Vendre un bien immobilier loué: à quoi faut-il veiller?

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Commençons par l’information la plus importante: en Suisse, la vente d’un bien immobilier loué est possible à tout moment. Mais il est essentiel de bien connaître les bases du droit du bail. Le principe central est le suivant: si un bien immobilier loué est vendu, le contrat de location est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Ainsi, le loyer, les délais de résiliation et tous les accords restent inchangés (art. 261 CO).

Pour le locataire, la seule chose qui change dans un premier temps sera l’identité du bailleur. Son consentement pour la vente n’est pas nécessaire. C’est une protection importante, car cela permet d’éviter une perte soudaine du logement.

Deux possibilités pour la vente

Si tu souhaites vendre un bien immobilier loué, les deux options suivantes s’offrent à toi:

Vente avec contrat de location existant

Dans la pratique, c’est ce qui se fait le plus souvent: l’appartement est vendu avec le contrat de location existant. Les locataires restent donc dans l’appartement et le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail. Pour les acheteuses et acheteurs à la recherche d’un placement financier, cela peut s’avérer intéressant. Ils achètent un bien immobilier qui rapporte déjà des revenus locatifs.

Voici un exemple: depuis trois ans, un appartement est loué pour 1800 francs par mois. La personne achetant l’appartement reprend le contrat de bail et continue à percevoir ce loyer. En tant que propriétaire, il est important de disposer d’une documentation transparente. Indique par exemple:

• si des appartements sont vides dans un immeuble collectif (p. ex. depuis quand et pourquoi),
   
• les points encore en suspens (p. ex. réparations prévues, rénovations, etc.),
   
• si des procédures juridiques sont en cours (p. ex. contestation du loyer ou procédure de conciliation).

Vente d’un appartement libre

Si la partie acheteuse souhaite utiliser elle-même le bien, le bail doit être résilié au préalable de manière juridiquement valable, c’est-à-dire avec une résiliation ordinaire à la date légale ou à la date contractuelle convenue. Pour les appartements, le délai de préavis légal est de trois mois pour un terme fixé par l’usage local, et de six mois pour les locaux commerciaux (sauf disposition contractuelle contraire).

Les prescriptions légales de forme doivent impérativement être respectées: la résiliation doit être faite au moyen du formulaire officiellement approuvé par le canton en question et, en cas de mariage ou de partenariat enregistré, être notifiée séparément à chaque personne concernée; les vices de forme annulent la résiliation.

Droits et protection des locataires

La vente d’un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à une résiliation. Le nouveau propriétaire reprend tous les droits et obligations découlant du contrat de bail existant, y compris les obligations d’entretien et les obligations contractuelles.

Les locataires disposent en outre de différents mécanismes de protection. Dans certaines circonstances, ils peuvent contester une résiliation ou demander une prolongation du contrat de bail dans le cas où un déménagement constituerait pour eux une situation particulièrement difficile. En Suisse, il n’existe en principe aucun droit de préemption légal pour les locataires, sauf dans des réglementations cantonales spéciales ou des cas particuliers. 

Visites: le respect s’avère payant

Durant la phase de vente d’un bien immobilier, les visites sont généralement inévitables. Légalement, les locataires doivent en principe accepter ces rendez-vous. Néanmoins, cela vaut la peine d’organiser le processus de manière respectueuse et de demander bien à l’avance pour planifier des visites. L’expérience montre que la vente se déroule de manière nettement plus fluide si tu informes suffisamment tôt, si tu planifies les visites avec les locataires et que tu les regroupes autant que possible. Une communication transparente dissipe les incertitudes et crée de la confiance, en particulier lorsque les locataires craignent de perdre leur appartement.

Ce qui intéresse particulièrement les parties acheteuses

Concernant un bien immobilier loué, bon nombre de personnes intéressées par un achat ne se focalisent pas seulement sur l’appartement en lui-même, mais aussi sur sa situation économique. Les investisseurs accordent une attention particulière à des facteurs tels que le loyer actuel, la stabilité du contrat de location ou la structure des charges ainsi que les périodes d’inoccupation passées.

Ces informations sont décisives pour le calcul du rendement attendu. Plus tu documentes ces informations de manière transparente, plus il sera facile de réaliser la vente.

Exemples de documents typiques:

• Contrat de bail
• Informations sur le loyer et les charges
• Décomptes des dernières années
• Informations sur les rénovations ou l’entretien
• Documentation de l’état du bâtiment (rapports CECB ou rapports d’architectes)
• Estimations officielles

Rendre la vente aussi « agréable » que possible pour les locataires

Une vente immobilière peut être déstabilisante pour les locataires. De nombreux conflits ne résultent pas de questions juridiques, mais d’un manque de communication. C’est pourquoi il est recommandé d’informer les locataires suffisamment tôt et de communiquer ouvertement: explique pourquoi tu vends, comment cela se passera plus ou moins et quelles sont les prochaines étapes prévues.

Des choses pratiques peuvent aussi aider: regrouper les dates des visites, tenir compte des horaires de travail ou, si possible, informer suffisamment à l’avance sur le nouveau propriétaire. Adopter une attitude respectueuse s’avérera payant. Non seulement pour la relation avec les locataires, mais aussi pour le succès de la vente.

Conclusion: en Suisse, la vente d’un bien immobilier loué est clairement réglementée par la loi et est généralement simple. Le contrat de location existant reste en vigueur et est automatiquement transféré à la partie acheteuse. Avec une bonne préparation, une communication transparente et une attitude respectueuse vis-à-vis des locataires, la vente sera non seulement valable juridiquement, mais se fera aussi dans de bonnes conditions, ce qui facilitera l’ensemble du processus pour toutes les parties prenantes.