Des obstacles plus élevés déjà à partir de 50+

Jürg Zulliger

Prenons l’exemple de Walter M., 59 ans: Lui et sa femme aiment vivre dans leurs quatre murs. Ils ont travaillé toute leur vie et ont toujours payé des intérêts à temps. Ils possèdent une petite maison au centre du village et tiennent un petit magasin au rez-de-chaussée. Grâce à une hypothèque à taux fixe avec un taux d’intérêt de 1,4 %, ils y vivent bien moins cher que dans un appartement loué.

Il ne s’agit pas d’un cas isolé

Récemment, Walter M s’est vu confronté à des questions désagréables par le conseiller à la clientèle de sa banque: «La banque veut changer le contrat et exige des amortissements plus élevés», dit Walter M. Ils ont également posé des questions sur la planification de leur budget de retraite. Walter M. n’est pas un cas isolé. Les banques sont maintenant tenues d’examiner de plus près les prêts hypothécaires. Le contexte de cette discussion: le portefeuille hypothécaire a augmenté de façon significative au cours des dernières années. Les financements immobiliers des banques, compagnies d’assurance et autres prêteurs s’élèvent à plus de CHF 1 000 milliards. Tant que les taux d’intérêt demeurent bas et que l’économie se porte bien, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. La FINMA, la Banque nationale suisse et les banques elles-mêmes veillent toutefois à ce que les particuliers n’aient pas à s’endetter excessivement.
Diverses mesures ont déjà été prises dans le cadre des nouvelles normes et exigences minimales. Par exemple, les 2èmes hypothèques devront être amorties relativement rapidement et sans délai dans un délai de 15 ans seulement (contre 20 ans auparavant). La 2ème hypothèque couvre habituellement environ 15 % du financement.
Les diverses dispositions relatives aux banques stipulent également qu’un nouvel examen des dossiers de crédit doit être effectué en cas d’«événements liés à la solvabilité». Les banques doivent également surveiller les risques de crédit et en rendre compte de manière plus systématique. Depuis l’introduction de nouvelles normes minimales pour les prêts hypothécaires en 2014, les reportages dans les médias mentionnent que les banques frappent de plus en plus à la porte des clients âgés de 55 ans et davantage. Ils posent habituellement des questions similaires à celles dont s’est vu confronté Walter M.

Quel sera le montant de la pension?

Il ne fait aucun doute que la transition vers la retraite est un changement radical dans la vie d’un client hypothécaire. La règle de base: en fonction du patrimoine et de la prévoyance retraite, les revenus après la retraite sont souvent inférieurs d’un tiers à ceux de la vie active. Bien sûr, on peut argumenter que certains frais, comme les impôts, peuvent aussi diminuer. Beaucoup de retraités aimeraient avoir un peu plus de liberté pour leurs loisirs ou pour des voyages qu’ils n’avaient jamais réalisés auparavant. Les experts estiment qu’environ 40 à 50 pour cent d’entre eux ne pourraient pas satisfaire aux directives de crédit – du moins tant qu’ils n’élaborent pas en temps utile des plans de retraite et d’épargne. Même si quelqu’un à l’âge de 65 ans réduit sa dette sur la 1ère hypothèque (environ 65 pour cent de la valeur de la propriété), il n’y a aucune garantie que toutes les exigences d’aujourd’hui seront satisfaites.
La viabilité financière d’une hypothèque doit être prouvée tant dans la vie active qu’après la retraite. Ainsi, les frais fixes de possession d’une maison (intérêts, amortissement, frais accessoires) ne peuvent excéder un tiers du revenu brut. Pour le calcul, il faut s’attendre à un taux d’intérêt de cinq pour cent, ce qui est élevé pour la situation actuelle. De ce point de vue, les revenus de l’AVS et de la caisse de pension sont souvent insuffisants pour rester dans cette limite de tolérance. Par conséquent, il n’y a souvent que trois possibilités: les clients de la banque concernés doivent générer des revenus supplémentaires. Ou bien ils réduisent les hypothèques plus rapidement qu’ils ne le pensaient au départ, par exemple en affectant des fonds libres et des économies pour réduire les dettes hypothécaires. Dans des cas extrêmes, il est même concevable que les banques suggèrent à leurs clients de vendre leur propre maison. Ou du moins, ils les demandent s’ils ne déménageraient pas, par exemple, d’une maison relativement grande dans un appartement plus petit.

Hypothèque et retraite: Conseils pratiques

• Ce n’est jamais assez tôt de planifier votre retraite en avance. En tant que propriétaire, vous devriez déjà penser à votre retraite à l’âge de 50 à 55 ans.
• Les principales questions: Quand prendrez-vous votre retraite? Sous quelle forme souhaitez-vous recevoir ultérieurement votre rente LPP et les éventuels avoirs du pilier 3a? À quoi ressembleront vos revenus et vos dépenses à l’avenir?
• Rentes de vieillesse: demandez à l’AVS ou à votre caisse de pension de calculer vos rentes de vieillesse futures. Le solde de votre avoir de vieillesse et la rente potentielle de la caisse de pension figurent généralement sur votre certificat de prévoyance.
• Caisse de pension: au cours des dernières années, de nombreuses personnes ont profité des fonds de pension privés pour l’accession à la propriété immobilière. Mais n’omettez pas de combler les lacunes plus tard. Exemple: si vous avez 65 ans et votre prévoyance vieillesse comporte des lacunes, vous ne recevrez pas une pleine pension.
• Transformations: les transformations et adaptations éventuelles de votre propre maison – y compris en ce qui concerne le temps après la retraite – sont plus avantageuses si vous les effectuez avant. La possibilité d’augmenter l’hypothèque est généralement plus grande pendant la vie active qu’à la retraite.
• Finances: réfléchissez au «bon» montant de l’hypothèque selon la règle simple: plus la dette hypothécaire est élevée, plus votre revenu doit être élevé.
• Conseil: toutes les questions relatives à l’accession à la propriété immobilière, aux hypothèques, aux impôts et à la retraite sont complexes. L’avis d’un expert peut être utile sur la base de tous les documents importants – certificat de prévoyance, déclaration d’impôts avec données patrimoniales, relevé de compte pilier 3a, etc.

Comblez les lacunes: il est facilement concevable que certaines lacunes puissent être identifiées dans une planification budgétaire initiale approximative. Il peut sembler difficile au premier abord de financer une propriété immobilière relativement chère dans la vieillesse. Plus tôt les lacunes sont détectés, petits ou grands, mieux c’est: en tant que propriétaire immobilier et client hypothécaire, vous disposez de beaucoup plus de temps sur cette base.