Mettre en location son appartement soi-même: bon à savoir

Bernhard Bircher-Suits

En Suisse, on construit de moins en moins d’appartements. Pourtant, la population augmente et nécessite toujours plus d’espace d’habitation. Selon l’Office fédéral du logement, il manque ainsi 5000 à 10 000 logements par an. La situation est particulièrement tendue dans les zones urbaines. La conséquence? L’augmentation constante des loyers. Pour les propriétaires, les appartements en location devraient donc rester lucratifs. Bon nombre de particuliers profitent de cette évolution. Ces derniers possèdent près de la moitié des appartements locatifs en Suisse. C’est ce que révèle l’étude «Immobilier Suisse» de Raiffeisen Suisse.

Gestion par des entreprises de régie fiduciaires ou immobilières

Une grande partie des propriétaires immobiliers font appel à des sociétés fiduciaires ou à des agences immobilières pour gérer leurs biens, par manque de temps et d’expertise. Le hic, c’est que la gestion assurée par des tiers coûte 4 à 6% du loyer perçu chaque année. Les frais d’administration varient selon l’étendue des tâches, la région, ainsi que le nombre et l’âge des biens immobiliers à gérer. Les entreprises de régie sont mandatées pour s’occuper de diverses tâches, comme le contrôle de la réception du loyer, la comptabilité des biens, le décompte de charges ainsi que le bilan et le compte de résultat. Les gestionnaires immobiliers assurent par ailleurs la recherche de locataires, la conclusion des contrats de location, les ajustements de loyers et, bien souvent, la gestion technique et l’entretien. Ils demandent des offres et confient aussi des travaux à des artisans.

Nombreuses tâches pour les gérants/-es improvisés/-es

Cette liste non exhaustive de tâches qui s’imposent à une régie le montre clairement: le temps nécessaire à l’entretien, l’administration, la comptabilité, ainsi que la recherche et la gestion des locataires ne doit pas être sous-estimé. Mais attention, même les néophytes ayant une affinité pour les chiffres, des connaissances juridiques et du temps ne peuvent se passer de guides, de logiciels et du conseil juridique d’une association des propriétaires pour maîtriser vraiment la régie. Autre évidence: il est nettement plus facile de gérer un seul appartement qu’un immeuble collectif. Les biens immobiliers plus récents demandent en outre moins de temps, de connaissances et d’argent que les biens anciens qui requièrent de nombreux «chantiers». Les personnes qui prennent la régie en main doivent ainsi jongler entre la comptabilité, les décomptes de charges, le droit du bail, les impôts et les locataires. 

Un/-e concierge facilite la tâche

En cas de location de plusieurs appartements, il peut être pertinent d’employer un/-e concierge facturé/-e à l’heure ou au forfait. Tu devras toutefois la/le déclarer à l’AVS et l’assurer contre les accidents. Selon l’assurance, les frais sont d’environ 100 francs par an. La personne doit absolument se voir remettre un cahier des charges contenant toutes ses tâches. Les propriétaires qui souhaitent également s’épargner la comptabilité immobilière peuvent mandater un/-e comptable ou une société fiduciaire pour s’en occuper.

Gérer ses appartements avec un logiciel adapté

Un bon logiciel de gestion immobilière avec comptabilité intégrée peut t’aider à garder une vue d’ensemble administrative et financière de ton ou tes bien(s) immobilier(s). On trouve plusieurs programmes de régie abordables sur le marché suisse. Ils coûtent quelques centaines de francs par an et conviennent aussi aux particuliers sans grandes connaissances techniques.

Facturer si possible les charges comme forfait

Vérifie la possibilité de facturer les charges sous forme de forfait. Tu te faciliterais ainsi grandement la tâche. Cela n’est toutefois pertinent que si tu connais en détail le montant des charges depuis de nombreuses années et que les coûts varient peu (prix stables du gaz et de l’électricité). Des programmes bien pensés proposent également des listes d’inventaire et des annotations concernant la dernière rénovation d’un appartement. Les logiciels de dernière génération disposent aussi d’interfaces électroniques avec les banques ou le compte dédié au loyer. Cela te facilite le contrôle de la réception du loyer et la comptabilité. Les personnes qui trouvent tout cela encore trop compliqué ont tout intérêt à chercher une régie équitable par le biais d’associations comme Casafair ou l’Association des propriétaires fonciers (APF ou HEV) ou de s’en remettre aux recommandations d’autres propriétaires immobiliers. Les personnes qui décident de s’occuper elles-mêmes de la régie et suivent les conseils suivants ont de bonnes chances de réussir.

14 conseils pour gérer soi-même une location

1. Se renseigner sur les bases juridiques: informe-toi sur les lois et les prescriptions locales applicables à la propriété et à la location immobilières. En cas de questions, tourne-toi vers des associations ou des entreprises de conseil juridique.
2. Établir un budget: détermine combien tu souhaites dépenser chaque année pour les réparations, l’entretien et les autres coûts. Les professionnels prévoient environ 1% de frais d’entretien par an.
3. Tenir sa comptabilité: note soigneusement toutes les recettes et les dépenses, afin d’avoir toujours une vue d’ensemble du statut financier de ton bien en location. Si tu n’as qu’un seul appartement, une fiche Excel simple de profits et pertes devrait suffire. Tu auras aussi besoin d’un décompte consciencieux du bien immobilier pour l’administration fiscale.
4. Créer un indice des loyers: établis une liste de tes locataires avec les loyers et les charges appliqués. L’indice des loyers est également important en cas de vente de ton bien immobilier.
5. Loyer: gère soigneusement les loyers perçus en t’assurant qu’ils sont versés à temps et que les dépôts de garantie sont conservés sur un compte séparé.
6. Avoir une liste de contacts: crée une liste avec les adresses de tous tes locataires et veille à ce qu’elle soit systématiquement à jour.
7. Règlement interne: assure-toi que tous les locataires connaissent les règles de l’immeuble et que ces dernières sont clairement communiquées.
8. Vérifier les assurances: assure-toi que tu es bien couvert/-e face aux risques liés à une location de tes appartements en propriété.
9. Développer une stratégie de location: trouve des locataires adapté/-es, en publiant par exemple des annonces sur Homegate ou en mandatant un/-e agent/-e immobilier/-ère.
10. Soigner la communication: entretiens un contact régulier avec tes locataires et fais en sorte que leurs demandes soient traitées avec rapidité et efficacité.
11. Inspections régulières: en concertation avec les locataires, contrôle les appartements pour identifier les éventuels dommages ou problèmes, par exemple des moisissures, des failles de sécurité ou de l’usure, et assure-toi qu’ils sont rapidement réparés.
12. Entretenir de bonnes relations avec les artisans: il est important d’avoir une liste d’artisans et de prestataires fiables, auxquels vous pouvez faire appel en cas de réparations ou de travaux d’entretien.
13. Déductions fiscales: les frais liés à l’entretien de votre bien immobilier, et donc à sa préservation, sont en principe déductibles fiscalement. Cela concerne notamment les réparations, le détartrage des chauffe-eau, l’assurance des bâtiments ou les abonnements de services. Les propriétaires d’étage peuvent aussi généralement déduire les versements au fonds d’entretien.
14. Compte immobilier pour l’administration fiscale: les informations exigées par les autorités fiscales concernant les propriétaires varient selon le domicile. En tant que particulier, tu n’es cependant pas obligé/-e d’embaucher un/-e comptable pour qu’il/elle s’occupe de ton bilan et de ton compte de résultat. En règle générale, il suffit de conserver les factures et de présenter une comptabilité simple appuyée par des reçus.