Une hypothèque durable – pour préserver l’environnement et réaliser des économies

Par Bernhard Bircher-Suits et Agustina Balmer

Selon l’Office fédéral de l’environnement, l’immobilier est responsable de près d’un quart des émissions totales de gaz à effet de serre (CO2) en Suisse. Seuls les transports génèrent une part encore plus importante, à savoir environ un tiers. Le programme «SuisseEnergie» de l’Office fédéral de l’énergie indique qu’en Suisse, plus d’un million de maisons «doivent être assainies d’urgence sur le plan énergétique». Environ 60% de ces biens immobiliers ont plus de 20 ans. La plupart d’entre eux sont toujours chauffés avec des combustibles fossiles. Compte tenu de l’augmentation massive des prix des combustibles, le remplacement du chauffage et les assainissements énergétiques s’imposent à plus ou moins long terme.

La ville de Zurich interdit les chauffages au mazout et au gaz

Afin de réduire les émissions nocives pour le climat au sein du parc immobilier, la Confédération, les cantons et les communes ont également pris des mesures. Ainsi, la ville de Zurich ne tolérera par exemple plus aucun chauffage au mazout ou au gaz sur son territoire d’ici 2040. La conférence des directeurs de l’énergie impose également aux cantons des objectifs clairs en matière de protection de l’environnement dans le domaine de la construction. Dès 2014, le «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» (MoPEC) a été adopté à cet effet.

Les établissements financiers accordent des taux d’intérêt réduits pour la durabilité

Une chose est sûre: si l’on souhaite construire ou rénover dans le respect de l’environnement, il faut s’attendre à des coûts plus élevés. Le surcoût des constructions neuves et des transformations respectueuses de l’environnement peut atteindre 5% par rapport à une construction conventionnelle. En revanche, pour encourager les assainissements énergétiques et les constructions neuves respectueuses de l’environnement, de nombreuses banques proposent à leurs clientes et clients des taux d’intérêt réduits sur les hypothèques «écologiques». Les emprunteurs soucieux de l’environnement peuvent ainsi au moins économiser un peu d’argent. Les réductions de taux sont toujours associées à des normes de construction et des conditions concrètes.

Différentes désignations pour les hypothèques vertes

Les crédits «verts» portent des noms différents selon les banques et sont assortis de conditions diverses. A la Banque Migros, on trouve la «réduction Eco», dans les banques Raiffeisen l’«Eco-réduction» et la Banque cantonale d’Obwald accorde un «Umwelt-Bonus» (bonus environnement). La Banque cantonale d’Argovie (AKB), quant à elle, fait de la publicité sur son site Internet pour son hypothèque verte, la «Green Hypothek». David Müller, responsable du centre de compétences Crédits à l’AKB, déclare: «Notre Green Hypothek ne prévoit aucun montant minimal ou maximal. Chaque investissement en faveur de l’efficacité énergétique compte. Le crédit promet également une réduction attrayante du taux d’intérêt et un choix flexible de la durée du crédit.»

Chaque financement est assorti de ses propres conditions

Roman Ballmer, membre de la direction de la société d’évaluation immobilière CIFI SA à Zurich, affirme: «Le montant et la durée de la réduction du taux d’intérêt varient selon les fournisseurs d’hypothèques. Les emprunteurs doivent généralement fournir certains documents supplémentaires, par exemple un certificat Minergie ou un CECB. CECB signifie «Certificat énergétique cantonal des bâtiments». Un ou une spécialiste certifié/-e examine l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment avant la rénovation prévue – et détermine son efficacité énergétique après la rénovation. Les besoins énergétiques déterminés sont répartis en classes allant de «A» (très haute efficacité énergétique) à «G» (faible efficacité énergétique). Ces certificats sont payants. Fort heureusement, certains établissements financiers, comme la Banque cantonale de Zurich, prennent en charge les frais liés au certificat Minergie, au certificat Site 2000 watts ou au CECB lors de la souscription d’un crédit.

Florian Schubiger est expert en hypothèques chez VermögensPartner AG à Zurich. Il explique ceci: «Les emprunteurs ne devraient pas se laisser éblouir par de fortes réductions de taux d’intérêt dans le cadre d’offres hypothécaires. Souvent, les excellents taux ne sont valables que pour un petit montant d’hypothèque, une durée limitée ou pour certains modèles d’hypothèque.»

En comparant au moins trois offres, on se rend vite compte si le rabais sur le taux d’intérêt est réellement avantageux. Les personnes qui se renseignent uniquement auprès de leur banque habituelle paient généralement trop cher pour leur hypothèque. L’expérience montre que si l’on négocie bien, une hypothèque normale peut même s’avérer plus intéressante qu’un crédit «vert».

Conseils à propos des hypothèques écologiques:

• Un standard CECB plus élevé peut valoir le coup: certaines banques accordent également un rabais d’intérêt plus important pour un standard CECB plus élevé.
• Les bonus d’intérêts sont souvent limités dans le temps. Il se peut qu’une hypothèque écologique d’une durée fixe de dix ans ne soit assortie d’un taux réduit que pendant cinq ans.
• La Confédération et les cantons soutiennent également la construction durable par des subventions. De plus amples informations à ce sujet sont disponibles sur: leprogrammebatiments.ch/fr/ et suisseenergie.ch.
• La banque prêteuse prend généralement en charge les frais de certification pour une maison Minergie ou les frais pour un rapport CECB.
• Il s’avère généralement difficile de comparer les «rabais d’intérêt», dont certains sont assortis de nombreuses conditions et de diverses restrictions. En tout cas, il faut bien vérifier en détail ce qui est écrit en petits caractères.