Financer l’achat d’une résidence secondaire

Jürg Zulliger

Depuis le début de la pandémie de Covid-19 en 2020, nous sommes beaucoup à préférer passer nos vacances en Suisse. La demande d’appartements et de maisons de vacances situés dans des lieux bien desservis a fait un bond en avant. Toutefois, acquérir sa résidence secondaire est un rêve qui a un prix. En Haute-Engadine, le prix au mètre carré dans une propriété par étages avoisine CHF 14’000 à 15’000. Il peut être encore plus élevé pour certains biens de caractère dans des environnements exceptionnels avec vue idyllique sur le lac ou les montagnes.

Financement: par où commencer

Bien sûr, les prix sont plus abordables dans les communes d’Engelberg, d’Adelboden ou de Laax. Néanmoins, tous les foyers qui rêvent d’une résidence secondaire dans un bel environnement naturel ne peuvent pas se le permettre. Comme le rappellent de nombreux conseillers immobiliers et spécialistes bancaires des régions touristiques, «posséder une résidence de vacances ou secondaire reste un luxe».

Avant de t’imaginer dans ton nouvel «appartement de rêve avec vue sur les sommets», tu dois boucler ton budget. Les questions clés à considérer sont les suivantes:

• Dans quelle proportion (taux d’avance) les banques accordent-elles des prêts?
• En tant que demandeur, comment puis-je démontrer que je peux supporter la charge du crédit?

«Les banques peuvent avoir des pratiques très diverses, en particulier en ce qui concerne les propriétés de vacances», observe Florian Schubiger, conseiller en financement et prévoyance chez VermögensPartner. Dans l’ensemble, les prix des propriétés intéressantes et bien situées ont augmenté. De ce fait, beaucoup de banques émettent des réserves à propos du montant du crédit. Le montant maximum de crédit ou le taux d’avance oscille généralement entre 60 et 65% de la valeur du bien, indique l’expert de VermögensPartner. Prenons un exemple: Markus Huber (nom modifié) achète un appartement de vacances à Laax (GR), mis en vente à un million de francs. Les banques le financeraient donc selon les cas à concurrence de CHF 600’000 à 650’000 environ par le biais d’un prêt hypothécaire.

A propos du taux d’avance

Les banques peuvent avoir deux attitudes: la majorité d’entre elles prennent le prix d’achat réel comme base de calcul et en financent par exemple 65%. Dans notre exemple, Markus Huber devrait dont apporter CHF 350’000 en fonds propres. Certaines banques adoptent une position plus conservatrice: elles déduisent une marge définie (par exemple de 10%) du prix d’achat et accordent alors un financement de 60 à 65% sur cette base. Dans ce cas, Markus Huber devrait disposer d’un montant plus élevé en fonds propres.

Remarque importante: il est impossible d’utiliser les avoirs de prévoyance ou d’autres aides au financement pour acheter une résidence secondaire (cette possibilité est réservée à l’achat de la résidence principale).

A l’heure actuelle, chaque banque fixe ses propres conditions. Pendant longtemps, elles ont appliqué des taux d’intérêt plus élevés pour une résidence secondaire que pour une résidence principale. Avant de choisir tel ou tel partenaire de financement, tu dois bien sûr t’assurer que toutes les conditions te conviennent: quel est le montant du crédit octroyé par la banque? Les conditions de taux d’intérêt qu’elle te propose sont-elles justes et conformes au marché?

Charge supportable du prêt hypothécaire

Au cours des négociations, tu devras présenter des justificatifs de ta situation financière. Les banques sont tenues d’être particulièrement attentives à la charge financière supportable. La règle en vigueur est la suivante: le total des frais courants résultant de la propriété foncière et du contrat hypothécaire ne doit pas dépasser un tiers environ du revenu brut disponible. Pour ce mode de calcul classique de la charge supportable, les banques se basent par précaution sur un taux d’intérêt relativement élevé de 4,5 ou 5%.

Première conclusion à en tirer: quiconque rêve d’une propriété de vacances doit disposer de revenus conséquents. Pour que tout soit en ordre, la banque tient compte évidemment des autres frais fixes existants: si le demandeur est locataire de son logement, la banque inclut le loyer dans les frais fixes ou les déduit simplement du salaire à considérer. Si le demandeur est déjà propriétaire de sa résidence principale, les frais fixes correspondants (en particulier les intérêts bancaires) entrent également dans le calcul de la charge financière supportable. A l’inverse, les recettes régulières issues de la location d’un bien à des tiers comptent dans les revenus.

Florian Schubiger précise: «Pour le taux d’avance comme pour la charge supportable, les principes et les valeurs dont tiennent compte les banques peuvent être très différents». Dans la pratique, il est donc très utile d’obtenir plusieurs offres. Celles-ci peuvent déjà présenter des différences notables en fonction de la zone économique dans laquelle opère la banque (agglomération, ville, montagne). Les banques implantées directement dans les zones touristiques appliquent des règles qui leur sont propres pour le financement des propriétés de vacances.

Exemple de la GKB: pas de majoration de taux pour les résidences secondaires

A titre d’exemple, voyons ce que pratique la Banque cantonale des Grisons (Graubündner Kantonalbank ou GKB). Alors que les propriétés de vacances ne représentent qu’une petite partie de l’activité des banques en agglomération, ces biens comptent pour une part nettement plus importante dans le portefeuille des banques des Grisons ou du Valais. Stefan Buchli, responsable des prêts hypothécaires à la Banque cantonale des Grisons, explique: «En règle générale, nous pratiquons un taux d’avance de 75% pour les résidences secondaires. Notre calcul repose non pas sur le prix d’achat mais sur la valeur déterminée par notre banque elle-même. Nous parlons de la base d’avance GKB.» Quant à savoir si la valeur considérée par la banque et le prix d’achat réel coïncident, il est difficile de répondre à la question de manière globale. Les mayens, par exemple, semblent se vendre très cher en ce moment. «Il peut donc arriver que notre base d’avance se situe sous la valeur affective d’un bien de ce genre», précise le spécialiste des prêts hypothécaires.

En outre, la GKB prévoit un amortissement du crédit à hauteur de 60% et non des deux tiers comme pour une résidence principale. Cette pratique tient compte du fait qu’en termes de financement, le gage immobilier sur une propriété de vacances n’offre pas tout-à-fait le même niveau de sécurité que dans le cas d’une résidence principale. Stephan Buchli et Florian Schubiger s’accordent à dire que les pratiques de financement de résidences secondaires peuvent varier beaucoup d’une banque à une autre. «Pour nous, ces propriétés revêtent bien sûr une importance particulière car le tourisme joue un rôle essentiel dans toutes les zones du canton ou presque», déclare Stefan Buchli de la GKB. D’ailleurs, il y a déjà plus de dix ans que les banques ont cessé de majorer les taux d’intérêt pour les propriétés de vacances. A la GKB, la règle est la suivante: les conditions de taux d’intérêt sont semblables peu importe que le financement concerne une résidence principale ou une propriété de vacances.

Conclusion: le taux d’avance, les taux d’intérêt ou le calcul de la charge supportable diffèrent encore plus dans le cas des résidences secondaires que pour les autres segments du marché. Tu dois comparer attentivement les offres pour trouver la meilleure solution de financement de ta propriété de vacances.