L'avoir de caisse de pension

Jürg Zulliger

Le moment d’acheter un logement semble encore favorable: les faibles taux d’intérêt permettent d’obtenir des conditions de financement très attrayantes. L’activité de construction dynamique et le marché florissant de l’immobilier génèrent des offres alléchantes. Si seulement les prix n’étaient pas si élevés… pour un salarié normal, il est extrêmement difficile d’acheter un logement dans un bon emplacement. Les économistes suisses l’ont calculé plus précisément: actuellement, les locataires doivent payer environ 28 à 30 loyers annuels pour pouvoir acheter l’appartement dans lequel ils vivent ou pour acquérir un logement similaire. Le ratio du revenu moyen par rapport aux prix d’achat moyen s’est également détérioré.

Versement anticipé CP: des règles strictes

En outre, les conditions pour l’achat d’un logement sont très strictes. Les banques financent un maximum de 80 % et chaque débiteur doit prouver qu’une hypothèque est financièrement viable par rapport à ses finances et son salaire. Il n’est donc pas étonnant que de nombreuses personnes continuent à compter sur une «injection financière» de la caisse de retraite. La loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) et l’ordonnance correspondante de la Confédération (Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle OEPI) en sont la base.
«Cet instrument est en principe très populaire», déclare Christoph Enzler de l’Office fédéral du logement OFL. Selon les chiffres de l’Administration fédérale des contributions (AFC), le montant total des avoirs versés pour l’achat d’un logement se situe entre 1,7 et 1,8 milliard CHF par an. Si ces versements ont été sensiblement plus élevés en 2007 et 2008, le volume s’est stabilisé à un niveau inférieur depuis 2013. Les raisons de cette baisse sont certainement liées aux prix élevés, mais aussi les conditions pour les versements anticipés sont devenues plus strictes», explique Christoph Enzler. Alors que dans le passé, il était possible de couvrir la totalité du ratio de fonds propres (20 pour cent) avec l’argent de la caisse de pension, depuis 2012, il faut y verser davantage de fonds propres «réels». C’est à dire: si vous souhaitez acquérir un logement, vous devez le financer avec au moins 10 pour cent de votre patrimoine (épargne, titres, fonds du pilier 3a, etc.). Un autre 10 pour cent peut être versé à titre de versement anticipé de l’argent de la caisse de pension.

L’avoir de la CP: «toujours très populaire.»

Florian Schubiger, expert en prévoyance et en finances basé à Zurich, du cabinet de conseil Vermögenpartner, suit le sujet de très près. Son évaluation actuelle: «Cette aide financière est sans doute encore très populaire pour diverses raisons.» Dans le contexte actuel, il est important de garder à l’esprit que de nombreux Suisses et Suissesses s’attendent à ce que les rentes diminuent à l’avenir. D’une manière générale, il est plus incertain si les caisses de pension pourront ou non placer leurs fonds à intérêts et en toute sécurité. Selon Florian Schubiger, «Certains salariés pensent faire un investissement judicieux dans l’immobilier avec le versement anticipé de la caisse de pension».
Les statistiques montrent également que bien moins de fonds sont remboursés que versés. Les remboursements ont pourtant quelque peu augmenté. Cependant, les remboursements annuels sont encore environ trois à quatre fois inférieurs aux versements anticipés de la PC. Le journal «Neue Zürcher Zeitung» a récemment publié un gros titre à ce sujet: «Pillage dangereux des caisses de pension.» Un échantillon auprès de quelques grandes caisses de pension confirme également cette tendance. Iwan Lanz, responsable de la caisse de pension de la Confédération, Publica, déclare: «Les versements anticipés sont restés stables depuis quatre ans.» On remarque également qu’environ quatre fois plus d’argent est versé que remboursé. Publica tient les assurés informés des conséquences financières. Le formulaire de la demande correspondante indique: «Vos prestations de sortie et de prévoyance subiront une réduction du fait de ce transfert.» En outre, les assurés reçoivent une nouvelle attestation de prévoyance, indiquant clairement les prestations que la caisse de pension fournirait après le versement anticipé.

Le propre logement: planifier la retraite

Aujourd’hui, la prévoyance vieillesse est également importante, aussi bien à un jeune âge qu’en vue de la retraite. Les personnes qui retirent des avoirs PK risquent de voir leurs rentes diminuées par leur caisse de pension, car chaque retrait entraîne des lacunes. Les conséquences varient selon la CP et la réglementation:

• Pas toujours, mais dans certains cas, les prestations de la CP seraient pires en cas d’invalidité ou de décès. Les familles avec enfants en particulier, devraient combler cet écart en souscrivant une assurance privée supplémentaire.
• En tout état de cause, les prestations de prévoyance réduisent la prévoyance vieillesse (rente LPP de vieillesse plus basse).

Beaucoup de gens ignorent combien la baisse de la prévoyance vieillesse leur coûte réellement», explique Florian Schubiger, expert chez Vermögenpartner. Après tout, ce n’est pas seulement le capital qui fait défaut, mais aussi les revenus d’intérêts. Un exemple: La personne qui, à l’âge de 35, ans effectue un retrait important de la caisse de pension de 250 000 CHF, devrait rembourser cet argent ultérieurement afin d’obtenir une pension complète de sa caisse de pension. Comme le revenu d’intérêts est également plus faible sur une longue période prolongée (que si le versement n’est pas effectué), la rente sera considérablement réduite. Dans la mesure du possible, vous avez donc intérêt à rembourser les versements anticipés», recommande Florian Schubiger. Il nous rappelle également que non seulement l’argent de la CP, mais aussi les fonds du troisième pilier peuvent être utilisés: «Dans la mesure du possible, c’est l’argent du troisième pilier qui devrait d’abord être mis à profit pour l’achat d’un logement», dit l’expert.

Conséquences pour les pensions de vieillesse

Les questions de prévoyance de ce type sont particulièrement d’actualité aujourd’hui. De nombreux experts LPP estiment en effet que les rentes vieillesse en Suisse pourraient encore diminuer à l’avenir. En même temps, de nombreuses banques ont commencé à jeter un regard beaucoup plus critique sur la viabilité financière des hypothèques à l’âge de 60 ou 65 ans et plus. Ce faisant, il ne faut pas se faire d’illusions, comme le rappelle Florian Schubiger: car si à 65 ans, le revenu est disproportionné par rapport à la valeur du bien immobilier, la banque pourrait prendre des mesures ou même résilier l’hypothèque. Par exemple, les personnes qui puisent la moitié de leur avoir vieillesse dans la caisse de pension et perçoivent une rente AVS normale dès l’âge de 65 ans peuvent obtenir un revenu annuel de 50 000 ou de 60 000 CHF. Selon Florian Schubiger, «au moins selon les normes actuelles en matière d’hypothèques, «cela ne suffit pas pour répondre aux exigences du marché, par exemple pour financer une propriété d’un million de francs.»

Versement anticipé: les 10 points les plus importants

• Aujourd’hui, l’utilisation de l’avoir du deuxième pilier pour un logement occupé par le propriétaire est légalement autorisée: l’achat et la construction, l’amortissement des prêts hypothécaires, et les rénovations, tout comme les investissements visant à en accroître la valeur. L’acquisition de parts sociales d’une coopérative est en principe également autorisée.
• Il n’y a pas d’obligation générale de remboursement. Ce n’est que dans certains cas, comme lors de la vente de l’objet, que vous devez rembourser les avoirs reçus à la caisse de pension. Il en va de même si le logement n’est pas habité par le propriétaire.
• Les impôts sont exigibles à la date de réception et ne peuvent pas être payés avec les avoirs de la caisse de pension
• Un versement est possible tous les cinq ans. Montant minimum: 20 000 CHF.
• Attention: une CP peut mettre jusqu’à six mois à payer! Par conséquent, ne signez pas un contrat de vente sans avoir soigneusement clarifié tout le processus avec votre banque, le vendeur et votre CP.
• La plupart des caisses de pension ont des formulaires de demande et des fiches d’information. C’est la meilleure façon de savoir à l’avance quels sont les délais valides jusqu’au paiement, quels documents vous devez présenter, quels sont les lacunes de la pension et ainsi de suite. La CP peut également vous indiquer quels régimes de retraite ou quelles options d’épargne existent pour combler les lacunes.
• Tant que les avoirs versées de façon anticipée n’ont pas été remboursés, les rachats ultérieurs dans la caisse de pension (qui sont déductibles fiscalement) ne sont plus autorisés. Pour cette seule raison, il vaut la peine de rembourser les avoirs de façon planifiée.
• Un versement anticipé de la CP a une certaine portée. Pour les couples mariés, le consentement écrit du conjoint (ou du partenaire dans le cas d’un partenariat enregistré) est donc requis.
• Jusqu’à l’âge de 50 ans, la totalité du capital de prévoyance du deuxième pilier peut être utilisée pour promouvoir l’accession à la propriété. À partir de l’âge de 50 ans, le montant du versement EPL est limité au plus élevé des deux montants suivants: le capital d’épargne à 50 ans ou la moitié du capital d’épargne disponible au moment du versement.
• La loi prévoit l’option de nantissement comme alternative au retrait de capital. Cela signifie qu’il n’y a pas de prélèvement sur les prestations de retraite. Une partie du prêt est plutôt donnée en nantissement à la banque (en garantie d’un prêt plus élevé).

Nantissement des avoirs CP

La variante d’un nantissement comporte deux avantages essentiels: d’une part, le nantissement ne réduit pas les prestations de la CP, d’autre part, le nantissement offre également un allégement financier. Parce que la plupart des banques accorderont une hypothèque plus élevée en raison du nantissement, c’est-à-dire que 90 pour cent du logement sera couvert par le prêt hypothécaire.
Si, dans la pratique, l’option du nantissement n’est pas utilisée aussi souvent que les experts le jugent souhaitable, cela peut avoir diverses raisons. Les personnes qui dépendent fondamentalement de l’aide financière atteignent souvent le plafond avec leur revenu disponible. L’option consistant à nantir les avoirs de la de CP avec une hypothèque plus élevée correspondante échoue parfois en raison de la viabilité financière.
Conclusion: En tant qu’injection financière pour réaliser le rêve d’accession au logement, les versements anticipés des caisses de pension sont une aide appréciable et judicieuse. En fin de compte, une bonne dose de discipline et une planification minutieuse des mesures de précaution sont toutefois nécessaires pour pouvoir profiter de votre logement à long terme sans soucis financiers.