Vendere un immobile affittato: ecco a cosa devi prestare attenzione

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Innanzitutto, l’informazione più importante: in Svizzera, la vendita di un immobile affittato è possibile in qualsiasi momento. Tuttavia, è fondamentale conoscere bene le basi del diritto di locazione. Il principio fondamentale è il seguente: se viene venduto un immobile affittato, il contratto di locazione passa automaticamente alla nuova proprietà. La pigione, i termini di disdetta e tutti gli accordi rimangono pertanto invariati (art. 261 CO).

L’unica cosa che cambia, pertanto, per l’inquilino è solamente chi in futuro agirà in qualità di locatore. Il suo consenso alla vendita non è necessario: si tratta di una protezione importante perché in questo modo si evita la perdita improvvisa dell’appartamento.

Due modalità per la vendita

Se vuoi vendere un immobile affittato, hai fondamentalmente le due seguenti opzioni:

Vendita con rapporto di locazione in essere

Nella pratica questa è la via che si adotta più frequentemente: l’appartamento viene venduto insieme al contratto di locazione in essere. Gli inquilini rimangono quindi nell’appartamento e il nuovo proprietario subentra al contratto di locazione. Questa soluzione può rivelarsi interessante per gli acquirenti alla ricerca di un investimento di capitale. Acquistano un immobile che fornisce già reddito da locazione.

Un esempio: un appartamento è affittato da tre anni a CHF 1800.– al mese. Chi acquista l’appartamento rileva il contratto di locazione e continua a percepire l’affitto. Per il proprietario è importante che la documentazione sia trasparente. Tieni presente, ad esempio:

• se ci sono appartamenti vuoti in una casa plurifamiliare (ad es. da quanto tempo e perché);
   
• quali temi sono ancora in sospeso (ad es. riparazioni in programma, risanamenti, ecc.);
   
• se sono in corso procedimenti giudiziari (ad es. una contestazione della pigione o una procedura di conciliazione).

Vendita di un appartamento libero

Se l’acquirente desidera utilizzare personalmente l’immobile, il rapporto di locazione deve essere prima terminato in modo giuridicamente valido, ossia con una disdetta ordinaria alla scadenza legale o concordata contrattualmente. Per gli appartamenti il termine di disdetta legale sarà di tre mesi rispetto alla scadenza determinata dall’uso locale, mentre per i locali commerciali sarà di sei mesi (se non diversamente stabilito nel contratto).

In questo caso, devono essere obbligatoriamente rispettati i requisiti formali di legge: la disdetta deve essere effettuata utilizzando il modulo approvato ufficialmente dal rispettivo cantone e, in caso di matrimonio o unione domestica registrata, deve essere inviata separatamente a ogni persona interessata; i vizi di forma rendono la disdetta invalida.

Diritti e protezione dell’inquilino

La sola vendita di un immobile non dà automaticamente diritto alla disdetta. Il nuovo proprietario si fa carico di tutti i diritti e i doveri derivanti dal contratto di locazione in essere, inclusi gli obblighi legati alla manutenzione e quelli contrattuali.

Gli inquilini hanno inoltre diversi meccanismi di protezione. Ad esempio, se necessario, possono contestare una disdetta o richiedere una protrazione del rapporto di locazione nel caso in cui un trasloco comporti per loro particolari difficoltà. Fondamentalmente in Svizzera non sussiste un diritto di prelazione legale per gli inquilini, a eccezione di speciali regolamenti cantonali o casi particolari. 

Le visite: un occhio di riguardo dà buoni frutti

Durante la fase di vendita di un immobile le visite sono quasi sempre inevitabili. Dal punto di vista legale, l’inquilino è tenuto in linea di massima ad accettare tali appuntamenti. Tuttavia, vale la pena organizzare il processo in modo rispettoso e richiedere gli appuntamenti con largo anticipo. L’esperienza dimostra che puoi vendere molto meglio e senza intoppi se fornisci informazioni per tempo e concordi insieme le date per le visite raggruppandole il più possibile. Una comunicazione trasparente riduce le insicurezze e crea fiducia, soprattutto quando gli inquilini temono di perdere il proprio appartamento.

Gli aspetti che interessano particolarmente gli acquirenti

Nel caso di un immobile affittato, per molte persone interessate non conta solamente l’appartamento in sé, ma anche la sua situazione economica. Gli investitori prestano particolare attenzione a fattori come la pigione attuale, la stabilità del rapporto di locazione o la struttura delle spese accessorie e le abitazioni sfitte nel passato.

Queste informazioni sono decisive per il calcolo del rendimento atteso. Quanto più trasparente è la documentazione di queste informazioni, tanto più facile sarà portare a termine la vendita.

Documenti tipici sono, ad esempio:

• Contratto di locazione
• Dati sulla pigione e sulle spese accessorie
• Conteggi degli ultimi anni
• Informazioni su ristrutturazioni o manutenzione
• Documentazione dello stato dell’edificio (rapporti CECE o report di architetti)
• Stime ufficiali

Strutturare la vendita il più possibile «a misura di inquilino»

La vendita di un immobile può essere fonte di incertezza per l’inquilino. Molti conflitti non derivano da questioni giuridiche, ma dalla mancanza di comunicazione. È quindi consigliabile informare apertamente e per tempo gli inquilini: spiega perché vendi, come si svolgerà approssimativamente il tutto e quali sono i passi successivi previsti.

Anche le cose pratiche possono aiutare: raggruppare gli appuntamenti per le visite, tenere conto degli orari di lavoro o, se possibile, informare tempestivamente della nuova proprietà. Un comportamento rispettoso dà buoni frutti, non solo per creare un clima sereno, ma anche per la buona riuscita della vendita.

Conclusione: in Svizzera, la vendita di un immobile affittato è disciplinata in modo chiaro a livello giuridico e, nella maggior parte dei casi, non presenta particolari complicazioni. Il contratto di locazione in essere rimane in vigore e passa automaticamente all’acquirente. Con una buona preparazione, una comunicazione trasparente e il rispetto per l’inquilino, la vendita può essere strutturata non solo in modo giuridicamente valido, ma anche equo, ed è proprio questo a facilitare l’intero processo per tutte le parti coinvolte.