Saron-Hypothek: günstige Finanzierung

Spätestens Ende dieses Jahres laufen die meisten Libor-Hypotheken aus und werden durch die neuen Saron-Hypotheken ersetzt. Wer Hypotheken aufnimmt, muss sich immer entweder für Festhypotheken oder eben eine sogenannte Geldmarkthypothek entscheiden. Die Saron-Hypothek bietet mehrere Vorzüge.

Von Jürg Zulliger

Saron und Libor? Das klingt nach wilden Finanzkonstruktionen, die für Laien kaum durchschaubar sind. Selbst erfahrene Hauseigentümer, die immer wieder Hypotheken aufnehmen, sind bei diesen Begriffen manchmal am Ende ihres Lateins. Das hat auch damit zu tun, dass Eigenheime in der Schweiz zu einem Grossteil mit Festhypotheken finanziert werden. «Die 5-jährige Festhypothek ist des Schweizers Lieblingshypothek», so titelte öfters die Finanzpresse. Weil derzeit praktisch alle Laufzeiten günstig sind, sind heute sogar 10- oder 15-jährige Festhypotheken gesucht. Denn: Wer im Voraus auf den Franken und Rappen genau wissen will, was die Hypothek kostet, wird in der Regel eben eine Festhypothek abschliessen. Diese Produkte bieten Gewähr, dass es bei den Zinsen keine bösen Überraschungen gibt.

Trotzdem lohnt es sich immer, mehrere Varianten zu prüfen; dazu gehören eben die so genannten Geldmarkthypotheken als Alternative. Seitens der Banken gibt es keine offiziellen Zahlen zum Mix und zum Marktanteil der Produkte. Experten schätzen aber, dass wir in der Schweiz Libor- bzw. Saron-Hypotheken im Umfang von etwa 200 Milliarden Franken haben.

Geldmarkthypothek: kurz erklärt

Was ist mit «Geldmarkthypotheken» gemeint? Seit vielen Jahren hatten praktisch alle Schweizer Banken und teils auch Versicherungen die so genannten Libor-Hypotheken im Angebot. Der wichtigste Unterschied ist der variable Zins: Was die Bank an Zinsen in Rechnung stellt, wird für eine relativ kurze Periode berechnet – üblich sind zum Beispiel 3-Monats-Perioden. Nach drei Monaten wird abgerechnet. Das nächste Mal wieder drei Monate später und so weiter. Der Zins richtet sich dabei immer nach einem offiziellen Referenzzins – bisher hiess dieser Libor (London Interbank Offered Rate). Dazu melden je nach Laufzeit und Währung bis zu 18 Banken ihre Zinssätze für die Ausleihung von Geldern an andere Banken an die New Yorker Börse. Diese bestimmt den Durchschnitt und publiziert so den offiziellen Referenzzins. Je länger desto mehr hat sich aber gezeigt, dass dieser «offizielle» Tageszins eher auf Schätzungen beruht. Ausserdem erwies sich das System als anfällig für Manipulationen (Libor-Skandal im Jahr 2012).

Vom Libor zum Saron

Spätestens Ende 2021 ist nun Schluss mit dem Libor. Der neue, für die Schweiz massgebliche Referenzzins heisst Saron (Swiss Average Rate Overnight). Dieser Tagesgeldsatz basiert auf dem so genannten Schweizer Franken-Repo-Markt. Grundlage der Berechnung sind abgeschlossene Transaktionen: wenn Banken über Nacht Gelder bei der Schweizerischen Nationalbank platzieren. Im Gegensatz zum Libor beruhen diese Zinsen eben auf tatsächlichen Transaktionen - und somit ist das System weit weniger anfällig für Manipulationen. Nach einer bestimmten Methode ermittelt die Bank aus dem Ein-Tages-Satz einen längerfristigen Zinssatz (Compounded Saron, d. h. «aufgezinster Saron»).

Was passiert mit den bestehenden Libor-Verträgen? Viele Kunden fragen sich, ob sie etwas unternehmen müssen. Die Antwort ist klar: Es ist Sache der Bank, neue Verträge mit der neuen Referenzgrösse Saron auszustellen. Schon im Vorfeld kamen Übergangsregelungen in die Verträge. Für die Banken ist dies mit einigem Aufwand verbunden. Eine Sprecherin der ZKB sagt dazu: «Stand heute befinden wir uns auf gutem Weg, bis Ende 2021 sämtliche Verträge angepasst zu haben.»

Saron: Wichtige Pro-Argumente

Was ist aber in Zeiten von ohnehin tiefen Zinsen der Grund, sich für eine Saron-Hypothek zu entscheiden? - Die zunehmende Staatsverschuldung in vielen Ländern und die aktuelle Geldpolitik dürften zur Folge haben, dass wir in Europa und in der Schweiz noch lange tiefe Zinsen haben. Nach dem «Lehrbuch» sind Festhypotheken zweckmässig, wenn man sich um einen Zinsanstieg fürchtet. Da es nicht danach aussieht, müssten viele Kundinnen und Kunden auch Saron-Hypotheken in Betracht ziehen. Wer rückblickend die Zinsen nachkalkuliert, kommt meist zum Schluss: Langfristig bewegt sich der Libor bzw. der Saron unter dem Durchschnittspreis von Festhypotheken.

Hinzu kommt die Flexibilität. Falls sich die Pläne oder die Ausgangslage im Leben ändern, sind die Verträge kündbar (etwa nach einer Scheidung, bei Krankheit, längerer Arbeitslosigkeit). Festhypotheken stellen im Gegensatz dazu eine sehr lange vertragliche Bindung dar. Eine vorzeitige Kündigung einer fest verzinsten Hypothek ist meist nur gegen eine hohe «Vorfälligkeitsentschädigung» möglich.

«Die Kunden von solchen Produkten haben in den letzten fünf Jahren davon profitiert, dass der Geldmarktzins unverändert blieb», betont eine Sprecherin des Finanzdienstleisters MoneyPark. Konkret: Sowohl der Libor als auch der Saron notierten unter der magischen Schwelle von 0 Prozent (negative Leitzinsen). Die Verträge sehen für diesen Fall vor, dass 0 als Ausgangspunkt zu nehmen ist (d. h. keine Weitergabe negativer Zinsen für Darlehen). «Ich halte es für unwahrscheinlich, dass Saron-Hypotheken jetzt noch günstiger werden könnten», so die Sprecherin. Die Kundinnen und Kunden von Saron-Hypotheken zahlen in diesem besonderen Umfeld «nur» die übliche Bankmarge. Die Marge wird in der Praxis für jeden Kunden individuell festgelegt; sie deckt die laufenden Kosten für Refinanzierung, Vertrieb, Administration, Risiko und Gewinn etc. ab. Für Private mit guter Bonität bewegen sich heute die günstigsten Angebote in einer Grössenordnung von 0,4 oder 0,5 Prozent.

Saron-Hypothek: Vier Tipps für die Praxis

Obwohl das Prinzip an sich klar definiert ist, haben die Banken die Produkte doch unterschiedlich gestaltet. Wenn du eine Saron-Hypothek abschliesst, solltest du auf folgende Punkte achten:

  • Zins: Die Konditionen sind sehr individuell; die Zinsofferte hängt davon ab, wie die Bank die Bonität des Kunden einschätzt. Auch die Höhe der Belehnung spielt eine wesentliche Rolle für den Zins bzw. die Marge (günstigere Offerten bei tiefer Belehnung).
  • Das «klein Gedruckte»: Saron-Hypotheken sind grundsätzlich kurzfristiger Natur. Dennoch sehen die meisten Bankverträge eine fixe Vertragsdauer  und Kündigungsfristen vor, zum Beispiel sechs oder zwölf Monate oder noch mehr. Wer wirklich flexibel bleiben will, sollte keine allzu lange Bindung akzeptieren.
  • Berechnungsmethode: Die zuständige Schweizer Expertenkommission (NAG) hat für die konkrete Kalkulation einer Saron-Hypothek sieben recht unterschiedliche Varianten vorgeschlagen. Für Nicht-Banker sind sie alle schwer verständlich. Solange der Saron in der Schweiz im negativen Bereich verharrt, spielt die Methode keine Rolle. Dies könnte sich aber in einem anderen Zinsumfeld ändern.
  • Produkt: Je nach Bank heissen die Geldmarkt-Hypotheken etwas anders und sind unterschiedlich gestaltet; dabei zeigt sich, dass die flexibleren Modelle tendenziell etwas teurer sind, etwa wenn du mehr Optionen hast für Änderungen, für teilweise Rückzahlungen etc. Vergewissere dich, welche Spielregeln gelten und welche Variante für dich passt.

Bei den meisten Banken hat sich eine «Switch»-Möglichkeit eingebürgert: Damit hast du die Flexibilität, von einer Saron-Hypothek in eine Festhypothek zu wechseln (wenn du beim gleichen Anbieter bleibst). Fazit: Welches nun im konkreten Einzelfall der richtige Mix darstellt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Manche Kunden schliessen zum Beispiel für die 1. Hypothek (65 Prozent) eine Festhypothek ab und für die 2. Hypothek eine Saron-Hypothek. Der Fantasie sind aber kaum Grenzen gesetzt, eine individuelle Strategie umzusetzen.