Commission de courtage: quand, combien et comment?

Il existe différentes options possibles pour les ventes immobilières en Suisse. La variante la moins onéreuse et la plus simple consiste à publier une annonce en ligne sur une plateforme appropriée en vue de trouver des acheteurs potentiels. Les personnes qui manquent de temps ou ne disposent pas des connaissances nécessaires devraient envisager de faire appel à un agent (ou courtier) immobilier professionnel pour la vente. Grâce à son expérience et à son expertise, à son réseau et au recours à des publicités ciblées, l’agent immobilier vendra sans doute l’appartement ou la maison plus rapidement et à un prix plus élevé. Découvre plus de détails sur les avantages dans notre article «Pourquoi faire appel à un agent immobilier?». Cet article t’apprendra tout ce qu’il faut savoir sur les frais de courtage et qui les prend en charge.

Un agent immobilier est autorisé à percevoir une commission et des frais de courtage dans les cas suivants:

• L’agent immobilier réunit l’acheteur et le vendeur, ce qui lui donne le droit de percevoir une commission pour la mise en contact.
   
• L’agent immobilier soutient le vendeur lors des négociations contractuelles avec l’acheteur, ce qui lui donne le droit de percevoir une commission pour son rôle d’intermédiaire. 
   
• L’agent immobilier vérifie dans quelle mesure un acheteur potentiel est intéressé par l’achat, ce qui lui donne le droit de percevoir une commission pour les preuves apportées.

Que coûte un agent immobilier en Suisse?

Le montant de la commission de courtage fait essentiellement l’objet de négociations; la législation suisse ne prévoit ni leur montant, ni le mode de calcul à utiliser. Une limite découle néanmoins de l’art. 417 CO (Salaire excessif), selon lequel une commission de courtage excessive peut être équitablement réduite par le juge à la requête du débiteur. Cela protège le vendeur, souvent néophyte, de frais de courtage excessifs exigés par l’agent immobilier professionnel.

Dans la pratique, on s’accorde en général sur 2 à 3% du prix de vente en fonction du type de bien et de sa situation. Dans le cas d’une maison individuelle destinée à un usage personnel ou d’un appartement, le montant de la commission de courtage se situe également entre 2 et 3%, tandis qu’elle oscille entre 1,5 et 2% environ pour un immeuble d’habitation. En règle générale, plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage est faible. Outre les frais de courtage, des frais de déplacement, publicitaires ou de subdivision et d’autres dépenses liées à la vente immobilière peuvent être facturés par l’agent immobilier. Ces dépenses doivent être fixées dans le contrat de courtage et sont dues indépendamment de la vente du bien immobilier, contrairement à la commission. Il est préférable de fixer un prix forfaitaire ou un plafond pour ce type de dépenses.

Il est en tout état de cause conseillé d’obtenir plusieurs offres auprès de différents conseillers en immobilier et de comparer les commissions.

Quand un agent immobilier a-t-il droit à la commission de courtage?

La date du paiement de la commission de courtage est fixée dans le contrat de courtage. La commission est effectivement due au moment de l’authentification du contrat de vente chez le notaire. La commission de courtage et les coûts supplémentaires ne sont donc dus qu’après la signature du contrat. Il est assez inhabituel de procéder au préalable à des versements ou à des acomptes au profit de l’agent immobilier, mais il est autorisé de fixer une autre date d’échéance. Dès le début de la collaboration avec l’agent immobilier, des frais minimes peuvent être engagés pour la création d’une documentation ou pour l’estimation du bien immobilier. Selon leur importance, ils se situent entre CHF 1’000.– et 3’000.–.

Qui paie la commission de courtage?

Légalement, les coûts de l’agent immobilier doivent être supportés par le vendeur (principe de la commande) puisqu’il entretient une relation contractuelle avec ce dernier. En effet, l’agent immobilier travaille sur mandat du vendeur et doit vendre le bien en son âme et conscience, et au meilleur prix.

Les frais de courtage et les frais de notaire, etc., peuvent être déduits de l’impôt sur les gains immobiliers. Leur montant est fonction de différents facteurs et du canton.

Peut-on éviter de payer la commission de courtage?

En principe, les frais et la commission de courtage doivent légalement toujours être payés. Cela peut parfois entraîner des problèmes: il est donc important que l’agent immobilier détaille correctement ses prestations. Les prestations disproportionnées ou n’ayant pas fait l’objet d’un accord préalable peuvent en principe être contestées par le vendeur du bien immobilier. Dans des cas très rares, la commission de courtage n’est pas nécessairement versée à l’agent immobilier, mais cela implique de sa part au minimum des négligences, voire des activités frauduleuses.