Vendre un terrain à bâtir

Nos conseils pour réussir la vente d’un terrain à bâtir

Conseil 1: renseigne-toi sur le type de terrain à bâtir dont il s’agit

Tous les terrains ne se valent pas et il n’est pas possible de construire des biens immobiliers sur n’importe quelle parcelle. Pour que ton dossier de vente soit complet et attrayant, il te faut obtenir le plus d’informations possible sur ton terrain à bâtir.

Ton terrain est-il vraiment un terrain à bâtir? Ce n’est le cas que s’il existe un plan de construction qui a été validé pour ton terrain. Si ce n’est pas le cas, il s’agit peut-être d’un terrain en attente de construction qui ne pourra être construit qu’ultérieurement.

Si ton terrain est viabilisé (avec électricité, eau et égouts), il s’agit d’un terrain constructible. Le projet de construction peut donc démarrer prochainement, ce qui te permet de vendre ce terrain constructible à un prix plus élevé qu’un terrain à bâtir ou un terrain en attente de construction.

Le plan de zone et le règlement de construction t’indiquent quant à eux si et comment le terrain que tu possèdes peut être construit avec des biens immobiliers. Le règlement de construction détermine par exemple quel type de maison peut être construit sur ce terrain (maison individuelle, immeuble, etc.). De même, certaines réglementations, telles que la pente du toit ou la hauteur de la maison, peuvent influencer le projet de construction.

Tu peux obtenir le plan de zone et le règlement de construction auprès de l’administration communale ou municipale.

Conseil 2: détermine un prix convenable pour vendre ton terrain à bâtir

Le prix d’un terrain à bâtir ou d’un terrain se base généralement sur le prix courant au mètre carré dans la région concernée. Il existe de très grandes différences en fonction des régions: dans les régions très bon marché, on paie entre 200 et 400 francs pour un mètre carré de terrain à bâtir. Mais si l’on souhaite par exemple construire dans la ville de Zurich, on arrive rapidement à un prix de 2000 francs et plus (uniquement pour le terrain, sans la maison!).

En moyenne, le prix d’un mètre carré de terrain à bâtir en Suisse se situe entre 600 et 800 francs.

On trouve sur Internet de nombreux calculateurs et portails de comparaison des prix des terrains. Tu peux aussi obtenir une estimation fiable auprès du registre foncier de ta commune.

En principe, le prix de vente de ton terrain à bâtir dépend des facteurs suivants:

Type de terrain à bâtir: Un terrain à bâtir viabilisé est plus cher que, par exemple, un terrain en attente de construction qui ne pourra être construit que plus tard.

Règlement et directives de construction: Y a-t-il des plans ou des facteurs relatifs au terrain susceptibles d’empêcher un projet de construction (un niveau élevé de la nappe phréatique, un sol inadapté, des règles de construction telles que la pente du toit ou des mesures de protection contre le bruit)? Le cas échéant, cela aura un impact négatif sur le prix.

Situation géographique: Dans quelle région et situation se trouve le terrain? Est-il proche des transports publics? Y a-t-il une école, des commerces et de bonnes infrastructures générales à proximité? Tu pourras également vendre plus cher ton terrain à bâtir dans les cantons à fiscalité plus avantageuse. 

Indice d’utilisation du sol: L’indice d’utilisation du sol est un indicateur important pour l’évaluation du terrain à bâtir. Il donne le rapport entre la surface du terrain et la surface habitable autorisée. En d’autres termes: combien de mètres carrés du terrain à bâtir peuvent-ils être construits avec un bien immobilier? Plus ce chiffre est élevé, plus la valeur du terrain est élevée; car le maître d’ouvrage dispose d’une meilleure marge de manœuvre concernant les dimensions extérieures de sa maison. L’indice d’utilisation peut être obtenu auprès des autorités communales responsables de la construction. Certains cantons utilisent l’indice brut d’utilisation du sol au lieu de l’indice d’utilisation. Cet indice précise les étages autorisés (y compris les caves et les combles) d’un projet de construction.

Conseil 3: crée un dossier de vente complet

Elaborer un descriptif détaillé et clair du bien te permet de préparer la vente de manière idéale. Pour ce faire, tu peux utiliser les informations disponibles dans les conseils 1 et 2. Pour garantir la confiance et la transparence, voici les points qui devraient figurer dans le dossier de vente d’un terrain:

• Descriptif de la situation
• Type d’utilisation
• Forme et taille
• Lumière et vue
• Plan de la zone
• Règlement de construction
• Indices d’utilisation du sol
• Plan cadastral
• Le terrain est-il viabilisé?
• Carte des dangers (inondations, avalanches, chutes de pierres, etc.)
• Photos

Conseil 4: les frais à ta charge lors de la vente d’un terrain à bâtir

L’objectif principal d’une vente est bien sûr de gagner de l’argent. Malheureusement, vendre un terrain en Suisse ne se fait pas sans déductions. Voici les frais que tu dois payer lorsque tu souhaites vendre un terrain à bâtir:

Frais de notaire: L’acte de vente doit être authentifié par un notaire. Cela peut représenter jusqu’à 0,5% du prix d’achat. Les frais de notaire peuvent être partagés entre l’acheteur et le vendeur.

Taxe du registre foncier: L’inscription au registre foncier officialise le transfert du terrain à bâtir au nouveau propriétaire. Les frais s’élèvent alors entre 0,1% et 0,5% du prix d’achat. Ces frais peuvent eux aussi être partagés entre l’acheteur et le vendeur.

Taxe de mutation: La plupart des cantons suisses prélèvent une taxe de mutation lors de la vente de biens immobiliers ou de terrains. Selon le canton, cette taxe s’élève entre 1% et 3,3% du prix d’achat. Elle est généralement payée par l’acheteur. Seuls les cantons de Bâle-Campagne et d’Obwald effectuent un partage de la taxe de mutation entre l’acheteur et le vendeur.

Impôt sur les gains immobiliers: En tant que vendeur, tu dois payer des impôts sur le bénéfice net réalisé lors de la vente de ton terrain à bâtir. Le principe suivant s’applique: plus tu as été propriétaire du terrain longtemps, moins tu paies d’impôts. Il peut donc être intéressant d’attendre encore quelques années avant de vendre ton terrain à bâtir. Si tu as par exemple possédé le terrain pendant seulement deux ans et que le bénéfice net de la vente s’élève à 500’000 francs, un impôt sur les gains immobiliers de 190’000 francs peut être dû. Après dix ans, cet impôt ne serait plus que de 150’000 francs environ. Les taux d’imposition varient d’un canton à l’autre.