Acheter un appartement: Le plan de paiement?

Tout le monde n’est pas familier avec un plan de paiement pour un projet de construction. Prenons un cas tiré de la pratique: ce fut un choc pour tous ceux qui rêvaient de leurs quatre murs depuis des années: quelques familles d’une banlieue de Soleure avaient économisé beaucoup d’argent pour réaliser leur rêve: les belles maisons mitoyennes de l’entreprise générale de construction F. (informations modifiées). Ils ont payé la totalité en avance. Mais l’entreprise a fait faillite et n’a pas payé fournisseurs et artisans impliqués. Les acheteurs ont alors été invités à payer la facture une seconde fois.

Ce n’est pas si rare dans le secteur de la construction et de l’immobilier: il y a de petits entrepreneurs et entreprises atypiques qui lancent des projets de construction ici et là. Des faux calculs des coûts, des factures impayées et le courrier de l’Office des poursuites s’empile. Malheureusement, certains «moutons noirs » font encore et encore la une de façon peu glorieuse: dans leur chute, ils entrainent avec eux des douzaines d’acheteurs crédules de maisons et d’appartements dans un gouffre financier.

Quelques questions importantes concernant le plan de paiement

Vous vous demandez alors que faire pour que la maison de rêve devienne réalité – sans risquer le désastre financier? À quoi ressemble un plan de paiement équitable? Appliquez simplement le principe «au fur et à mesure»: vous ne payez chaque tranche que lorsqu’une étape importante de la construction a été achevée sur le chantier.

• Mettez votre partenaire contractuel à l’épreuve! Obtenez un récent extrait du registre des poursuites (contre une preuve d’intérêt, c’est-à-dire une réservation, par exemple, vous l’obtenez au domicile de l’entrepreneur général).
• Demandez l’hypothèque à votre banque ou à votre établissement de crédit. Les banques ou experts indépendants des associations des architectes et artisans savent souvent très bien quels entrepreneurs locaux sont considérés comme sérieux. Et ils connaissent les «moutons noirs» qui n’ont presque jamais adhéré à un plan de paiement.
• Renseignez-vous auprès de la banque commerciale de votre partenaire contractuel. Ce n’est pas toujours facile – mais avec un peu de bonne volonté, cette banque commerciale peut vous fournir certaines assurances. Cela pourrait être, par exemple, que le projet est financièrement sain.
• Parfois, il vaut la peine de faire appel à un fiduciaire de construction pour protéger vos intérêts. S’il s’agit d’un immeuble d’appartements en copropriété, les futurs copropriétaires peuvent s’organiser et impliquer un fiduciaire. Ce fiduciaire doit s’assurer que les fonds soient utilisés correctement et que le plan de paiement soit respecté.
• Le plan de paiement doit être équitable: effectuez que des versements par tranches. Obtenez une confirmation écrite des travaux à effectuer pour lesquels vous payez.
• Dans le secteur professionnel en particulier, il arrive souvent que l’investisseur ou le constructeur ait besoin d’obtenir des suretés auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Ces suretés doivent être fournies sous forme d’une garantie ou d’une garantie conjointe. Si l’entrepreneur ne peut pas achever le projet conformément au contrat pour des raisons financières, la banque ou la compagnie d’assurance effectue les paiements nécessaires (garantie de bonne fin).

Il y a aussi certaines garanties financières pour la correction de défauts (garanties de bonne exécution). En principe, les artisans et entrepreneurs sont responsables de la réparation des défauts dans le bâtiment selon la loi ou les normes de construction habituelles. Selon le cas, il est logique de sécuriser financièrement ces revendications. Quiconque construit selon les normes et contrats d’ouvrage de la Société Suisse des Ingénieurs et Architectes (SIA) dispose déjà de certaines garanties financières pour les défauts de construction.

Plan de paiement: deux modèles

Ce qui est également décisif, c’est la structure du plan de paiement réel. Si votre partenaire contractuel a besoin d’un acompte important bien à l’avance, soyez prudent! Le cas est différent pour les entrepreneurs qui peuvent gérer en grande partie le projet et les travaux de construction eux-mêmes (ou avec l’aide de leur banque). Cela va sans dire que c’est le moyen le plus pratique pour les acheteurs. La part du lion des paiements n’est alors due qu’au moment de la remise des clés de l’appartement.

Vous devriez néanmoins y prendre garde que vos acomptes soient toujours assortis d’une contrepartie appropriée. Même le paiement de la réservation ou le paiement au moment de l’authentification du contrat ne doit pas être trop élevé. Selon le prix d’achat, 10 000 à 20 000 francs sont considérés comme raisonnables.

Méfiez-vous de plans de paiement qui prévoient un paiement de réservation plus élevé et une sorte de pénalité (dans le cas où l’achat n’aboutit pas). En l’absence d’une authentification notariée correcte, la situation juridique est vague. Par conséquent, les remboursements sont difficiles – à moins que le projet ne soit mis en œuvre conformément au plan.

Le plan de paiement subséquent doit être basé sur l’avancement des travaux et sur les travaux effectivement réalisés sur le chantier. Dans la branche, les étapes suivantes sont habituellement utilisées comme guide:

•  Excavation sur le chantier de construction
•  Bétonnage du sous-sol
•  Achèvement de l’enveloppe du bâtiment
•  Achèvement du gros œuvre

Votre banque ou un fiduciaire peuvent vous conseiller en toute indépendance. Réfléchissez où les trous financiers pourraient surgir:

• Faillite de l’entrepreneur ou de l’entrepreneur général pendant la phase de construction (comme dans le cas de l’entreprise générale de construction «F.» mentionnée ci-dessus).
• Détournement de fonds par le partenaire contractuel, qui les utilise pour d’autres projets ou s’il fait preuve de négligence lors du règlement des factures. Cela signifie que vous respectez le plan de paiement à temps – sans savoir exactement où vont les fonds.
• Cela implique le risque principal que les artisans impliqués enregistrent des droits de gage sur le bien immobilier. C’est possible jusqu’à quatre mois après la fin de leur travail. Cela pourrait s’avérer désagréable pour les acheteurs: ils ont tout payé, mais il se peut qu’ils doivent payer une seconde fois. Les artisans dont les factures restent impayées sont obligés de recourir à ces privilèges. Cela leur donne une arme redoutable: ils ont le droit de revendiquer leur dû directement auprès des propriétaires enregistrés (les acheteurs).

Vous disposez d’une plus grande sécurité si vous exigez déjà certaines garanties lors de l’achat ou les faites inscrire dans le contrat d’ouvrage. Par exemple, votre partenaire contractuel doit s’engager à racheter immédiatement tous les droits de gage de quelque nature que ce soit. Une liste des artisans impliqués est aussi fort utile – il suffit de les demander s’ils ont été payés ou non.

Les acheteurs peuvent aussi faire adapter le plan de paiement très simplement à cette exigence: reporter leur paiement final. Si vous ne payez pas la facture finale avant que quatre mois se soient écoulés, vous êtes à l’abri de ces mauvaises surprises.

Conseil de l’expert

Les experts sont toujours étonnés que les acheteurs se lancent naïvement dans l’aventure de l’accession à la propriété. Michel de Roche, avocat bâlois et président de la Chambre des experts en copropriété, déclare: « Côté acheteur, on accorde généralement trop peu d’attention à la nécessité de se protéger contre la faillite du cocontractant. » C’est également dû en partie à la situation du marché. Certains vendeurs et entrepreneurs généraux avancent l’argument qu’ils préfèrent vendre l’appartement convoité à une autre partie intéressée, moins «difficile». Mais l’expert de Roche invite à la prudence: « Il vaut sans aucun doute la peine d’exiger au moins les garanties de base dans les négociations afin de protéger ses droits. »