L’appartement comme placement financier

Jürg Zulliger

Depuis une vingtaine d’années, l’économie suisse connaît un boom immobilier sans précédent. Aujourd’hui, l’immobilier constitue la part la plus importante du patrimoine des foyers suisses. Et les prêts hypothécaires pour financer de nouveaux investissements sont disponibles à des taux d’intérêt particulièrement bas. «Acheter pour louer», autrement dit acheter un appartement pour le louer et le considérer comme un placement financier, est donc devenu une sorte de sport national.

Acheter pour louer: les nouvelles règles du jeu des banques

La question est de savoir si les banques continueront à prêter généreusement dans le contexte actuel. Pour un bien immobilier «normal» à usage personnel, les banques avancent jusqu’à 80% du prix d’achat. Les 20% restants sont à apporter en capitaux propres.

Le 1er janvier toutefois, l’Association suisse des banquiers a adopté une réglementation plus stricte: les «normes minimales». Pour les immeubles de placement (par exemple les immeubles résidentiels dotés de plusieurs appartements en location), les banques ne peuvent plus avancer que 75% du prix d’achat (alors qu’avant, elles y contribuaient à hauteur de 80 à 90%). Désormais, cette catégorie d’achat est également soumise à un régime d’amortissement plus strict: le prêt bancaire doit être amorti dès le départ. Autrement dit, l’amortissement doit atteindre un niveau maximal des deux tiers de la valeur du prêt sur une période réduite de dix ans (auparavant quinze).

Toutefois, même les experts ne parviennent pas à se mettre d’accord sur l’applicabilité ou non de ces nouvelles règles aux investissements immobiliers à des fins locatives. Les propriétaires amateurs et les loueurs privés d’appartements de vacances sont-ils soumis aux mêmes conditions que les investisseurs professionnels qui possèdent plusieurs biens immobiliers? A ce sujet, la ZKB indique qu’elle évalue de la même manière les appartements en copropriété et les unités de propriété par étages à usage propre. C’est un point déterminant. En effet, si le bien était évalué à la valeur dite de rendement, comme un immeuble de placement, le montant maximum financé par la banque serait bien inférieur. En bref, la valeur de rendement est une formule financière qui permet de convertir les revenus locatifs annuels en une valeur actuelle nette.

Prix d’achat ou valeur de rendement?

A ce sujet, Lorenz Heim du VZ Vermögenszentrum déclare: «La valeur de rendement de ce type d’appartements est en moyenne 30% inférieure à la valeur estimée des appartements à usage propre.» La banque Cler indique que les achats à des fins locatives sont soumis à des conditions aussi strictes que les immeubles de placement traditionnels. Et Raiffeisen Suisse soutient qu’il ne s’agit pas d’immeubles de rendement en soi, mais que les mêmes règles s’appliquent en matière de prêts immobiliers et d’amortissements que pour les immeubles de placement.

«Il s’agit d’une question très complexe», déclare Lorenz Heim, expert de VZ. Son interprétation: pour un bien de première qualité (situé par exemple sur le Zürichberg ou dans le quartier Bruderholz à Bâle), la valeur de l’appartement ne changerait pas si le propriétaire le louait à un tiers. Pour les emplacements de choix, il estime justifié d’évaluer et de financer un appartement de la même manière qu’une unité de propriété par étages à usage propre. Par conséquent, l’estimation de la banque est plus élevée et le prêt bancaire plus généreux.

Toutefois, pour les emplacements moins bien situés, une plus grande prudence est de mise. En effet, dans les régions rurales et périurbaines, le nombre d’appartements vacants a augmenté; souvent, on ne trouve pas même d’acheteurs pour les immeubles en copropriété. Conclusion: selon l’emplacement et la banque, il reste possible de demander un prêt pour l’achat d’un appartement à des fins locatives. Mais à partir de 2020, les conditions devraient fortement se durcir. Autrement dit, mieux vaut disposer d’un apport personnel conséquent et, si besoin, amortir plus rapidement son crédit.

Avantages et risques de l’immobilier

Bien sûr, la question reste de savoir si «acheter pour louer» est encore une option valable dans le contexte actuel. Globalement, ces vingt dernières années, les propriétaires d’appartements ont enregistré d’excellents résultats. Si l’on y ajoute les revenus actuels et l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et des immeubles en copropriété, le rendement annuel total s’élève souvent entre 5 et 7%.

Mais les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter et les risques sont de plus en plus importants. Sur l’ensemble du territoire suisse, on dénombre déjà plus de 70 000 appartements locatifs vides. Ce problème se concentre principalement dans les régions rurales et les immeubles neufs.

Dans tous les cas, Lorenz Heim appelle à la prudence: «Un appartement en tant que placement individuel présente toujours un certain risque de concentration.» Il suffit que le taux de logements inoccupés augmente ou que d’autres problèmes surviennent, et tu risques de revendre à perte.

Pour ceux qui souhaitent investir sur le marché immobilier suisse, d’autres options sont envisageables. Il existe notamment les fonds immobiliers et sociétés immobilières suisses. Ces titres négociés en bourse sont fortement diversifiés et rapportent des dividendes ou des bénéfices à l’investisseur. Tu peux acheter et vendre ce type d’investissements immobiliers en bourse à tout moment, et même pour de petits montants.

Acheter pour louer: les arguments pour

Un bon investissement: en épargnant sur un compte bancaire ou en optant pour d’autres investissements prudents, ton argent risque de rester dormant, et tu pourrais même enregistrer des pertes à cause des frais et des intérêts de pénalité auxquels ton épargne est soumise. C’est pourquoi un immeuble en copropriété ou une maison constituent des alternatives intéressantes, surtout si tu prévois d’y emménager toi-même.

Connaître les souhaits des locataires: lorsqu’il est bien situé, il est généralement très facile de louer son bien. Il faut également veiller à proposer un appartement en bon état, soigné et bien équipé. Si tu sais aménager ton appartement avec goût, tu trouveras sans problème des locataires satisfaits.

Des prêts hypothécaires intéressants: actuellement, les taux d’intérêt sont particulièrement bas. En effet, rien ne sert d’appliquer une stratégie agressive et de contracter un prêt hypothécaire élevé. Quand les prêts sont à 0,5 ou 0,8%, cela rend l’investissement immobilier indéniablement attractif.

Acheter pour louer: les arguments contre

Chronophage: avant d’endosser le rôle de propriétaire, il vaut mieux se poser quelques questions de fond. Es-tu fait pour cela? Connais-tu bien le quartier et l’équipement de l’appartement? Etre propriétaire implique de conclure des contrats, de calculer le loyer, d’embaucher des artisans, de bien connaître la propriété par étages, etc. Il faut veiller tout au long de l’année à ce que l’appartement soit en bon état et, si besoin, à faire réparer l’équipement défectueux. Un syndic externe coûte souvent 4 à 6% des revenus locatifs.

Risques: mauvais payeurs, dommages au bien locatif, réparations coûteuses, périodes d’inoccupation, pertes de loyer, etc. Dans l’immobilier aussi, il faut accepter les risques si l’on veut faire fructifier son capital.

Budgétisation des provisions et des coûts: il ne faut pas s’attendre à des revenus mirobolants. En effet, les frais accessoires, les provisions et les amortissements en cours sont à prendre en compte. Et les appartements loués s’abîment rapidement, il faut sans cesse procéder à des rénovations et donc réinvestir dans le bien.