Immobilie renovieren: Wann welche Arbeiten anstehen

Weshalb ist der regelmässige Unterhalt einer Immobilie wichtig?

Mit den Jahren hinterlassen Wetter, tägliche Nutzung und die natürliche Alterung von Materialien ihre Spuren an jedem Gebäude. Dichtungen verlieren ihre Elastizität, technische Einrichtungen erreichen das Ende ihrer Lebensdauer und einzelne Bauteile müssen repariert oder ersetzt werden.

Wer seine Immobilie kontinuierlich unterhält, erkennt kleinere Schäden frühzeitig und kann sie beheben, bevor daraus grössere Probleme entstehen. Das trägt dazu bei, den Wert der Liegenschaft langfristig zu sichern und kostspielige Folgeschäden zu vermeiden.

Wann stehen welche Renovationen an?

Nicht alle Bestandteile eines Hauses altern gleich schnell. Während gewisse Elemente jahrzehntelang halten, müssen andere deutlich früher erneuert werden. Die folgende Übersicht gibt eine Orientierung, wann verschiedene Renovationen oder Erneuerungen ungefähr ein Thema werden:

Wie viel Budget sollte jährlich für den Unterhalt eingeplant werden?

Auch wenn grössere Renovationen nicht jedes Jahr erforderlich sind, empfiehlt es sich, frühzeitig finanzielle Reserven aufzubauen. Viele Fachpersonen raten dazu, jährlich rund ein Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des Gebäudeversicherungswertes für Unterhalt und zukünftige Sanierungen zurückzulegen.

Bei älteren Immobilien oder Liegenschaften mit erhöhtem Sanierungsbedarf kann ein höheres Budget sinnvoll sein. Wer regelmässig Rücklagen bildet, kann grössere Investitionen später einfacher finanzieren.

Welche Renovationen sind steuerlich abzugsfähig?

Steuerlich wird zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen unterschieden.

Werterhaltende Arbeiten dienen dazu, den bisherigen Zustand der Immobilie zu erhalten. Dazu zählen beispielsweise:

• die Fassade neu streichen
• abgenutzte Bodenbeläge ersetzen
• ein undichtes Dach reparieren
• eine bestehende Küche oder Heizung ersetzen

Solche Unterhaltskosten können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Wertvermehrende Investitionen verbessern dagegen den Ausbaustandard oder steigern den Wert der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise:

• der Bau eines Wintergartens
• der Ausbau des Dachgeschosses
• ein zusätzlicher Balkon
• der Einbau einer deutlich hochwertigeren Ausstattung

Diese Ausgaben gelten grundsätzlich nicht als abzugsfähige Unterhaltskosten.

Energetische Sanierungen nehmen eine Sonderrolle ein. Investitionen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen – etwa eine verbesserte Wärmedämmung oder der Ersatz einer alten Heizung durch ein energieeffizienteres System – können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich abzugsfähig sein. Welche Arbeiten anerkannt werden, hängt unter anderem von den kantonalen Vorschriften ab.

Pauschalabzug oder effektive Kosten – welche Variante lohnt sich?

Für den steuerlichen Abzug von Unterhaltskosten stehen Eigentümerinnen und Eigentümern in vielen Kantonen zwei Möglichkeiten offen.

• Pauschalabzug: Statt einzelne Rechnungen einzureichen, wird ein pauschaler Unterhaltsabzug geltend gemacht.
   
• Effektive Kosten: Sämtliche abzugsfähigen Unterhaltskosten werden anhand der tatsächlich entstandenen Ausgaben nachgewiesen.

Welche Variante finanziell attraktiver ist, hängt von den Ausgaben im jeweiligen Steuerjahr ab. Bei kleineren Unterhaltsarbeiten genügt der Pauschalabzug häufig. Fallen grössere werterhaltende Renovationen an, kann sich der Abzug der effektiven Kosten deutlich stärker auszahlen.

Deshalb ist es wichtig, sämtliche Rechnungen und Belege sorgfältig aufzubewahren.

Wie können grössere Renovationen steuerlich sinnvoll geplant werden?

Bei umfangreicheren Unterhaltsarbeiten kann auch der Zeitpunkt der Ausführung einen Unterschied machen. Schliesst du sämtliche Renovationen in einem einzigen Steuerjahr ab, entstehen zwar hohe abzugsfähige Kosten, im darauffolgenden Jahr fehlen jedoch möglicherweise entsprechende Abzüge.

Wenn du jedoch werterhaltende Renovationen auf zwei Steuerjahre verteilst, hast du unter Umständen die Möglichkeit, den steuerlichen Vorteil in beiden Jahren besser auszuschöpfen.

Ob sich dieses Vorgehen lohnt, hängt unter anderem vom Einkommen, dem Umfang der geplanten Arbeiten sowie den kantonalen Steuerbestimmungen ab. Für eine detaillierte Einschätzung zu deiner persönlichen Situation lässt du dich am besten professionell beraten.

Fazit

Eine langfristige Unterhaltsplanung zahlt sich für Eigentümerinnen und Eigentümer aus. Regelmässige Investitionen helfen, den Wert einer Immobilie zu erhalten und grössere Schäden zu vermeiden. Gleichzeitig lohnt es sich, Renovationen auch aus steuerlicher Sicht zu betrachten. Wer zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen unterscheidet, Belege sorgfältig aufbewahrt und grössere Projekte sinnvoll umsetzt, kann seine Ausgaben besser verteilen und je nach Situation auch steuerliche Vorteile nutzen.