Les règles du financement d'un logement | Acheter

Diverses «règles d'or» sont à prendre en compte dans le cadre du financement d'un logement. Daniel Schibli, responsable du management des produits de financement auprès de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), précise quelques aspects majeurs actuellement.

Jürg Zulliger

Monsieur Schibli, les hypothèques à taux fixe ont connu un renchérissement ces derniers mois. Concrètement, de combien les taux d'intérêt ont-ils augmenté?

Daniel Schibli: Les hypothèques à taux fixe sur une durée de 10 ans ont augmenté d'env. 0,85% depuis leur niveau historique le plus bas en 2012. L'augmentation est nette, mais le taux reste avantageux en comparaison à long terme.

La situation s'est-elle de nouveau calmée?

Oui. La Banque nationale suisse maintiendra sans doute encore longtemps des taux bas.

Prenons le cas d'un client type, qui jouit d'une bonne situation financière, est donc solvable, et cherche actuellement la meilleure solution hypothécaire. Que lui conseillez-vous?

Les hypothèques à taux fixe sur une longue durée doivent assurément faire partie de tout portefeuille de financement, en raison du bas niveau des taux d'intérêt, dont le client profitera ainsi ces prochaines années. Selon sa disposition au risque, il pourrait aussi recourir partiellement à une hypothèque Libor. Cette combinaison taux fixe/Libor permet de profiter des bas taux sur les marchés monétaires, sans mettre le budget du ménage en péril.

Est-il possible de conclure une hypothèque à taux fixe sur plus de 10 ans?

Pour les particuliers, nous ne conseillons pas de taux fixes sur une durée supérieure à 10 ans. Tant d'événements imprévisibles peuvent se produire dans la vie; un prêt sur une durée trop longue représenterait un risque non négligeable en raison des pénalités élevées en cas de remboursement anticipé.

De nombreux propriétaires se contentent de tenir compte des taux d'intérêt actuels dans leur évaluation des coûts du logement. Ne faudrait-il pas prévoir des sommes plus élevées, et rembourser davantage par exemple?

En ce qui concerne les amortissements, la situation est simple: toutes les banques imposent des amortissements obligatoires, dans le sens de l'autorégulation - il faut réduire le crédit en 20 ans à 65% de la valeur du bien immobilier, pour les objets usuels. Parallèlement, le client devrait également prévoir entre 0,7 et 1% pour les frais annexes. Mon conseil est le suivant: ce qu'on économise aujourd'hui grâce aux bas taux d'intérêt, il faudrait s'en servir pour constituer des réserves ou des amortissements directs. L'avantage est évident: si les taux d'intérêt sont plus élevés le jour où le client devra remplacer son hypothèque à taux fixe, il pourra réduire la dette avec l'argent économisé ou compenser partiellement un éventuel choc sur les taux.

Prenons le cas d'un client qui déciderait d'acheter un logement à l'âge de 60 ou 62 ans. Devra-t-il lui aussi réduire la dette hypothécaire à 65% avant la retraite?

Il est vrai qu'aujourd'hui, les nouveaux clients de cet âge sont plus nombreux. D'une manière générale, les règles en matière d'amortissement s'appliquent à tout le monde, mais dans ce cas, la réflexion sera différente: le client devra se demander quelle somme il pourra consacrer au financement après la retraite en fonction des revenus qu'il aura à ce moment-là. L'ensemble des coûts du logement ne devrait en effet pas non plus excéder le tiers du revenu total. Il est donc généralement dans l'intérêt du client de réduire le plus vite possible la part du financement de tiers.

Les taux d'intérêt ont augmenté et l'on ne cesse de répéter que les banques sont devenues plus restrictives dans l'octroi de prêts hypothécaires. L'accession à la propriété restera-t-elle donc un rêve pour un nombre croissant de gens?

Les banques ont toujours calculé la charge supportable de manière conservatrice, en tenant compte d'un taux d'intérêt théorique de 5%. La nouvelle autorégulation entrée en vigueur pour les banques a encore un effet supplémentaire: les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur de nantissement du bien immobilier sous forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier. Pour les ménages dits «seuil», dont le budget est plutôt serré, les obstacles se sont donc accrus, et ce d'autant plus que les prix de l'immobilier ont augmenté ces dernières années.

Arrive-t-il également que des banques remettent en question les prix actuels d'une maison ou d'un appartement, c'est-à-dire n'acceptent pas de financer plus de 70 ou 75% de la valeur d'un objet par le biais d'un prêt hypothécaire?

La valeur de nantissement soulève en effet régulièrement des discussions. La Banque cantonale de Zurich limite ses prêts à 80% au maximum de la valeur de gage qu'elle estime elle-même. Si le prix payé par le client excède ce montant, le financement bancaire pourrait s'en trouver proportionnellement réduit.

La location prendra-t-elle de nouveau davantage d'importance?

Je pense que la Suisse va rester un pays de locataires, et ce pour de nombreuses raisons. Les terrains constructibles sont rares chez nous, des performances économiques élevées et stables attirent des travailleurs, nos standards de construction sont ambitieux, pour ne citer que quelques facteurs. Les prix des biens immobiliers resteront donc élevés, si bien que l'accession à la propriété n'est pas possible pour tout le monde.

Vous êtes vous-même propriétaire. A votre avis, où le marché immobilier en sera-t-il dans cinq ans?

Les pronostics sont très difficiles. Personnellement, je pense que les objets immobiliers de qualité, à de bons emplacements, continueront de représenter une valeur stable. En plus de l'objet en lui-même, les critères déterminants à cet égard sont la situation et les infrastructures locales.

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