Hypothèques: les 10 erreurs les plus fréquentes

Jürg Zulliger

Acheter un appartement ou faire construire une maison constitue une étape importante dans la vie. Une décision riche en émotions, la concrétisation d’un objectif de vie. Mais il est également question d’argent. Si par exemple tu acceptes au mauvais moment un taux d’intérêt fixe sur le long terme, tu risques de le regretter plus tard. En effet, tu t’exposes à une accumulation de frais d’intérêt élevés, ce qui aurait pu être évité en adoptant une stratégie plus avisée.

Erreur n° 1: la mauvaise stratégie

Les taux d’intérêt pour les hypothèques fixes à très long terme sont particulièrement attractifs à l’heure actuelle. Auparavant, personne n’aurait pu s’imaginer qu’il était possible de financer une maison sur dix ou quinze ans à un taux hypothécaire annuel nettement inférieur à 1%. «Tant qu’à faire…» se disent de nombreux clients, et privilégient un taux d’intérêt sur du très long terme.

Toutefois, les calculs de coûts réels le montrent: les prêts hypothécaires fixes n’ont presque jamais été l’option la moins chère. Un calcul détaillé du VZ Vermögenszentrum a par exemple démontré qu’une hypothèque fixe sur dix ans (pour un prêt de 600 000 francs) avait entraîné un total de 224 000 francs d’intérêts entre 2009 et 2019. Alors que sur la même période, une hypothèque LIBOR de trois mois ne coûtait que 64 000 francs. Remarque: les hypothèques LIBOR sont certes sujettes à des fluctuations, mais sur le long terme, elles constituent le financement immobilier le moins cher du marché.

Erreur n° 2: ne pas comparer les offres

Les prêts hypothécaires sont, dans une certaine mesure, une question de confiance. De nombreux clients restent fidèles à leur banque pendant de longues années. Mais quand on contracte une hypothèque, cela peut s’avérer très coûteux. Si tu te contentes d’accepter la première offre, tu risques de payer des intérêts élevés. Les taux indicatifs non négociés pour les prêts hypothécaires sont souvent 0,5 à 0,6% plus élevés que les offres les plus rentables du marché. C’est pourquoi nous te conseillons de toujours faire jouer la concurrence. Il est judicieux de comparer et de négocier!

Et comme l’octroi de prêts hypothécaires est soumis à des conditions strictes, il est d’autant plus conseillé de comparer différentes offres. En effet, l’expérience a montré qu’il existait des nuances subtiles dans l’évaluation des demandes de prêt, l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, le calcul de la capacité financière, etc.

Erreur n° 3: choisir le mauvais partenaire

Les propriétaires de maisons et d’appartements dotés d’une bonne solvabilité sont aujourd’hui des clients très recherchés et appréciés des banques. Mais depuis quelques années, le cercle des créanciers potentiels s’est considérablement élargi. De plus en plus de compagnies d’assurance, de fonds de pension et d’autres acteurs du secteur financier sont également impliqués. Sans compter la numérisation et l’Internet qui créent également de nouveaux marchés, plus transparents. Les prêts à court terme, les financements de construction et de transformation de bâtiments, etc. sont plutôt du ressort des banques (hypothèques LIBOR ou à taux fixe avec des échéances courtes). C’est pourquoi les compagnies d’assurance constituent des partenaires intéressants pour les délais plus longs ou la reprise d’hypothèques existantes. Ici aussi, il convient donc de comparer les offres!

Erreur n° 4: pas de conseil indépendant

Face aux questions de prêts hypothécaires, de prévision de taux d’intérêt, et d’argent en général, les particuliers sont souvent un peu désemparés. Qui connaît en effet tous les termes techniques en la matière? Et qui peut dire avec précision si les taux d’intérêt sont sur le point d’augmenter à nouveau? Mais ce serait une erreur de croire que ton partenaire contractuel ou intermédiaire financier dispose de toutes les informations et peut prédire les tendances à venir avec exactitude.

Bien au contraire! Les banques, mais aussi les courtiers hypothécaires, les conseillers et les intermédiaires financiers sont tous des acteurs partiaux. Pour des raisons commerciales, les banques cherchent souvent à mettre en avant certains produits. Et un «conseiller indépendant» touche généralement une commission plus élevée si la durée du contrat est plus longue. Remarque: les conseils de spécialistes ne sont souvent pas tout à fait désintéressés.

Erreur n° 5: mauvais fractionnement des hypothèques

De nombreux clients suivent le conseil de leur banque et fractionnent leur crédit en plusieurs tranches. Un fractionnement d’hypothèque consiste souvent en plusieurs tranches de prêts hypothécaires fixes d’une durée de quatre, six ou huit ans. Il est également possible de combiner des durées d’emprunt moyennes et longues.

Le client est simplement tenu de fournir à la banque une cédule hypothécaire en guise de garantie. Mais l’expérience a montré que de nombreux clients ne parviennent plus à se défaire de leur contrat tant que la dernière tranche n’a pas expiré. Le fractionnement n’est donc pas tant un moyen de «diversifier» les risques liés aux taux d’intérêt, mais plutôt une forme de fidélisation de la clientèle. Conseil: veille à ce que les échéances ne soient pas trop éloignées les unes des autres. Demande également à ton notaire ou au bureau du cadastre si tu peux bénéficier d’une plus grande flexibilité en fractionnant ou en multipliant les cédules hypothécaires.

Erreur n° 6: opter pour des échéances trop longues

Les banques et certains spécialistes aiment utiliser des termes tels que «courbe de rendement plane». Cela signifie que la majoration des intérêts pour chaque année de prêt supplémentaire est actuellement très faible. De cette manière, tu peux bénéficier des faibles taux d’intérêt actuels sans un apport conséquent, quelle que soit la durée de ton prêt.

Que rêver de mieux? Mais ce type de contrats présente des risques non négligeables. Que se passera-t-il si tu tombes malade ou te retrouves sans emploi pendant une période prolongée? Ou si tu souhaites résilier ton contrat suite à un divorce ou à un changement d’emploi? Les dommages et intérêts en cas de résiliation de contrats de très longue durée peuvent s’avérer exorbitants. Sans compter que les hypothèques fixes ne sont pas forcément rentables sur le long terme (voir ci-dessus). Conseil: mieux vaut donc y réfléchir à deux fois avant de s’engager dans un prêt de très longue durée.

Erreur n° 7: mauvaises prévisions de taux d’intérêt

De nombreux conseillers et banques sont enclins à penser que les taux d’intérêt sont actuellement favorables. «A l’avenir, les taux d’intérêt risquent d’augmenter à nouveau.» Par conséquent, la plupart des clients pensent que le prêt leur sera favorable s’ils concluent un contrat maintenant. Mais en vérité, les estimations des 10 à 15 dernières années n’ont pratiquement jamais tapé dans le mille. Bien souvent, les taux d’intérêt n’ont pas augmenté, mais plutôt baissé. Il y a deux ans, on parlait déjà de «taux historiquement bas». Et pourtant, les taux d’intérêt ont encore baissé par la suite.

C’est pourquoi nous te conseillons d’adopter une position neutre. Organise tes prêts hypothécaires sans tabler sur une baisse ou hausse des taux d’intérêt.

Erreur n° 8: idée reçue quant à la «rentabilité» véritable d’un prêt hypothécaire

De nombreux représentants de banques estiment aujourd’hui qu’ils refinancent les prêts hypothécaires avec de l’épargne (à un taux d’intérêt de 0%). A cela s’ajoute la marge habituelle pour le secteur bancaire (administration, risque, vente, refinancement, etc.). De ce calcul résultent les taux d’intérêts actuellement perçus pour les hypothèques en Suisse.

Si l’on considère que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux et pour les obligations de la Confédération sont négatifs, les hypothèques actuelles n’apparaissent finalement pas si «rentables». Ne te laisse donc pas aveugler. Vérifie ce type d’affirmations.

Erreur n° 9: prendre des risques trop élevés

Comment résister quand on te fait miroiter un hôtel cinq étoiles et que tu rêves de vacances depuis longtemps? Il en va de même pour un achat immobilier. Beaucoup sont prêts à aller jusqu’à la limite de leurs moyens, à accepter des niveaux d’endettement élevés et à exploiter d’autres sources de revenus (telles qu’un versement anticipé des avoirs de sa caisse de pension). Attention toutefois: les taux d’intérêt bas donnent l’illusion que les prêts sont bon marché et que l’immobilier est accessible presque gratuitement.

Il faut que tu te demandes de manière critique si l’emplacement et le logement en question valent véritablement les millions de francs exigés aujourd’hui. Un tiers sera-t-il prêt à payer le même montant dans cinq ans ou la valeur du bien risque-t-elle de baisser? En tant qu’acheteur et client hypothécaire, tu couvres, avec tes revenus et tes actifs, toutes les obligations liées à un crédit logement. Il n’y a pas de krach à l’horizon, mais quand même: il est conseillé de disposer d’un apport et de se constituer un coussin financier comme garantie.

Erreur n° 10: ne pas lire les petits caractères

Les contrats de prêt et les conditions générales sont truffés de jargon juridique et technique. Quand on n’a pas d’expérience en la matière ou qu’on ne travaille pas soi-même dans une banque, on se contente souvent de les survoler. Pourtant, les conditions de résiliation, les délais fixes, les dommages et intérêts en cas de résiliation extraordinaire et autres conditions ne sont pas toujours favorables au consommateur. Outre les taux d’intérêt, il convient donc d’examiner ces éléments de plus près − ou de demander conseil.

Vérifie si la conclusion d’un contrat est assortie de certaines conditions ou autres contreparties. En effet, les compagnies d’assurance encouragent généralement leurs clients à souscrire à une police d’assurance-vie, les banques cherchent à nouer une relation commerciale pour les titres, etc. La règle d’or pour ne pas s’engager contre son gré? Tout examiner attentivement avant de signer.