Spinnweben, die leicht zu reinigen oder eben weggewischt werden können, sollten vorgängig entfernt werden.
Wer diese Arbeit einem Putzinstitut anvertrauen will, sollte dieses rechtzeitig bestellen, einen vorherigen Kostenvoranschlag und eine Abnahmegarantie verlangen. Nicht zulässig wäre es aber, wenn der Vermieter in jedem Fall auf einem professionellen Putzinstitut besteht – es sei denn, es wäre vertraglich so ausgemacht. Am Tag des Auszugs kann im Übrigen eine gute Haftpflichtversicherung viel Wert sein – die Versicherungen springen bei finanziellen Forderungen gegenüber der Mieterschaft meist in die Bresche. Vorsicht: Es empfiehlt sich jedoch, vorgängig das «Kleingedruckte» in der Versicherungspolice zu studieren, und allfällige Selbstbehalte zu berücksichtigen, die grundsätzlich für jeden Einzelschaden zu bezahlen sind – aus Kulanz aber meist nur einmalig oder einmal pro Zimmer belastet werden oder nach mehrjähriger Schadenfreiheit ganz entfallen.
Wohnungsrückgabe: das Protokoll
Wie beim Einzug einigen sich die Parteien beim Auszug bzw. der Wohnungsrückgabe auf ein Protokoll. Es dient der korrekten Zustandserfassung; was in Ordnung ist oder der normalen Abnützung entspricht, ist entweder als solche oder gar nicht zu protokollieren. Wichtig ist, dass allfällige Mängel präzis und ausführlich aufgeführt sind. Wer als Mieter die Mängel mit seiner Unterschrift anerkennt, wird auch schadenersatzpflichtig. Die beteiligten Parteien sollten sich nach Möglichkeit an Ort und Stelle über die Kostenaufteilung einigen. Die Mieterseite sagt allerdings, man müsse das Protokoll nicht unterschreiben, wenn man mit den Mängeln und der Kostenfolge nicht einverstanden sei.
Mietrechtsexperte Hans Bättig sieht dies anders und sagt dazu: «Ich halte es für gefährlich, wenn Mieter prinzipiell die Unterschrift unter das Protokoll verweigern.» Dies könne teuer zu stehen kommen, weil dann Beweisaufnahmen und Expertisen in Auftrag zu geben seien.
Wenn schon im Voraus klar ist, dass es Diskussionen um Mängel und die Kostenfolgen geben wird, lohnt es sich, Experten für Wohnungsübergaben beizuziehen. Sofern der Vermieter nachträglich noch Schäden feststellt, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, muss er allfällige Schadenersatzforderungen innerhalb von zwei bis drei Tagen seit der Entdeckung vorbringen. Ansonsten verwirkt er seine Rechte gegenüber dem Mieter.