Mettre un bien en location: Nos conseils

Tu es propriétaire d’un appartement ou d’une maison et tu souhaites le ou la mettre en location? Du calcul du prix à la remise des clés, nous te prodiguons quelques conseils en la matière.

Etape 1: calcule le loyer de ton bien

En tant que bailleur, il est évident que tu as intérêt à ce que le loyer de ton bien soit aussi élevé que possible. En Suisse, les loyers sont fortement réglementés pour éviter les abus et pour que les locataires soient en mesure de les payer.

En général, le loyer doit être sensiblement le même que les loyers de biens comparables situés dans des endroits similaires. L’indice des loyers permet de déterminer le niveau des loyers. Celui-ci n’est toutefois pas légalement contraignant.

Le taux d’intérêt de référence revêt nettement plus d’importance en Suisse. Il est calculé tous les trimestres à partir du taux d’intérêt moyen qui rémunère toutes les hypothèques suisses. En pratique, le taux d’intérêt de référence joue surtout un rôle pour les augmentations et les baisses de loyer. Le bailleur a le droit d’augmenter le loyer si le taux d’intérêt de référence a progressé d’au moins 0,25% depuis la signature du contrat. A l’inverse, le bailleur n’est pas tenu de consentir une baisse de loyer. Il incombe au locataire d’agir dans un tel cas. Si le taux d’intérêt de référence baisse, le locataire doit en effet exiger une réduction de loyer par courrier recommandé adressé à son bailleur.

Si tu souhaites calculer un loyer adapté pour ton bien, fie-toi de préférence aux loyers qui sont généralement pratiqués dans ton quartier. Il existe également des calculateurs en ligne qui permettent de calculer un loyer approximatif. Ils tiennent en outre compte de facteurs tels que l’équipement de l’appartement ou les infrastructures disponibles dans les environs.

Etape 2: prépare ton bien

Lorsque tu as défini le montant du loyer, consacre-toi à ton bien et examine-le de manière critique. Faut-il lancer des travaux de rénovation? Faut-il réparer quelque chose avant la mise en location? Est-il en bon état?

Il vaut mieux engager de tels travaux avant la mise en location. Tu remets ainsi à niveau ton appartement ou ta maison, tu peux exiger un loyer adapté et tu prépares ton bien en vue de prendre les photos pour l’annonce.

Etape 3: publie l’annonce pour ton bien

Prends vraiment le temps qu’il faut et ne t’épargne aucun effort. L’annonce est la pièce maîtresse de ton projet de mise en location. Elle détermine si des personnes intéressées te contacteront et si elles ont le bon profil. Avant de créer l’annonce, réfléchis au groupe cible auquel tu veux t’adresser. Ton appartement convient-il particulièrement à des familles et y a-t-il suffisamment d’espace pour des enfants? Si tel est le cas, adresse-toi essentiellement à des familles. Si ton appartement est petit et situé en ville près de bars et de restaurants, vise plutôt les jeunes couples ou les personnes célibataires.

Il importe que tu sois conscient des attributs et des particularités de ton appartement ou de ta maison. Décris-les dans ton annonce privée de telle sorte qu’ils suscitent l’intérêt de ton groupe cible. Exemple: «Avec ses trois grandes chambres à coucher et ses deux salles de bain, cet appartement situé au rez-de-chaussée est idéal pour une famille. Il est suffisamment vaste pour tout le monde, les enfants peuvent se défouler dans le jardin et il est inutile de déplacer les poussettes, les tricycles et les trottinettes d’un étage à l’autre.»

Insiste bien sûr sur les avantages de ton bien. S’il existe des défauts ou des points faibles, nous te déconseillons de les dissimuler. Les locataires potentiels les découvriront lors de la visite et se sentiront peut-être floués. Décris ces défauts sur l’annonce pour que chacun sache à quoi s’en tenir. Exemple:

«Comme cet appartement de 2 pièces occupe une position centrale, il peut arriver qu’on entende les bruits provenant de l’espace urbain et de la circulation sur la route principale toute proche.»

Quoi qu’il en soit, sois honnête tout au long du processus de mise en location et ne fais pas de promesse que tu ne pourras pas tenir plus tard quant à ton bien.

Les points suivants doivent obligatoirement figurer dans ton annonce:

Titre

C’est comme les gros titres dans un journal. La première ligne de ton annonce détermine si la personne intéressée poursuit ou non sa lecture. C’est pourquoi tu dois y prêter une attention particulière.

Observe la règle de base suivante: un bon titre réunit les principales informations et les bonnes émotions. Ces deux aspects sont décisifs pour un locataire potentiel. Celui-ci souhaite d’une part connaître les faits pertinents concernant le bien.

D’autre part, il est à la recherche de l’appartement de ses rêves où il se sentira bien et sera heureux. Montre aux personnes intéressées ce que ton appartement a de particulier dès le titre.

Voici un bon titre d’annonce immobilière: «Magnifique appartement de 2 pièces implanté dans un quartier central et disposant d’une vue à couper le souffle des montagnes».

Ou encore: «Vos enfants vont adorer ce jardin! Appartement familial spacieux et lumineux assorti d’infrastructures idéales».

Dans ces deux exemples, le propriétaire de l’appartement cite des faits, mais suscite aussi des émotions.

Description

Une fois qu’un locataire potentiel a lu le titre de ton annonce et qu’il s’intéresse à ton bien, veille à ce que le texte de la description lui donne encore plus envie de découvrir ton bien,

Il vaut mieux procéder de manière structurée. Décris les principaux faits dans les deux premières phrases (superficie, nombre de pièces, situation, loyer).
Exemple: «Je mets en location cet appartement familial de 4 pièces implanté au rez-de-chaussée et doté d’un grand jardin et des ’infrastructures idéales à partir du 1er octobre 2021. »

Tu peux ensuite décrire toutes les caractéristiques de ton bien. Concentre-toi surtout sur l’équipement. Dans quel état sont les salles de bain et quel âge à la cuisine? Y a-t-il un lave-linge ou un sèche-linge? Quelle est la superficie de l’appartement ou de la maison? Quand a eu lieu la dernière rénovation ou modernisation? Qu’en est-il des infrastructures (liaisons, magasins répondant aux besoins quotidiens, écoles, jardins d’enfants, etc.)? L’appartement est-il doté d’un parking ou d’un garage?

Pour finir, tu peux indiquer des informations concernant les rendez-vous de visite et la prise de contact.
 

Photos

La plupart des personnes à la recherche d’un appartement cliquent probablement d’abord sur les photos avant de lire la description. C’est pourquoi tu devrais mettre ton appartement ou ta maison en scène avant de prendre les photos. Ton bien doit naturellement être propre et rangé. Veille à éviter le désordre et fais en sorte que les pièces soient agréables et accueillantes. Prends autant de photos que possible et assure-toi que toutes les pièces soient photographiées. Prends les photos pendant la journée pour qu’elles soient lumineuses et conviviales. Cadre bien tes photos. Ne les coupe pas au niveau de meubles et fais en sorte qu’elles contiennent des mises en scène ordonnées et paisibles. Ferme le couvercle des toilettes avant de prendre les photos. Soigne aussi le jardin et les espaces extérieurs.

Notre conseil: veille à ce que les photos soient dépourvues d’effets personnels, d’objets de valeur, de photos ou d’informations confidentielles.

Choisis ta plus belle photo et place-la en tête de toutes tes photos sur ton annonce. Fie-toi à ton instinct. Quelle photo susciterait ton attention? Te conduirait à cliquer sur le reste de l’annonce?
 

Plans du logement

Les plans contiennent des informations principales pour les locataires potentiels.

Plus ils sont précis, mieux le locataire peut déterminer si le bien lui convient. Si tu n’as pas de plan détaillé et facile à lire, tu peux en obtenir un sur Internet.

Télécharge pour cela notre check-list pour créer une annonce performante et pour ne rien oublier.

Pour trouver de l’inspiration, n’hésite pas à examiner un exemple d’une annonce immobilière réussie.

Etape 4: fais connaissance avec les personnes intéressées lors de la visite de ton appartement

Que tu organises des visites groupées (une approche qui n’est plus inhabituelle en Suisse) ou que tu rencontres chaque personne intéressée individuellement, tire parti du contact personnel pour te faire une idée précise de tes futurs locataires avant la mise en location. En tant que bailleur, tu as intérêt à ce que la relation avec ton locataire soit agréable. N’hésite pas à utiliser des formulaires d’inscription que tu fais remplir aux personnes intéressées. Tu disposes ainsi des principales informations par écrit. Les données personnelles, le salaire, le contrat de travail, un extrait du registre des poursuites et d’éventuelles références en font partie. Tu peux aussi contacter le précédent bailleur de la personne intéressée.

Etape 5: établis un contrat de bail

En Suisse, les bailleurs ne sont pas légalement tenus d’établir un contrat de bail écrit. Les parties qui se sont mises d’accord peuvent théoriquement convenir oralement d’un contrat de bail qui serait alors valable. Nous te déconseillons toutefois cette approche. Rédige un contrat de bail détaillé dès que tu as choisi un locataire.

Le contrat de bail de ton bien doit contenir les points suivants:

  • une description précise du bien et des espaces annexes (garage par exemple) et des espaces communs (buanderie par exemple).
  • le début du bail
  • la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée)
  • les conditions de résiliation
  • le loyer brut ou net et les charges
  • les éventuelles cautions
  • des accords particuliers

Notre conseil: exige une caution pour plus de sécurité. Celle-ci ne peut dépasser trois mois de loyer. Le montant et la date de paiement doivent être indiqués dans le contrat de bail. Veille aussi à mettre en place un compte sur lequel la caution est versée pour la durée du bail. La caution doit être clairement séparée de ton patrimoine privé.

Etape 6: la remise de l’appartement

Tu procèdes à la remise de ton appartement lorsque tu as choisi un locataire et que celui-ci a signé le bail.

Veille obligatoirement à dresser un procès-verbal de remise qui sert d’état des lieux recensant l’état de l’appartement et les éventuels défauts et dégâts. Tu peux prendre des photos et les ajouter à l’état des lieux. Consigne également par écrit le nombre de clés remises.

Le locataire devra te les restituer au terme du bail.

Etape 7: Tes obligations en tant que bailleur

Si ton bien est entre de bonnes mains et si le locataire s’y sent bien, la relation entre lui et toi devrait être agréable et dépourvue de problèmes. Faisons à nouveau le point sur les principales obligations du bailleur:

Mise en place d’un compte pour la caution

La caution relative à l’appartement en location ne peut faire partie de ton patrimoine privé. Tu dois mettre en place un compte dédié sur lequel les fonds seront placés.

Décompte des charges

Tu es tenu d’envoyer à ton locataire un décompte des charges une fois par an. Grâce à ce document, tu informes le locataire qu’il doit faire l’appoint des charges ou que tu le rembourses d’un trop-perçu.

Impôts

Les loyers que tu perçois font partie de ton revenu imposable et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Tu peux toutefois déduire de nombreuses dépenses qui sont associées au bail, telles que les réparations, les rénovations, les primes d’assurance et les intérêts de l’emprunt hypothécaire. En tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison, tu devras t’acquitter en plus d’une taxe foncière et d’un impôt sur la fortune en fonction du canton.

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